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青島萬象城底色 華夏華潤商業(yè)REIT上市首日表現(xiàn)幾何

來源: 觀點(diǎn)網(wǎng) 陳玲 2024-03-15 15:40

來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/陳玲  

繼兩只商業(yè)REITs上市首日微漲后,華夏華潤商業(yè)REIT也演繹了相似劇情。

3月14日,華夏華潤商業(yè)REIT首日上市。當(dāng)日,REITs市場普遍走弱,33單REITs僅11單收紅,中金山東高速 REIT收漲1.19%漲幅最大,華夏越秀高速REIT收跌1.56%跌幅最大。

近幾日弱勢(shì)的市場帶來一些影響,但華夏華潤商業(yè)REIT上市首日仍收紅。上市首日,華夏華潤商業(yè)REIT開盤價(jià)為6.937元,開盤價(jià)微高于發(fā)行價(jià),盤中小幅跳水,最后上市首日收紅,收盤價(jià)為6.905元。

當(dāng)日,華潤商業(yè)REIT成交量為18376手,成交額為1271.48萬元。

募資規(guī)模最大單

在目前REITs市場中,首日收紅實(shí)屬不易。總體而言,市場對(duì)幾宗商業(yè)REITs上市的反應(yīng)較為淡靜。3月12日金茂商業(yè)REIT上市首日收?qǐng)?bào)2.685元/份,漲幅0.56%,物美消費(fèi)REIT收?qǐng)?bào)2.399元/份,漲幅0.67%。

一位券商研究人士告訴商業(yè)客,無論是金茂商業(yè)REIT和物美消費(fèi)REIT,還是最新上市的華潤商業(yè)REIT,首日漲幅不如此前上市產(chǎn)品的原因在于,目前REITs市場整體收益不佳,二級(jí)市場存在倒掛,整體REITs的投資回報(bào)較差。“市場轉(zhuǎn)暖是一個(gè)緩慢的過程,投資者觀望情緒較重。”

商業(yè)客獲悉,華夏華潤商業(yè)REIT發(fā)售價(jià)格定為6.902元/份,募集資金總額為69.02億元,發(fā)售的基金份額總額為10億份,初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為8億份。認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果顯示,網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實(shí)現(xiàn)超募。

募集說明書披露,華夏華潤商業(yè)REIT預(yù)計(jì)2024年和2025年可供分配金額分別為34,112.40萬元、36,489.76萬元。按實(shí)際募集金額計(jì)算,2024年和2025年的現(xiàn)金分派率分別為4.94%和5.29%。

就首批4家商業(yè)REITs而言,所涉及的底層資產(chǎn)估值合計(jì)達(dá)143億元,擬募集金額127億元,華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)估值約82億元,占到首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)估值近六成。按照30.12萬平方米的商業(yè)建筑面積(GRA)計(jì)算,每平方米估值為2.72萬元。

募資總額69.02億元,是在首批上市的三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中發(fā)行規(guī)模最大,在已發(fā)行30余單REITs中發(fā)行規(guī)模排名第五、產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目中排名第一。

底層資產(chǎn)底色

投資者買賬的原因或許在于底層資產(chǎn)的優(yōu)越性。華夏華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城(包括一期、二期及地下車位),地理位置核心,位于被譽(yù)為青島核心廣域級(jí)商圈的市南區(qū)香港中路商圈,是山東省規(guī)模最大、入駐品牌最多的購物中心之一。

項(xiàng)目為地上6層、地下4層的城市級(jí)商業(yè)綜合體。其中,一期項(xiàng)目開始運(yùn)營時(shí)間為2015年,共10層;二期開始運(yùn)營時(shí)間為2021年,共8層;合計(jì)建筑面積30.12萬平方米,車庫面積11.8萬平方米,可租賃面積13.42萬平方米。

青島萬象城主要通過商鋪出租產(chǎn)生租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入及固定推廣費(fèi)收入。此外,亦存在多種經(jīng)營收入、停車場收入、冰場收入等其他經(jīng)營收入。2020-2022年及2023年1-6月營業(yè)收入分別為3.82億元、5.26億元、5.08億元、3.31億元。

截至2023年10月,項(xiàng)目運(yùn)營情況良好,一期、二期土地到期時(shí)間為2051年,剩余年限28年;產(chǎn)權(quán)地下車位到期時(shí)間為2061年,剩余年限38年。

據(jù)了解,青島萬象城承租租戶超500戶,租戶業(yè)態(tài)主要分為零售、餐飲、生活配套及體驗(yàn)等,包括山東首家Air Jordan L1級(jí)旗艦店、雅詩蘭黛集團(tuán)旗下高量級(jí)品牌JO MALONE山東首店、華為山東首家直營旗艦店等;各業(yè)態(tài)承租種類豐富,具有規(guī)模大、品質(zhì)高、業(yè)態(tài)組合豐富等顯著特征。

投資者關(guān)心的出租率和租金水平方面,項(xiàng)目出租率多年維持在較高水平,2020-2022年及2023年1-9月,青島萬象城出租率為91.67%、95.75%、98.55%、98.82%。其中2020年出租率較低,主要由于重點(diǎn)品牌招商周期較長所致,2021年后,因項(xiàng)目公司良好的招商策略及品牌組合,出租率逐步增長并維持在高位。

月租金坪效方面,2020-2022年及2023年1-9月,青島萬象城還原減租影響的月租金坪效(年度月均租金收入/可租賃面積)為195.96元/平方米/月、239.39元/平方米/月、248.99元/平方米/月及321.47元/平方米/月,年化增長率為19.72%。

從歷史固定租金水平來看,2020-2022年及2023年1-9月,底層資產(chǎn)青島萬象城主力店平均固定租金水平分別為47、58、60、63元/平方米/月,近三年增速分別為23.40%、3.45%、5.00%;專門店平均固定租金水平分別為208、237、267、316元/平方米/月,近三年增速分別為13.94%、12.66%、18.35%。整體來看,青島萬象城2016 -2022年平均固定租金價(jià)格年化增幅為18.32%。

截至2023年9月30日,青島萬象城已簽約租戶的固定租金增長率上,項(xiàng)目專門店年固定租金增長率約為8%,主力店約為5%。

實(shí)收收入前十大租戶中,大部分租約(面積達(dá)到1.08萬平方米)是在2027年及以后到期。這部分品牌相對(duì)租賃期較長,其租金收入貢獻(xiàn)將通過業(yè)績?cè)鲩L來提升。而其余非主力店店鋪,有望通過續(xù)約或品牌調(diào)整,實(shí)現(xiàn)租金單價(jià)的提升。

青島萬象城客流量可觀,于2015年開業(yè)后,2016-2022年客流量年復(fù)合增長率為7.6%,近三年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長率15%,也表現(xiàn)出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs所需求的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的資產(chǎn)的長期增長特質(zhì)。

有基金從業(yè)人士指出,伴隨著消費(fèi)基本面整體復(fù)蘇,消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施客流、凈開店率、租金調(diào)增占比等指標(biāo)逐步恢復(fù),2024年投資人明顯對(duì)今年首批上市的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更為青睞。華潤商業(yè)REIT的成功上市,也給投資者們帶來了更多信心。

另外一點(diǎn)重要的是,華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模超2000億元,其所持有的大量優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備資產(chǎn),也為華潤商業(yè)REIT未來擴(kuò)募帶來更大的想象空間。華潤置地方面則表示,華潤商業(yè)REIT發(fā)行上市后,凈回收資金將用于華潤置地符合公募REITs監(jiān)管的在建或新建消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。

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