出品/Mall星人&中商數據&聯商網上海商情專欄

撰文/郭歆曄、諸葛諸茂

從上海2029最新商業地圖可以看到，上海目前運營中的軌交站已有508個，具有“TOD元素”的各類商業項目總數也正直逼200個（考慮到規劃及在建的新線路及新商場）。從軌交條數和TOD項目的數量，再到軌交站和TOD商業的形態，上海都是當之無愧的集大成者。說上海是國內TOD商業發展的標桿窗口，想必不會有人反對。

與此同時，數量的大幅“通脹”也導致TOD商業價值有所縮水，到底哪些TOD項目最具價值成為Mall星人的研究課題。本文Mall星人將從數據視角分析上海TOD項目的公共性、創造性、特殊性、便利度和包容度。由于文章內容較長，故分為上下兩期，本期將從不同類型TOD項目價值視角，PK魔都20類TOD，到底哪種類型價值最大以及最具代表性（詳細表格解析見文末）；下期將圍繞項目視角，趣談上海各種TOD項目之最以及最多元素、最具潛力價值的TOD商業明星榜，敬請期待。

2021年12月30日，上海成為中國首個地鐵里程突破800公里的城市。豐富的軌交資源和商業環境，讓上海成為國內TOD最豐富也最發達的商業城市，誕生了不少獨特的案例，如陸家嘴L+MALL通過商場實現了本不交匯的兩線換乘、日月光中心包攬了打浦橋地鐵站所有出口、小而美車站型商場代表LaLa station等等。

同時我們也觀察到站內商業發展愈發多樣化，除了傳統的便利店、面包店，咖啡店、快餐店甚至小型零售門店也開始進入地鐵站內，實現不出站滿足基本所需。目前國內眾多新一線、二線城市，都在快速發展軌道交通和TOD項目建設，此文也可為各地商業同行前來魔都考察提供參考。

新一輪《上海市交通發展白皮書》提出，將進一步提高站點覆蓋率，使主城區內軌道交通站點600米范圍的覆蓋率超過40%。強化軌道交通用地綜合開發，使交通出行與商業、生活、文化設施深度融合，讓市民“快出行”的同時，也可以享受“慢生活”。

目前，上海內環內尤其核心市級商圈幾乎每個軌交站都有或大或小或近或遠或靚或爛的TOD商業，部分商圈大站更是擁有多個TOD商業，內環外目前平均3站有1個TOD商業，未來大致平均3站可能會有2個TOD商業。

雖然不是所有的軌交商業都能稱為嚴格意義上的TOD，但不妨礙我們研究哪些類型的連接方式最有價值。

上海如今的市級商圈全部擁有地鐵站，而營業額最高的TOP20商場（不含三大名品奧萊），八成以上也與地鐵站有連通（主打重奢的上海恒隆廣場是例外）。

最具價值的TOD商業，除了看軌交通勤客流之外，TOD商業自身的通行便利性也至關重要（港資和外資購物中心普遍不惜耗費額外人力物力，在商場10點營業前就打開商場動線，發揮商業的公共性方便辦公客群及社區居民通行）。

1-縫合彌補被軌道阻隔無法通行的空中大平臺超級TOD

TODTOWN天薈、META CITY西站站前TOD……

從這點看，能將被軌道分割無法便利通行的火車站南北地塊或東西地塊縫合的TOD最具價值（例如都會型商圈東京新宿，區域型商圈香港沙田站新城市廣場），而上海站、上海虹橋站均未突破，上海最先實現站城一體化的將是莘莊站上蓋超大平臺的TODTOWN天薈（與沙田新城市廣場近似）。

未來，浦東東站樞紐、南上海的松江南站樞紐、北上海寶山樞紐、上海西站上蓋TOD綜合體META CITY以及將于明年開幕的上海南站徐匯萬科廣場（徐匯萬科中心三期商業部分），也值得期待。

