來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云

5月24日晚間，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，為釋放成熟物業(yè)的投資價(jià)值，公司擬以控股子公司卓遠(yuǎn)地產(chǎn)（成都）有限公司為原始權(quán)益人，以其全資子公司成都博悅商業(yè)管理有限公司持有的“成都大悅城”項(xiàng)目開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。

這代表著大悅城也正式加入了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs賽道。值得注意的是，在成都大悅城REIT申報(bào)的同日，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT順利獲批，即將進(jìn)入募資階段。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，在此之前，我國(guó)已有四單消費(fèi)REITs完成發(fā)行，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT。

如推進(jìn)順利，成都大悅城REIT將有望成為我國(guó)又一單成功上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

底層資產(chǎn)選擇

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，截止2023年末，大悅城在營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目共有34個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積374萬(wàn)平方米；其中包括21個(gè)大悅城購(gòu)物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積約308萬(wàn)平方米。

而在成都，大悅城目前共有3個(gè)項(xiàng)目，分別為成都大悅城、成都天府大悅城、金牛大悅城（未開(kāi)業(yè)），此次計(jì)劃發(fā)行REIT的成都大悅城正是其中運(yùn)營(yíng)最成熟的大悅城項(xiàng)目。

公告資料顯示，該項(xiàng)目位于成都市武侯區(qū)大悅路518號(hào)，2015年開(kāi)業(yè)，至今已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)8年時(shí)間。

該項(xiàng)目宗地面積68747.98平方米，建筑面積172540.69平方米，樓層為B1-5層，定位為“國(guó)內(nèi)首個(gè)體驗(yàn)游憩式潮玩購(gòu)物公園”，2017年被評(píng)為AAA級(jí)國(guó)家旅游景區(qū)。

從地圖上看，成都大悅城位于成都市五大核心城區(qū)之一的武侯區(qū)，處于西三環(huán)以內(nèi)，周邊有武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、武侯吾悅廣場(chǎng)、龍湖成都武侯星悅薈等商業(yè)項(xiàng)目。

圖片來(lái)源：百度地圖

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在大悅城眾多項(xiàng)目之中，成都大悅城脫穎而出成為首支消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)的原因主要有兩方面，一是項(xiàng)目近年來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，二是項(xiàng)目所在地成都作為頭部商業(yè)城市，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�較大。

收入來(lái)源上，該項(xiàng)目以自持購(gòu)物中心資產(chǎn)，向符合要求的承租商戶提供租賃及購(gòu)物中心整體運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并收取租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)等收入。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年成都大悅城銷(xiāo)售額達(dá)到37億元，客流量約2300萬(wàn)人次，會(huì)員累計(jì)數(shù)量達(dá)100萬(wàn)，會(huì)員消費(fèi)占比達(dá)45%。

今年兩大節(jié)假日的表現(xiàn)亦不錯(cuò)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)檔期間，成都大悅城銷(xiāo)售額達(dá)8000萬(wàn)元、客流量達(dá)58萬(wàn)人次；五一銷(xiāo)售近7000萬(wàn)元，客流超50萬(wàn)人次。

與其他同在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目對(duì)比，成都大悅城同樣是大悅城旗下項(xiàng)目中表現(xiàn)較優(yōu)的存在，其營(yíng)業(yè)收入、出租率等指標(biāo)在一眾項(xiàng)目中表現(xiàn)較為突出。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，近年來(lái)大悅城旗下項(xiàng)目營(yíng)收受疫情影響較大，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不如意，但成都大悅城的表現(xiàn)仍可圈可點(diǎn)。

最新的2023年，成都大悅城錄得租金收入3.23億元，相較2022年增長(zhǎng)42%，相比疫情前的2019年更是增長(zhǎng)63%，而租金增長(zhǎng)潛力正是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs較為看重的一點(diǎn)。

出租率方面，該項(xiàng)目近三年出租率保持在96%以上，最新的2023年末出租率達(dá)98%，在已開(kāi)業(yè)大悅城項(xiàng)目中也處于第一梯隊(duì)，其他3個(gè)出租率同樣達(dá)到98%的項(xiàng)目分別為北京西單大悅城、沈陽(yáng)大悅城及蘇州大悅城。

與此同時(shí)，項(xiàng)目所在地成都同樣展現(xiàn)出較高的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力，在此運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心未來(lái)升值潛力也相對(duì)較大。

2023年，成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)10001.6億元，同比增長(zhǎng)10.0%，正式邁入“消費(fèi)萬(wàn)億俱樂(lè)部”。按消費(fèi)類型分，成都2023年商品零售8180.0億元，增長(zhǎng)6.9%；餐飲收入1821.6億元，增長(zhǎng)26.1%，均錄得不錯(cuò)的增長(zhǎng)。

購(gòu)物中心層面，據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，納入統(tǒng)計(jì)口徑的86家商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1163億元，平均增長(zhǎng)10%。

大悅城受益幾何

公告顯示，此次發(fā)行計(jì)劃中，REIT管理人將設(shè)立作為公開(kāi)上市的消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，于深圳證券交易所公開(kāi)發(fā)售。

圖片來(lái)源：大悅城公告

根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的初步估值及于本公告日期可獲得的資料，預(yù)期規(guī)模約為人民幣33.48億元。

其中，大悅城將透過(guò)項(xiàng)目公司按預(yù)期總價(jià)約13.392億元, 認(rèn)購(gòu)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT基金總份額的40%；外部投資者將按預(yù)期總價(jià)約20.088億元，認(rèn)購(gòu)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT基金總份額的60%。

根據(jù)有關(guān)估計(jì)所得款項(xiàng)總額，扣除大悅城認(rèn)購(gòu)基金總份額40%的認(rèn)購(gòu)金額以及相關(guān)成本及稅項(xiàng)，所得款項(xiàng)凈額約為16.7億元。

若從市場(chǎng)估值角度看，在已發(fā)行成功的消費(fèi)REITs中，中金印力消費(fèi)REIT與之相似，其底層資產(chǎn)杭州西溪印象城的估值為39.56億元，且同樣位于二線城市商業(yè)市場(chǎng)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)行REITs，背后除看好消費(fèi)REITs行業(yè)未來(lái)，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)外，還有改善現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率等現(xiàn)實(shí)需求。而在一眾企業(yè)中，運(yùn)營(yíng)管理能力更強(qiáng)的頭部企業(yè)更有可能借助REITs實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張，于大悅城而言亦是如此。

相關(guān)公告中，大悅城也明確表明了這一點(diǎn)，其表示本次消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REIT 發(fā)行將使其成熟投資物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得到釋放。

一方面，大悅城的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化，資金周轉(zhuǎn)效率及回報(bào)水平將得到提升；另一方面也能利用凈回收資金，把握新的投資機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)公司快速發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展，進(jìn)一步鞏固其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。不可忽視的是，業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳、財(cái)務(wù)上面臨一定壓力，也是大悅城尋求新發(fā)展路徑的重要驅(qū)動(dòng)力。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收367.8億元，同比下滑了7.06%；歸母凈利潤(rùn)方面，盡管虧損同比減少了49.17%，但虧損額仍達(dá)15億元。

此外，2023年大悅城的籌資性現(xiàn)金流凈流出為243.29億元，使得其賬面上的現(xiàn)金減少17.6%至300.8億元。若扣除受限制現(xiàn)金之后，大悅城的非受限現(xiàn)金短債比將從2022年年底的1.85下滑至1.07，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍存。

無(wú)論如何，此次若能成功發(fā)行消費(fèi)REITs，大悅城無(wú)疑將多一條實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的路徑。