來源/深潛atom

撰文/徐太良

600億元新戰投注入，萬達終于松了一口氣。

圖源：萬達

2024年3月30日，大連萬達商管集團與太盟投資集團、中信資本、Ares Management、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司五家投資機構簽署投資協議。

投資協議顯示，這五家投資機構將聯合向大連新達盟商業管理有限公司（下文簡稱為“大連新達盟”）投資約600億元，投資完成后，太盟等投資人股東將持股60%，大連萬達商管持股40%。按此數據測算，目前大連新達盟的估值約為1000億元。

據悉，大連新達盟成立于2024年1月，子公司為珠海萬達商管，手握全國227個地級及以上城市的494個大型商業中心，是萬達最重要的基本盤。2021年7月，珠海萬達商管曾以1800億元的估值引入戰略投資者。一年半時間，珠海萬達商管估值縮水約44%。

需要注意的是，珠海萬達商管估值縮水并非公司的基本面出現問題。由于輕資產轉型較為成功，過去幾年，珠海萬達商管的業績持續攀升，營收、凈利潤增速不俗。

在此背景下，萬達選擇以較低的1000億元估值為珠海萬達商管引入新戰投，并且放棄絕對控制權，也從側面說明，其仍未走出“危險時刻”。

01

地產黃金時代落幕，退市容易上市難

凡為過往，皆為序章。如今萬達之所以降低身段引入新戰投，很大程度上都是因為過去幾年一系列對賭失敗所致。

2016年前后，正值中國房地產行業的“黃金時代”，但萬達商業的港股股價長期低于發行價。萬達集團董事長王健林認為，萬達商業的價值在港股未得到充分體現。因此，2016年9月，萬達商業啟動私有化，從港股退市，謀求登陸A股。

項目書顯示，萬達私有化投資者包括香港杉杉、中國中鐵、平安保險、工商銀行等，投資總額為307.8億港元，以兩年計，本息合計320億元左右。為了給投資者人兜底，萬達還拋出了一份對賭協議，如果截至2018年8月31日未能登陸A股，那么萬達需回購全部股份。

然而事與愿違，私有化兩年過后，萬達商業的A股IPO征程遲遲未果。隨著賭約到期，2018年1月，萬達與騰訊、京東、蘇寧、融創等投資機構簽訂協議，這些投資機構擬投資約340億元，收購萬達商業H股退市時引入投資人持有的約14%股份，并簽下2023年上市的新對賭協議。引入新戰投后，萬達商業順勢更名為大連萬達商管。

遺憾的是，此后幾年，大連萬達商管的A股IPO之旅依然舉步維艱。為了盡快打開融資通道，2021年，萬達將大連萬達商管的商業輕資產運營業務注入珠海萬達商管，希望重回港交所。

此外，珠海萬達商管成立后，還引入22家投資人，融資380億元。其中珠海國資委出資30億入股珠海萬達商管，這被外界解讀為，萬達希望借國資背景，給資本市場以信心。此次融資，萬達依然簽訂了對賭協議，需要在2023年底之前登陸港交所，如若不然，萬達需要回購全部股份。

圖源：萬達

不過彼時，中國房地產行業已經邁入“黑鐵時代”，資本不再熱衷于追捧地產股，四次遞交港交所，珠海萬達商管未能在2023年底前如愿重返港交所。由于賭協議即將到期，倍感焦慮的萬達不得不放棄絕對控股權，引入600億元新戰投。

02

萬達不斷瘦身，放棄控制權迫不得已

事實上，中國房地產行業下行壓力較大的背景下，萬達不止靠一次次的融資“續命”，自身也不斷變賣資產，以換取流動資金。

2023年底，眼看著珠海萬達商管很難如期登陸資本市場，為了平衡流動性壓力，萬達開始加速出售萬達電影。

2023年12月6日，萬達電影發布公告稱，公司實控人王健林擬將其合計持有的公司控股股東北京萬達投資有限公司51%股權作價21.55億元轉讓給上海儒意投資管理有限公司。