△圖：TODTOWN天薈，源自新鴻基地產

備受矚目的TODTOWN天薈——莘莊地鐵站上蓋綜合開發項目，以新建大平臺連接原來被軌道割裂的莘莊南北城市界面，并于大平臺中央發展商業中心，打造一站式新型城市交通樞紐。包含了從區域交通到城際鐵路的多種交通工具，底層為交通樞紐，中層為綜合換乘空間，上層的綜合物業開發涵蓋住宅、寫字樓、藝術公館、酒店、購物中心、文體中心共六大業態的功能空間，打造一座與交通樞紐緊密連接的70萬㎡“空中之城”。TODTOWN天薈的多元性和公共性與同屬新鴻基的香港沙田新城市廣場如出一轍。

2-通過商場“步行貫通”兩個軌交站，可體驗別樣換乘的超級TOD

陸家嘴中心L+MALL、百聯世博源、首位1-3期、金橋K11SELECT……逛商場的同時實現軌交換乘

如果說軌交商業有了基本的客流保障，那么連接2個軌交站的超級TOD則是上了雙保險（當然如何將軌交客流轉化為消費力則是另外的課題）。其中包括，陸家嘴中心L+MALL(2號線東昌路站換乘9號線商城路站)、百聯世博源(耀華路站+中華藝術館站)、首位1-3期未來有望連通諸光路站（17/13號線延）及徐涇東站（2號線）；在建的金橋K11 SELECT未來將連接地鐵9/12號線換乘站金海路站與14號線桂橋路站，實現商場三軌交換乘（12、14號線均為終點站）。

△圖：金橋金海路TOD綜合體K11 SELECT效果圖

3-立體多維換乘的多首層TOD，實現商業多首層設計

在營：凱德虹口商業中心、長寧龍之夢

在建：森蘭印象城、聚峰中心（華之門）、TODTOWN天薈、龍陽路站綜合體

上海地下室通地鐵的商場很多，空中通軌交的比較少只有11號線——陳翔公路站南翔印象城MEGA、安亭站嘉亭薈、嘉定新城站中信泰富廣場、嘉定北站嘉定日月光；3號線——寶楊路站寶楊寶龍廣場，虹橋路站新淮海坊，6號線——五蓮路站文峰廣場，洲海路站陽光天地等。

【TIPS】上海還有極少數地面TOD，例如莘莊站TODTOWN天薈，松江開元地中海門口就是松江有軌電車站。

故此，同時擁有地下和空中多重換乘通道的TOD很少，在營的僅凱德虹口商業中心（虹口足球場站），長寧龍之夢（中山公園站），環球港目前僅地下聯通金沙江路站；以及在建的森蘭印象城（東靖路站），嘉里華之門合作的聚峰中心（巨峰路站），TODTOWN天薈（莘莊站），龍陽路站綜合體。

△圖：森蘭印象城效果圖，源自印力集團

4-地下多邊換乘TOD，客從四面八方來

在營：港匯恒隆廣場、上海K11、環貿iapm、徐匯綠地繽紛城、世紀匯廣場、長寧龍之夢城市生活中心、凱德虹口商業中心……

在建：TODTOWN天薈、森蘭印象城……

有些項目雖然沒有空中換乘，但商場不同方向的大門連接不同軌交線（軌交會客廳）、不同線路沿不同道路切邊通過，不僅提升了軌交客流的來源，同時也讓商場不同切面都能吸引到自然客流，均衡發展，減少動線人流死角。如：港匯恒隆廣場（徐家匯站9/11號線），上海K11（黃陂南路站1/14號線），環貿iapm（陜西南路站10/12號線），徐匯綠地繽紛城（龍華中路站7/12號線）。

港匯恒隆廣場前后門分別聯通1號線和9號線，住在不同軌交線的朋友通常會約在商場B1層碰面，此時商場既是地理位置上的連接點、也是情感上的鏈接點，長此以往消費者與項目間的情感鏈接會逐漸加深。

