來源/觀點網(wǎng) 

撰文/龔麗欣  

自救中的王健林，迎來了新的“白衣騎士”。

3月30日，大連萬達商管集團與太盟投資集團、中信資本、ARES旗下資金、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司簽署投資協(xié)議。

據(jù)此，上述5家機構(gòu)將聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司投資約人民幣600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。

而該筆投資也被市場稱作是近五年在中國私募股權(quán)市場中單筆最大規(guī)模的投資。

大筆資金的入局，能否助力王健林脫離險境？堅定入局的單偉健，與“不缺錢”的中東王子們，又能從這筆投資當中，獲得什么？

ONE

距離新達盟商管成立已有75天，王健林與單偉健遲遲未宣布這一平臺的后續(xù)發(fā)展路徑。

正當外界疑惑王健林與他的萬達下一步該何去何從之際，市場丟出了一枚深水炸彈。

3月30日市場消息，大連萬達商管集團與太盟投資集團、中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司（Mubadala Investment Company）在大連正式簽署投資協(xié)議。

按照協(xié)議，上述5家機構(gòu)將聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，由此，5家投資機構(gòu)于新達盟商管當中的持股比例達到60%，而王健林持有的大連萬達商管持股比例降至40%。

在資本市場看來，此次600億元大單，是去年12月王健林與單偉健牽手的后續(xù)。

據(jù)了解，2023年12月12日，太盟投資集團與大連萬達商管集團簽署新投資協(xié)議，彼時，太盟便宣布，將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。

當時的協(xié)議便提及，新投資者入局之后，大連萬達商管持有珠海萬達商管40%，為單一最大股東，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%.

顯然，此次新入局投資者的持股比例與彼時協(xié)議一致，不同的是，此前，萬達與太盟協(xié)議當中，涉及的投資主體為珠海萬達商管，而此次新增投資的主體則為新達盟商管。

資料顯示，新達盟商管成立于2024年1月16日，主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)綜合體管理服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、企業(yè)管理等。

從持股比例來看，該公司由大連萬達商管持股99.9938%，大連萬裕企業(yè)管理有限公司持有0.0062%，而大連萬裕又是大連萬達商管的全資子公司。

一方面，彼時正值雙方協(xié)議不久，這個冠有“萬達”與“太盟”之名的平臺便橫空出世；另一方面，新達盟商管的注冊資金達到162.07億元，這與王健林需引入的新戰(zhàn)投資金接近。

彼時，觀點新媒體便發(fā)稿提到，新達盟商管或許是王健林與單偉健為引入新戰(zhàn)投、沖擊IPO打造的新平臺。

不過，平臺成立之后兩個余月，雙方并未有任何新的動作。

對此，有市場人士亦表示，此前正值珠海萬達商管對賭失效期與新戰(zhàn)投洽淡階段，萬達內(nèi)部比較混旽，或許是內(nèi)部還未考慮好后續(xù)的發(fā)展路徑，或許是新舊戰(zhàn)投之間的交接與進退需要時間，所以短期內(nèi)不會有太大的動作。

如今，伴隨著600億資金的到位，靴子正式落地。

TWO

查閱國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，雖各方簽約了相關(guān)協(xié)議，但新達盟商管仍由大連萬達商管及大連萬裕持股100%，新投資人的持股比例暫未更新。

即便工商信息暫未更新，但對王健林而言，600億資金足以緩解其燃眉之急。

據(jù)了解，去年以來，受對賭壓力及企業(yè)流動性危機影響，萬達捉襟見肘，粗略計算發(fā)現(xiàn)，除380億元的潛在對賭回購款以外，2024年，萬達到期、行權(quán)到期的境內(nèi)外債券金額仍有91.87億元。

為緩解資金壓力，過去一年，萬達接連出售旗下快錢公司第三方支付牌照、萬達廣場、萬達地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)、萬達電影股權(quán)……

接連拋售資產(chǎn)或能回流部分資金，但這對債務(wù)“窟窿”越來越大的萬達而言，仍舊是杯水車薪。

今年3月中旬，大連萬達商管所持全部珠海萬達商管股權(quán)遭到凍結(jié)，幾天之后，大連萬達商管所持全部新達盟商管股權(quán)同樣遭遇凍結(jié)。

接連的股權(quán)凍結(jié)，大多源自萬達與各方的訴訟糾紛，因萬達方缺乏足夠的資金兌付涉訟資金，法院及債權(quán)人只好申請凍結(jié)相關(guān)平臺股權(quán)，以做“財產(chǎn)保全”。

無論出于何種原因，連續(xù)的市場消息足以證明，王健林很缺錢，而此次600億資金的入局，能夠正式緩解萬達的資金壓力。

更重要的是，此前，無論是2016年私有化退市、2018年引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)四大戰(zhàn)投，亦或是2021年重返港交所拉來22家投資機構(gòu)，萬達均采用對賭的方式，來吸引新的資金，解決舊對賭。

