出品/聯(lián)商專欄

撰文/和二

編輯/蔡建楨

王健林還是技高一籌。天無絕人之路，老王深諳其中的真理。誰都知道，在2021年，王健林旗下當(dāng)時唯一的商管公司——珠海萬達(dá)商管引入太盟投資、中信、騰訊、鄭裕彤家族等22家機(jī)構(gòu)投資者，獲得380億元戰(zhàn)投，對賭協(xié)議是2023年珠海萬達(dá)商管公司實現(xiàn)上市。

但是幾經(jīng)周折，珠海萬達(dá)沒能實現(xiàn)上市目標(biāo)。按照約定，如果上不了市，萬達(dá)商管集團(tuán)有義務(wù)回購股份，并按10%-12%的年利率支付利息。但是，老王表示，回購不了，沒錢。

投資人不得不就范。老王干脆來了一招“金蟬脫殼”，2024年1月12日，大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司成立，法定代表人為肖廣瑞，注冊資本162億元人民幣，信息顯示，這同樣是一家以從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。

新人勝舊人，有了新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司，那么曾經(jīng)拉來一幫投資人并且被寄予厚望的珠海萬達(dá)商管又怎么樣了？筆者在前期的文章中曾提出，珠海萬達(dá)或成棄子，果然或?qū)⒊烧?/a>。

據(jù)萬達(dá)方面介紹道，珠海萬達(dá)商管已經(jīng)成為了新達(dá)盟商管理有限公司旗下子公司。目前，該公司管理著496個大型商業(yè)廣場。而自太盟、中信資本、Ares Management等現(xiàn)有投資人于2021年8月投資以來，珠海萬達(dá)商管連續(xù)3年超額完成業(yè)績目標(biāo)，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。

01

600億，中東資本入局

王健林再次為新公司拉來了巨額投資。不過，這次資本吃一塹長一智，不對賭了，要的是控股權(quán)。

3月30日，太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony以及穆巴達(dá)拉投資公司(Mubadala Investment Company)聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司注資600億元，持股比例達(dá)60%，而大連萬達(dá)商管則持有40%的股份。

據(jù)報道，簽約是在大連市地方官員的見證下進(jìn)行的，萬達(dá)集團(tuán)總裁齊界、萬達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞等6人代表萬達(dá)集團(tuán)跟投資方簽約。這么大的生意，意外的是，王健林沒有出席。有媒體認(rèn)為，老王是不忍心親手將自己事業(yè)拱手相送，另一面亦表示了對齊界、肖廣瑞等心腹的絕對信任。

信息顯示，王健林最近一次露面是1月24日的萬達(dá)年會，當(dāng)時王健林只是做了一番簡短的經(jīng)營業(yè)績匯報，十分低調(diào)。

600億的投資額創(chuàng)下了中國私募股權(quán)投資近5年來的單筆最大投資規(guī)模紀(jì)錄。此次投資人名單中，出現(xiàn)了中東土豪的身影。據(jù)報道，中東資本近年來瘋狂加碼中國資產(chǎn)。去年，中東地區(qū)資本宣布逾13筆對中國企業(yè)的大型投資，達(dá)到1980年以來的最高值，僅沙特阿拉伯國家石油公司，對外投資金額達(dá)到497億美元，其中面向中國產(chǎn)業(yè)的投資金額或已超過1000億元人民幣(折合約142億美元)。

2020年以來，阿布扎比投資局持續(xù)加倉中國大陸資產(chǎn)，中國大陸在其頭寸當(dāng)中占比從2019年末的4.5%上升至2023年一季度的22.9%，截至2023年三季報披露完畢，阿布達(dá)比投資局共計入股25家A股公司，持股市值約95.67億元。

另一家機(jī)構(gòu)穆巴達(dá)拉投資公司從2015年開始進(jìn)入中國市場，協(xié)同中國國家開發(fā)銀行和國家外匯管理局共同出資100億美元，用于投資中國的商業(yè)項目。

02

王健林會失去控制權(quán)？

去年12月12日，太盟投資集團(tuán)與大連萬達(dá)商管集團(tuán)共同宣布簽署新投資協(xié)議。太盟投資集團(tuán)將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)萬達(dá)商管贖回后，對珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)再投資。此舉將2021年的對賭協(xié)議畫上了句號。如前所述，原本按照協(xié)議，萬達(dá)是要回購股份且支付利息的，但老王資金緊張，資本不得不同意新方案。

對于珠海萬達(dá)，老王將原本持股78.83%大幅下調(diào)至40%。另一方面，既然珠海萬達(dá)上不了市，那就成立一個新公司“大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司”，而對于新公司，資本可以繼續(xù)投資，而且占有絕對的控股權(quán)。

從珠海萬達(dá)到新達(dá)盟，同樣是商管公司，珠海萬達(dá)上不了市，新達(dá)盟同樣未必就行。資本已經(jīng)吃了珠海萬達(dá)的虧，為什么還繼續(xù)看好新達(dá)盟？主要原因可能有兩點：