△圖：上海k11，源自上海k11

上海目前擁有508個軌交站、83座換乘站（其中三線以上換乘樞紐只有18個，包含3個四線換乘樞紐），各項數據均為全國之最。上海擁有軌交連接通道最多的商場（擁有3條或以上軌交通道的商場）分別是世紀匯廣場與百聯世紀（國內鮮見的四線換乘TOD商場）、環貿iapm、長寧龍之夢城市生活中心、凱德虹口商業中心、港匯恒隆廣場、前灘太古里；將來的莘莊TODTOWN天薈、張園也將擁有3個以上軌交通道。

不僅上海如此，北京、深圳等地也是雙線換乘多三線以上極少，典型案例如北京3線換乘的西直門站凱德MALL西直門（2/4/13號線）以及東直門站（2/13號線+首都機場線）在建的信達益田假日廣場；深圳崗廈北站4線換乘站（2/10/11/14號線）One Avenue卓悅中心等少數站點。

而全國知名的城市級商圈，成都春熙路、廣州天河、南京新街口、杭州武林廣場和西安鐘樓目前都是雙線換乘站，由此可見三線以上換乘樞紐TOD的稀缺性。

5-鳳毛麟角的地下多首層TOD

改造前的新天地時尚II、森蘭印象城……

上海擁有B1、B2兩層地下商業的購物中心不少，但2層都能連接地鐵站則屈指可數(地鐵站廳位于商場B1與B2當中的高度，而不是通常的平行高度，地鐵站廳向商場B1、B2各設置一組自動扶梯)。只有改造前的新天地時尚II（各半層連接地鐵站）及在建的森蘭印象城等極個別項目。

△圖：森蘭印象城軌交和公交人流流向示意圖，僅供參考

森蘭印象城項目地下B1、B2層都能連接在建的21號線，此外地面（L1層）+空中（L2層-6號線）都可進行立體換乘，呈現上海乃至國內少有的四首層（目前上海能做到這點的只有凱德虹口商業中心、長寧龍之夢等極個別項目）。這將為項目帶來充足的可達性，將人流引導到更多空間點，提升商業空間流量，更好地發揮每一個樓層、每一個空間的商業價值和服務價值；同時，也能夠將項目與整個城市片區無縫銜接，增加人流導入，創造隨機性商業機會。

6-點對點零距離直連，最省力的TOD車站商場

港匯恒隆廣場、凱德晶萃、凱德星貿……

地鐵上蓋商場現在已是司空見慣，地鐵出口連通項目也是比比皆是，但如港匯恒隆廣場（9號線徐家匯站通道，只出站不進站）、凱德晶萃（13號線馬當路站5號口）、凱德星貿（漢中路站6號口）這般，車站商場點對點零距離直連還是非常少見。

港匯恒隆廣場位于上海最早一批地鐵站徐家匯站之上，目前的徐家匯站集結了1/9/11號線三線，未來規劃新線中23/25號線更將以徐家匯站為起點，未來徐家匯站有望成為滬上首個擁有5站換乘的樞紐站點。

港匯恒隆廣場也在最新一次更新中再次加強了與地鐵的連接，繼4年前9號線開通港匯恒隆廣場北座的獨家專用入口（無安檢設施人員故單向只進不出），讓此前與商場地下“隔絕”的軌交9/11號線與港匯無縫連接，從地鐵出口直達商場地下1層。近期，該專用進口閘機位置轉移到附近，軌交客流雖不能再點對對直接進場，但勝在可自由雙向進出。

△圖：港匯恒隆廣場，源自網絡

凱德的LuOne凱德晶萃廣場、凱德星貿對于地鐵的運用也是爐火純青，凱德星貿是漢中路站地鐵上蓋項目，1/12/13號線三線換乘站，總共有4個室內出入口直接連通項目，分別是B2層兩個、B1層一個、1層一個；LuOne凱德晶萃廣場不僅擁有9/13號線雙線換乘的馬當路站，13號線更是直接將閘機口做到商場內部（無安檢設施人員故單向只進不出）。