如此一來，對賭的壓力能夠得以延緩，但對賭失敗潛在償付資金如同滾雪球一般，越來越大。

從資本市場的角度來看，王健林此舉，實則是通過引入資本，加入“擔保”，把原本的債務(wù)問題通過這種資金的騰挪與對賭，實現(xiàn)變相展期。

有知情人士透露，此次600億資本入局，各方未設(shè)立對賭條款，也沒有明確約定上市時間。

也就是說，王健林此舉是斷臂求生，通過讓渡一部分股權(quán)的方式，真正解決萬達的流動性危機。

不過，此次股權(quán)的讓渡之后，新達盟商管后續(xù)的控制權(quán)及企業(yè)治理或?qū)⑦M入集體決策。

市場消息稱，此次引入的投資者預計會進入新達盟董事會，參與公司治理。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，此次入局的投資者較為分散，即便5家機構(gòu)合共持有新達盟商管60%股權(quán)，但王健林仍是持股40%的單一最大改動，對新達盟商管的運營主導權(quán)地位不會構(gòu)成威脅。

THREE

需要特別注意的是，本次參與投資的5家機構(gòu)當中，除了原有投資人太盟投資者集團及中信資本、Ares Management以外，其余新增的2家投資機構(gòu)均來自中東，分別是阿布扎比投資局以及穆巴達拉投資公司。

太盟投資集團合伙人及私市股權(quán)聯(lián)席主管黃德煒表示：“本次投資反映了國際機構(gòu)投資人對大連新達盟長遠發(fā)展的期待和認可。我們認為新達盟擁有的強大競爭壁壘及顯著的先發(fā)優(yōu)勢，將長期支持它實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營業(yè)績，并為投資人帶來良好穩(wěn)定的回報。”

雖兩家中東投資者并未披露具體的投資金額，但資本市場看來，“不缺錢”的中東王子們，所涉的投資規(guī)模或許相當可觀。

有數(shù)據(jù)顯示，去年，中東地區(qū)資本宣布逾13筆對中國企業(yè)的大型投資，達到1980年以來的最高值，僅沙特阿拉伯國家石油公司，對外投資金額達到497億美元，其中面向中國產(chǎn)業(yè)的投資金額或已超過1000億元人民幣（折合約142億美元）。

沙特阿拉伯國家石油公司于國內(nèi)的大投入僅僅是一個縮影。

具體到本次參投萬達的兩家中東企業(yè)，興業(yè)證券研報提到，2020年以來，阿布扎比投資局持續(xù)加倉中國大陸資產(chǎn)，中國大陸在其頭寸當中占比從2019年末的4.5%上升至2023年一季度的22.9%，截至2023年三季報披露完畢，阿布達比投資局共計入股25家A股公司，持股市值約95.67億元。

至于穆巴達拉投資公司，從2015年開始進入中國市場，目前其在中國的投資組合包括快手、BOSS直聘、小鵬汽車、自如等公司，去年9月，穆巴達拉投資公司正式在北京設(shè)立辦公室。

不過，對比發(fā)現(xiàn)，此前，即便中東投資者大手筆“掃貨”國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但其選擇的賽道大多是新能源汽車、人工智能、生物制藥等新興產(chǎn)業(yè)。

那么，為何阿布扎比投資局與穆巴達拉投資公司此番選擇加碼中國商業(yè)地產(chǎn)？

一方面，近兩年，受地緣政治、美聯(lián)儲加息等因素影響，美國資本接連退出中國市場，以貝萊德、先鋒領(lǐng)航為例，兩家企業(yè)在過去一年相繼宣布退出中國A股市場。

但資本市場的進退之間，往往意味著大量的空間與機會，伴隨著美國資本的逐漸退出，中東資本亦看到了中國市場的長期發(fā)展機遇，加大了在中國的投資布局。

另一方面，中東資本需透過多元化的投資，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的轉(zhuǎn)型，從而降低對石油經(jīng)濟的依賴。

過去，得益于油價的高漲，中東國家積累了大量的財富，但不可否認的是，其經(jīng)濟來源較為單一，存在過度依賴石油等問題。

以沙特為例，石油和石化工業(yè)是沙特的經(jīng)濟命脈，有數(shù)據(jù)顯示，2020年，沙特石油收入占國家財政收入的87%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的42%，這一比例雖于2022年降至68%，但仍舊占比較大的份額。

在各國提出碳中和目標的大背景下，中東國家同樣意識到了轉(zhuǎn)型的迫切性和重要性，開始尋求新興的投資賽道，而簽署提到的新能源、人工智能、生物制藥等產(chǎn)業(yè)，在中國均處于蓬勃發(fā)展階段，且擁有較大的政策、市場紅利，自然成為中東投資者瞄準的目標。