此前，萬達電影還曾三次出售萬達電影股權，疊加測算，王健林通過讓渡萬達電影控股權回籠90億元左右資金。這也導致王健林丟掉了對萬達電影的實際控制權。最后一次交易完成后，王健林間接持有萬達電影10.9%的股權，遠低于柯利明通過儒意投資間接持有的萬達電影20%的股權。

圖源：萬達

出售萬達電影雖然換取了一定的流動資金，但并不能立竿見影地幫助大連萬達商管擺脫負債壓力。官方資料顯示，截至2023年6月底，大連萬達商管合并口徑有息負債1412.8億元，其中一年內到期有292.6億元，手持貨幣資金僅160.15億元。

為了盡快回籠資金，萬達甚至不惜出售核心商業廣場資產。據不完全統計，2023年以來，萬達商管累計出售14座萬達廣場。彭博社報道，萬達對萬達廣場的估值約為7億元至8億元。按7億元測算，通過出售萬達廣場，萬達回籠資金近百億元，和出售萬達電影股權獲得的回報類似，雖然可以緩解公司的流動性壓力，但無力回購海量股份。

也正因此，2023年末，萬達與太盟團隊溝通，試圖引入600億元新戰投。不過由于債務問題顯著并且亟待完成對賭承諾，萬達在交易中處于弱勢地位，太盟等資方得以蠶食萬達的影響力，以至于讓后者丟掉了對珠海萬達商管的絕對控制權。

接受采訪時，太盟投資合伙人兼太盟中國總裁黃德煒對外表示，“新達盟會脫離萬達集團的體系，作為一個獨立的公司來運行。”據悉，交易完成后，投資者將委派人員進入新達盟董事會。“新達盟的管理團隊是獨立的，向新達盟的董事會負責，不是向萬達集團去負責。”黃德煒特別強調。

03

仍想降本增效，但太盟們同意嗎？

盡管600億元新戰投注入后，萬達得以擺脫亟待上市的焦慮情緒，但整體而言，萬達依然高度承壓。

官方資料顯示，2020年-2022年，珠海萬達商管營收分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元，同比增速分別為27.98%、36.55%以及15.5%；凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元，分別同比下跌10.9%、增長215.82%、114.52%。

2023年上半年，珠海萬達商管營收254.52億元，同比增長4.3%；凈利潤67.29億元，同比僅增長0.43%。截至2023年6月末，珠海萬達商管現金及現金等價物余額為146.92億元，同比驟降53.44%。

縱向對比不能發現，2020年以來，珠海萬達商管的營收增速日趨放緩，隨著出售諸多優質的萬達廣場，接下來，珠海萬達商管的營收甚至可能出現負增長。另一方面，2021年以來，珠海萬達商管的凈利潤增速下滑趨勢明顯，這也會削弱公司的估值和償債能力。

圖源：萬達

正因為公司仍有資金壓力，萬達接下來并不希望采取激進的戰略。2024年初舉辦的年度工作會議，王健林指出，萬達2024年的任務之一就是降本增效。換而言之，萬達希望通過保守經營策略，“省出”利潤。

圖源：萬達

比如，2023年6月，萬達推出“萬達智慧商業平臺”，可通過平臺化的運作方式，協同產業鏈上下游的多類生態伙伴共同服務商戶。

然而，保守經營、穩步創收，或許并非太盟投資集團等資方投足珠海萬達商管的初衷。官方資料顯示，2021年-2023年，珠海萬達商管對股東的分紅分別為46億元、67億元以及85億元（預估），很難平衡高昂的投資成本。

雖然官方資料未明確，萬達和太盟投資集團等資方針對萬達商管上市是否簽署了的對賭協議。但站在投資者的角度考慮，珠海萬達商管成功上市，才能實現投資收益最大化。而為了撐起較高的估值，珠海萬達商管就不能不構建起宏大的“新故事”。

考慮到王健林已經失去對珠海萬達商管的絕對控制權，接下來后者是否會貫徹降本增效戰略，還是未知數。不過可以肯定的是，告別上市焦慮后，王健林終于不用繼續緊鑼密鼓地變賣“家產”了。