但現實的問題是，一方面由于我們進出地鐵站需要安檢，因此閘機口就只能成為“單行道”，即只能出站不能進站（但理論上應該是能進能出），這勢必影響了客流活力甚至會起到一些副作用；另一方面考慮到消費者通達性的訴求，這類直抵商場的出站口一般也不會設置在站點自然客流最大的位置，因此相對而言無縫銜接的話題性要高于實際意義。這也是現在已經看到有商場和地鐵站改造回歸常規做法，即將閘機驗票口推離商場，留出地鐵站自然通道給到客人自行選擇路線。

7-四通八達的全地下城TOD，蔓延到地下的商業氛圍

hubo by THE HUB、興業太古匯地鐵廊、太平洋森活、靜安寺漫選……

上海第一代最知名的四大地下連廊構成的地鐵商城包括--1993年8月全長600米的徐家匯地鐵商城 （2008年改造為地下人行通道 ）；1995年人民廣場站的香港名店街及與之相連的迪美購物中心（近年來進行了吸引Z世代娛樂方式的年輕化改造，但可惜其僅連通上海博物館及已經沒落的武勝路公交樞紐），靜安寺伊美時尚廣場（現正在改造并迎入蘋果全球旗艦店），中山公園米蘭時尚廣場（現漫選自在島）。徐家匯地鐵商城退市后，人廣站華盛街成為四大之一。

目前上海新一代的地下連廊TOD商城四大代表，分別為——虹橋天地hubo by THE HUB、興業太古匯地鐵廊、五角場太平洋森活、靜安寺漫選。

新開業的地下城中，最受矚目的當屬四通八達連接虹橋高鐵站及周邊十余個商辦綜合體的hubo by THE HUB，值得注意的是其由瑞安新天地集團旗下虹橋天地運營管理，以“靈感無界”、“空間無界”及“圈層無界”為概念，打造“上海潮流第一站”。專業奢侈品二手交易平臺“只二”、左右藝術超市華東首店已開業，創意零售品牌UNPOP STORE也將于近期完成開業，預計今年上半年，hubo by THE HUB將實現整體開業。

△圖：hubo by THE HUB實景圖，源自上海虹橋

Hubo by THE HUB延伸了商場邊界，打造多元融合空間，虹橋天地THE HUB+Hubo by THE HUB兩強聯手，未來且看東京站八重洲一番街、大阪車站城梅田等日式火車站地下商業街熙熙攘攘的盛況如何在虹橋站上演。

△圖：hubo by THE HUB平面圖

位于五角場商圈的太平洋森活天地是上海客流量最大的地鐵商業街之一，全長近500米，體量約21,000㎡，項目為直通上海地鐵十號線江灣體育場站的大型地鐵商業街，貫穿五角場核心區域和江灣體育場、創智天地、大學路，聯通五角場地區現有各大商業綜合體的地下空間。太平洋森活天地也是今年CSVB年度輕資產管理先鋒獎銅獎獲得者。

△圖：太平洋森活天地，源自太平洋森活天地FreshCity

8-地鐵站站內自帶的成規模商業街，或許是便民但也最難得的模式

上海南站地鐵美食街……

不同于其他地鐵連廊商場均在閘機外，集合了肯德基等近20家知名餐飲品牌的上海南站地鐵美食街是上海絕無僅有位于閘機內部區域的TOD商場（即便是世紀大道和徐家匯這樣的超級樞紐，閘機內部區域的商戶都不超過10家）。上海南站既是3線換乘站（1/3/15號線）又連接火車站，大量的換乘旅客對餐飲需求巨大，不出站就能美美吃上熱騰騰的各類餐食，背后是大量的換乘需求，這也是其它上蓋TOD項目羨慕不來的。