第一，萬達(dá)商管公司的分紅讓資本有利可圖，按照萬達(dá)的官方說法，珠海萬達(dá)商管近三年的分紅分別是，2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。對于商管公司這樣以管理輸出的輕資產(chǎn)公司而言，幾乎沒有什么經(jīng)營風(fēng)險，盈利能力強(qiáng)，這可能是吸引資本的重要原因之一。

第二，在于資本方對于這次投資的持股比例較高，或者可以認(rèn)為，資本對新達(dá)盟買到了一個比較合適的價格。600億占股60%，就是新達(dá)盟的估值只有1000億。據(jù)媒體報道，這些年來萬達(dá)商業(yè)的估值在談判桌上縮水了將近一半。

新的商管公司，萬達(dá)集團(tuán)的持股只有40%，似乎王健林徹底失去了控制權(quán)，但事實是這樣嗎？

事實可能并非如此。筆者在前期文章中曾指出，商管公司最大的價值在于“經(jīng)營管理商業(yè)項目”，商業(yè)項目是甲方，而商管公司是乙方。只有甲方愿意把項目委托給商管公司經(jīng)營，這個商管公司才有價值，如果物業(yè)持有方不將項目交給乙方經(jīng)營，商管公司就完全成了個沒有價值的“空殼”。

對萬達(dá)來說，所有的萬達(dá)廣場物業(yè)幾乎都在萬達(dá)集團(tuán)的手中。王健林只要擁有這些萬達(dá)廣場的所有權(quán)，商管公司的控制權(quán)誰說了算都無所謂。退一萬步講，如果將來某一天，萬達(dá)與投資方要分道揚(yáng)鑣，萬達(dá)投資集團(tuán)(萬達(dá)廣場項目的持有方)只要取消與商管公司的合作，商管公司剩下的只能是一地雞毛。

03

萬達(dá)商管“光芒暗淡”

目前來看，珠海萬達(dá)已經(jīng)成了新達(dá)盟的子公司，可以預(yù)見的是，珠海萬達(dá)被萬達(dá)集團(tuán)束之高閣幾乎已經(jīng)成定局。如前文所述，一旦萬達(dá)集團(tuán)將大量萬達(dá)廣場的經(jīng)營管理委托“大單”不再交給珠海萬達(dá)商管公司，那么珠海萬達(dá)就一文不值。

3月以來，珠海萬達(dá)商管已有2份股權(quán)凍結(jié)信息，凍結(jié)金額均為50.72億元，執(zhí)行法院分別為廣東省珠海市中院、上海市一中院。凍結(jié)期限分別自2024年3月18日起、2024年3月4日起，凍結(jié)截止日期為2027年3月。從執(zhí)行裁定書透露的消息來看，相關(guān)案件的類型均為“非訴財產(chǎn)保全審查”。

另外，在此之前，珠海萬達(dá)商管還涉及另一則1億股權(quán)的凍結(jié)信息，被執(zhí)行人同樣為大連萬達(dá)商管，執(zhí)行法院為山東省德州市中級人民法院，凍結(jié)時間為2023年7月5日至2026年7月4日。

新商管公司新達(dá)盟同樣也遭遇了股權(quán)被凍結(jié)。3月23日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司所持有的大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司約162.06億元股權(quán)被凍結(jié)。執(zhí)行法院為江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院，凍結(jié)期限自2024年3月20日至2027年3月19日。

該次股權(quán)凍結(jié)的相關(guān)案件為一起金融借款合同糾紛。其中，原告為中國民生銀行揚(yáng)州分行，四名被告分別為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司、揚(yáng)州萬達(dá)商業(yè)廣場有限公司、泰州海陵萬達(dá)廣場投資有限公司、南京萬達(dá)茂投資有限公司。該案將于4月18日上午開庭審理。

外界推測，萬達(dá)集團(tuán)自去年以來現(xiàn)金流吃緊，三月份以來珠海萬達(dá)、新達(dá)盟的股權(quán)接連遭到被凍結(jié)，或跟各地項目的資金償還兌現(xiàn)有關(guān)。隨著外部資本600億的進(jìn)入，萬達(dá)的資金焦慮或得到大幅度緩解。

實際上，去年以來，迫于壓力的萬達(dá)也在持續(xù)“瘦身”，頻繁出售核心資產(chǎn)。2023年至今，萬達(dá)商管密集出售旗下萬達(dá)廣場。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2023年以來，公司已累計出售14座萬達(dá)廣場。有消息稱，萬達(dá)集團(tuán)考慮出售旗下20個商業(yè)中心，每家估值7億-8億元。

對萬達(dá)商管而言，輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)上市幾無可能，畢竟屬于純純的管理輸出模式——沒有項目的產(chǎn)權(quán)注入，輕資產(chǎn)模式對普通投資人來說風(fēng)險太大。而對于太盟投資集團(tuán)、中信資本這些股權(quán)投資的機(jī)構(gòu)資本而言，萬達(dá)商管需要保持良好的經(jīng)營業(yè)績，每年維持可觀的現(xiàn)金分紅，否則老王真有可能徹底失去對商管公司的控制權(quán)。

如果雙方真走到那一步，老王拋棄商管公司，旗下所有萬達(dá)物業(yè)更換其他的經(jīng)營管理受托方，其個人聲譽(yù)無疑是巨大的失信。