至于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同樣是一個很好的“撿漏”機會。

畢竟，近幾年，中國房地產(chǎn)市場進入深度的調(diào)整期，國內(nèi)房企加大對有質(zhì)資產(chǎn)的處理力度，可以看到，不僅僅是境外投資者，國內(nèi)險資、不動產(chǎn)基金亦在過去兩年大手筆投資國內(nèi)優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，試圖在低位加倉。

與此同時，伴隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的熱火，商業(yè)地產(chǎn)的“募投融管退”全鏈條被大同，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的退出路徑得以完善，加大了對各方資本的吸引力度。

顯然，中東王子們亦看中了其中的機遇。

FOUR

堅定入局的單偉健，與“不缺錢”的中東王子們，又能從這筆600億元的投資當中得到什么？

從市場透露的消息來看，此次簽署投資協(xié)議，雙方未設(shè)立對賭條款，也沒有明確約定上市時間。

不過，根據(jù)萬達方面的介紹，大連新達盟商業(yè)管理有限公司為新設(shè)立的控股公司，其子公司為珠海萬達商管，也就是說，即便未設(shè)置相關(guān)對賭協(xié)議作為保障，但透過珠海萬達商管過往的經(jīng)營利潤與分紅表現(xiàn)來看，這筆600億元的投資，能夠帶來的回報是可以遇見的。

其一，上述投資者能夠從珠海萬達商管每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

根據(jù)此前招股書披露的數(shù)據(jù)來看，珠海萬達商管目前管理全國227個地級及以上城市的496個大型商業(yè)中心，以管理的商業(yè)面積計，珠海萬達商管現(xiàn)為全球最大的商業(yè)管理公司。

從盈利指標來看，自2021年引入港股IPO基石投資者以來，珠海萬達商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標。

其中，2021年，該公司實現(xiàn)稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預估）為293億元，平均年增長約12%。此外，2021年，珠海萬達商管實現(xiàn)稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預估）為95億元，年增率達34%。

從過往的業(yè)績表現(xiàn)來看，珠海萬達商管整體的經(jīng)營情況良好，資產(chǎn)增值空間較大。

與此同時，數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年，珠海萬達商管對股東的分紅分別46億元、67億元，2023年，珠海萬達商管進行了兩次派息分紅，總金額超過50億元，全年預估派息85億元，年增長率達到35.93%。

這一分紅比例對比該公司的毛利及利潤來看，可謂是相當可觀。

也就是說，即便沒有對賭協(xié)議，投資者仍舊能夠通過經(jīng)營利潤與企業(yè)分紅，每年從新達盟商管當中獲取紅利。

如若2024年仍舊保持35.93%的復合增長率，粗略計算，年內(nèi)該公司的分紅金額或?qū)⑦_到118億元，而5家投資機構(gòu)共計60%的持股比例，能夠拿下近71億元的分紅金額。

其二，除去持有期間的分紅派息，各個投資者于本輪投資后亦能擇機退出，賺取溢價空間。

據(jù)了解，去年年末，因海萬達商管上市未果，部分投資者宣布退出，其中，碧桂園因債務(wù)壓力緊急套現(xiàn)，并未從中獲得實質(zhì)性回報，但永輝超市通過轉(zhuǎn)讓大連萬達商管股權(quán)，整體獲益6.1億元。

換言之，得益于萬達于中國商業(yè)地產(chǎn)圈的頭部地位，愿意接盤者眾多，投資機構(gòu)能夠從中獲取的溢價空間還是比較大的。

不僅如此，一旦新達盟商管能夠成功上市，投資者亦能直接透過二級市場退出，實現(xiàn)股票資本的獲利。

而5家投資機構(gòu)作為新達盟商管的Pre-IPO投資者，其獲取的是上市公司發(fā)行前的股票，其估值與上市后的估值差異較大，能夠獲取的投資收益十分可觀，或許是幾倍，甚至是幾倍。

據(jù)了解，預期新達盟商管將會把珠海萬達商管納入麾下，那么意味著這一平臺仍舊以輕資產(chǎn)為主，是一個純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，撕下“房地產(chǎn)標簽”的新達盟商管或許受行業(yè)波動影響較小，能夠獲得更高的估值。

此前，2021年珠海萬達商管遞交上市招股書之時，資本市場對標目前的上市商管公司寶龍商業(yè)、華潤萬象生活等，預測珠海萬達商管的市值或超4700億港元，保守的估值亦超過2000億港元。

近兩年，輕資產(chǎn)物管企業(yè)的估值表現(xiàn)雖有所回調(diào)，但4700億港元的市值與2000億港元的估值，即便有所調(diào)整但仍處于較高地位。

其三，政策支持下，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs火熱，雖珠海萬達商管均為輕資產(chǎn)商管，但其母公司大連萬達商管旗下仍存在不少重資產(chǎn)項目，后續(xù)仍有操作空間。

如若進行資產(chǎn)調(diào)整，那么投資人能夠從中獲得的利益將更為可觀。