上海南站的地鐵商場和下文要分析的LaLa station也不完全一樣，LaLa station雖然也區別于傳統上蓋項目，作為地鐵建筑的一部分，與交通樞紐聯系更為緊密，但商業仍位于地鐵閘機之外，需要刷卡出站才能進入。但LaLa station的打造模式可以作為超級樞紐型站點站內商業未來升級的方向。而上海南站除了站內的商業，還擁有匯金奧特萊斯南北商場以及在建的徐匯萬科中心三期商業部分徐匯萬科廣場，值得關注。

9-不是換乘站但自帶換乘功能的TOD     

中信泰富萬達廣場……

有些地鐵站點非換乘站，但作為軌交分叉站也自帶換乘功效，如11號線嘉定新城站（分叉通往嘉定北與昆山花橋）的中信泰富萬達廣場等。同樣具有分叉站功能的軌交站還包括5號線東川路站、10號線龍溪路站（但都無配置TOD的地塊） 。

10-包攬軌交站所有進出口的吞金獸/軌交從項目當中穿過

上海日月光中心、博華廣場、龍華會、上海信泰中心、龍鳳項目……

擁有1個地鐵出入口已是不少項目耗費人力物力所要爭取的，不乏花費巨資修建好幾百米長地下連廊連接地鐵站的商場，而包攬軌交站所有進出口的吞金獸的可謂是含著金湯匙出生，上海日月光中心包攬了9號線打浦橋站所有出口；在建的龍華會龍華站除了一個通道以外，其余通道均在項目內；上海信泰中心直接連通軌道交通15號線梅嶺北路站，梅嶺北路站規劃6個出入口，目前已開通的3個出口均通達上海信泰中心（2個出口直通項目B2層，1個出口位于整體地塊內可直達商業部分）；龍鳳項目包攬了13號線淮海中路站；13號線自然博物館站則穿過博華廣場項目。

△圖：上海龍華會效果圖

11-作為地鐵建筑一部分的車站型商城TOD

蓮花路站LaLa station……

2021年底開業的LaLa station是三井不動產在海外的首個車站型商場，項目所在的蓮花路站雖然只有1條地鐵線路經過，但有公交樞紐（20+班公交經過，更是多條路線的起始站）加持。LaLa station不是傳統的地鐵上蓋項目，而是作為蓮花路地鐵站建筑的一部分，也可以說是地鐵站商業的升級版。作為“車站、商業、辦公一體化”的復合型設施，帶來全新的生活方式與工作方式。

△圖：LaLa station上海蓮花路

12-軌交停車場的再利用，帶來別樣經濟價值 

上海萬象城、保利申通TOD項目、上海天空萬科廣場、金橋K11 SELECT、嘉定日月光2期待建

對于發展商而言，合理再開發利用原本沒有價值的軌交車輛停車場，也能帶來意想不到的經濟價值。

軌交停車場側翼TOD：上海萬象城（10號線紫藤路站）、保利申通TOD項目(15號線元江路站)；

軌交停車場垂直上蓋（廢地利用的天空之城）：上海天空萬科廣場（17號線徐盈路站）、金橋K11 SELECT(金橋金橋停車場上蓋）、嘉定日月光2期*待建（11號線嘉定北站）。

△圖：上海天空萬科廣場

13-軌交TOD+火車站

目前的代表項目主要為虹橋天地（虹橋火車站）、匯金奧特萊斯&徐匯萬科廣場*在建（上海南站）、TODTOWN天薈*在建（莘莊站）等。火車站TOD方面，國內尚沒有像日本那樣完全站城一體化的車站城（如東京新宿、大阪梅田、京都），重慶龍湖金沙天街做出了第一步嘗試，希冀在上海東站、松江站、上海西站、寶山站的建設中看到更多的進步。

△圖：徐匯萬科中心效果圖，源自項目官方微信發布

14-軌交TOD+機場

代表項目主要為虹橋機場的奧所未來城、浦東機場在建的卓越T3綜合體。上海浦東國際機場T3綜合體項目計劃打造為一個集商旅、住宿、購物、娛樂、會展、辦公等“六位一體”的大型商業綜合體標桿性項目，實現上海浦東國際機場商業3.0版本升級。在世界范圍內，軌交TOD+機場的典型案例有新加坡樟宜機場的凱德星耀樟宜，和香港在建的11 SKIES (11天空) 。

△圖：T3綜合體項目設計效果圖，源自卓越集團

15-軌交TOD+公交樞紐

主要代表項目為凱德虹口商業中心（虹口足球場站）、長寧龍之夢（中山公園站）、晶品（靜安寺站）、龍湖奉賢天街（奉賢新城站）；以及在建的莘莊TODTOWN天薈（莘莊站）、森蘭印象城（東靖路站）、嘉里華之門合作的聚峰中心（巨峰路站）、ITC徐家匯中心（徐家匯站），待被收編的莊勝SOGO大型客運中心（松江大學城站）等。

上海第一個TOD商業+公共樞紐是長寧龍之夢，第二個是凱德虹口商業中心。千禧年來，軌交TOD+公共樞紐就是香港新一代大中型TOD項目的標配，將TOD項目交通樞紐的特性和公共性和展現的淋漓盡致。如今，也逐漸成為越來越多上海TOD項目的標配，包括去年開業的龍湖奉賢天街等。

△圖：凱德虹口商業中心，源自搜鋪網

16-TOD商業+機場城市航站樓

南京西路城市航站樓商業改造中，其它城市案例如香港ifc及園方，在建的北京東直門信達益田假日廣場等。

△圖：南京西路城市航站樓效果圖

17-軌交TOD+【P+R公共停車場】

主要代表項目為在建的蟠龍路站星聯蘭韻中心含2萬㎡P+R，同時也有公交樞紐，以及奉浦大道站富力萬達廣場。P+R公共停車場由于公共政策傾斜，在價格上更具優勢，特別是在上海停車費普遍較高的前提下，擁有P+R公共停車場的商業項目優勢明顯。

△圖：星聯蘭韻中心效果圖

18-軌交TOD+商圈連廊

主要代表為五角場、陸家嘴、中山公園、前灘、南方商城、中環等。繼陸家嘴、徐家匯、南方、真北中環、大虹橋商圈的空中連廊相繼投入使用之后，北外灘、徐匯西岸、前灘的空中連廊也正陸續成型。通過連廊讓商圈各項目在空中實現連接，軌交再實現地下聯通，商圈協同發展大大提升。

△圖：徐家匯商圈連廊效果圖，源自璀璨徐家匯

19-軌交TOD+自備免費大巴線接駁

如佛羅倫薩小鎮（遠東大道站）等。

20-軌交起始站TOD，吸引更多換乘客流       

浦東嘉里城、仲盛世界商城、中集金地美蘭城、維璟印象城、虹橋天地、江橋萬達廣場、嘉定日月光2期待建

位于軌交起始站的TOD商業，如浦東嘉里城（7號線花木站）、仲盛世界商城（1/5號線莘莊站）、中集金地美蘭城（7號線美蘭湖站）、維璟印象城（12號線七莘路站 ）、 虹橋天地（10號線終點站虹橋站）、江橋萬達廣場（13號線金運路站）、嘉定日月光2期*待建（11號線嘉定北站）、龍湖奉賢天街（5號線奉賢新城站）、寶山正大樂城（15號線顧村公園站）、徐匯萬科廣場*在建（3號線上海南站）、迪斯尼小鎮（11號線迪斯尼站），意味著更多換乘客流或目的地客流。同時，軌交起始點周邊通常也是大型的商務區或住宅區，同樣是客流和消費力的保證。

△圖：龍湖奉賢天街，源自聯商網