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撰文/陳寧輝

商業地產供應市場迎來了總結時刻！

據聯商網零售研究中心統計，2024年上半年(1-6月)全國新開業的商業項目數量達131個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、京東MALL，商業建筑面積≥2萬㎡)，同比上漲4.8%。新增商業建筑面積1053.93萬㎡，平均單體建筑面積約8.05萬㎡。(總表在文末)

在行業整體迎來調整期的特殊時刻，從中也能看出一些趨勢：

其一，實力洗牌，格局變了。房地產名企“暴雷”不斷，地產行業的“二八定律”逐漸由以前的“國企二民企八”轉變為“民企二國企八”，雖然商業地產還未完全盡顯，但國企、央企的擴張速度明顯提升，而以往強勢的民企巨頭則在退縮。

其二，消費升級，標簽化明顯。在激烈的市場競爭下，購物中心們都在“求新”，以建筑藝術賦能也好，從業態上創新也罷，購物中心的“標簽”屬性越來越強。比如谷子店為主打的二次元商場、上海首個啤酒文化主題商業綜合體力波·九坊、生態與商業一體化的公園型商場等。

其三，商業舊改盛行。一方面新土地供應縮量，且企業開發愈發謹慎，另一方面城市商業存量激增，改造空間充足，因此商業的更新風口越吹越大。當然，這給一些大企業提供了機會。

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宏觀數據解讀

同比增加4.8%、華東開業最多、小體量為主

●同比去年增加4.8%

今年上半年，全國新開商業項目數量達131個，同比去年有略微增長4.8%。從近五年的變化上看，除了2020年因疫情開始和2022年全國多地散發導致封控影響開業外，其余三年同比均錄得增長。

不過2023年和2024年整體變化不大，表明了在存量時代下，整體開發的力度會長期維穩。

●華東領跑

七個大區均有新項目入市，且華東繼續占據“半壁江山”。

上海12個新開商業領跑城市榜。今年是上海的“開業大年”，年初統計的預測數量中，上海有46個項目計劃入市，意味著下半年還將有更多的項目亮相。

同屬華東的浙江、江蘇和福建在上半年也貢獻了不少新項目，這些也都屬于經濟發達的省份。

在華東之后的是華南、西南、華北、華中、西北、東北，基本格局與往年大致相同。

●2-5萬㎡的體量為主

商業體量分布上，2-5萬㎡占比最高，社區商業是主要商業形態。一方面是存量改造的主旋律下，傳統商業的體量并不大；另一方面，當前商業模式偏向個性化，比如主理人、策展型等，而這些商業模式一般都是小體量。

具體來看，規模在2至5萬㎡(含2萬㎡，不含5萬㎡)數量最多，占比約38%；5至10萬㎡(含5萬㎡，不含10萬㎡)占比約34%；10至15萬㎡(含10萬㎡，不含15萬㎡)比15%；15萬㎡以上(含15萬㎡)占比約13%。

當然，上半年也涌入了一些巨型購物中心，如32萬㎡的西安薈聚，是目前英格卡在中國體量最大的薈聚項目；北京超極合生匯首先亮相的東區部分，體量30萬㎡，而整個項目近50萬㎡；世紀金源在武漢打造的方圓薈奧特萊斯項目，也有21萬㎡的規模。

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行業趨勢解讀

央企主導、個性化變強、改造風口

●華潤等央企提速，萬達等民企縮量

從上半年各個企業的開業情況上看，華潤萬象生活與新城控股分別以6個領跑，萬達與寶龍分別以4個緊隨其后。開業數量≥2個的還有龍湖、碧桂園文商旅、愛琴海集團、萬科、融創、合生、旭輝、世紀金源。

一個明顯的趨勢是，以華潤、招商、世紀金源等代表的央企和民企在提速，而以往每年保持50個左右開業數量的萬達縮量明顯。雖然今年上半年新城也有6個新開商業，但有幾個是存量改造和輕資產輸出管理的，如其在太原的首個吾悅廣場原項目是華宇廣場，合肥壩上吾悅也是壩上街商業項目改造而來。

同時，企業現有的籌備計劃上，央企、國企也處于領先。根據規劃，華潤萬象生活2024年的開業計劃是22個，2025年更是擴至27個，產品線上除了萬象城、萬象匯外，街區項目有萬象系的萬象天地，又有如南湖天地、義烏天地等“x天地”產品。

▲義烏天地項目

據聯商網此前統計的數據，華潤萬象生活2023年新簽約了上海龍陽萬象天地、上海臨港海港中心萬象匯、望京華彩萬象匯、武漢軍山萬象匯、上海國華廣場Gmall、上海晶品購物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川師大TOD等至少11個輕資產商業項目，且主要是上海、北京、深圳等一線城市和武漢、成都、佛山等強二線城市。在“輕重并舉”的策略下，華潤萬象生活不可限量。

反觀在商業地產現有規模第一的萬達，早已沒有以前“每年必開50家”的能量，2023年全年開了26個，而今年上半年更只有4個，預計今年全年開業量也不會超過20個。當然更主要的是，萬達目前一直在“賣賣賣”。

據《聯商網》統計，從2023年5月至今，全國已經至少有25家萬達廣場被賣、更名。

●打造個性化“人設”，商業標簽化

為了在千篇一律的商業中突出重圍，也為了迎合當前年輕一代消費者對個性化、松弛感的消費需求，商業開始“立人設”，逐漸從綜合性變得更具“垂直”的個性。

如將山系生活貫徹到底的城市微度假商業、公園型商業，松弛感的生活方式躍然而至。典型如徐匯萬科廣場、成都光環購物公園、成都此地CyPARK、龍湖南京雨山天街。

以CHIC、CHILL、COZY釋放最“wild”的松弛感的徐匯萬科廣場，是探索未來多種復合功能匯集的POD綜合體，將便捷的交通與公園生活理念深度融合，打造“URBAN CARPET城市地毯”。網球場、籃球場和小型足球場組成的5000㎡的運動場地，緊鄰綠動聚落可看到約300㎡的嗨寵樂園，約3000㎡的大草坪，約1000㎡的萌芽樂園等為焦慮的都市人帶來一場“治愈之旅”。

定位“森系自在歡聚場”的龍湖南京雨山天街，依托老山國家森林公園、鳳凰山公園等城市綠肺，打造了曉棲之畔、花迎廣場、青行暖徑、觀風廣場四大森系場景，室內外結合樹木、水系、綠植等生態氛圍做融合，整體營造出“在公園里逛街”的自然松弛感。加上集年輕潮流、文化藝術、生活美學、生態運動、精致服務等復合生活方式的生態品牌矩陣，為城市打造了一處可持續生活圈和精神文化消費領地。

如融合在地文化，以城市建筑語言喚醒美好記憶的商業IP。典型如愛琴海集團的城市書香、萬科的上生新所、江漢路步行街商業舊改武漢漢口STAY、復建文廟建筑群的徐州文廟·東方。

城市書香是愛琴海集團在臨港打造的全新產品，與武康路、愚園路等老上海風情建筑一樣，同樣有著濃郁的海派文化。巨大的拱形通道、上海傳統石庫門山墻的符號等元素經典復刻了海派街景。同時項目結合年輕定位客群，聚焦在地美食、自然審美、文化歸屬、趣味社群等年輕消費趨勢，滿足目標客群多元化、細分化的消費需求，打造“24H微度假城市社群部落”及滴水湖區域首個一站式微度假生態圈。

如以電競、汽車、啤酒、夜經濟等元素的主題型商業。典型如上海首個啤酒文化主題商業綜合體力波·九坊、上海首個以汽車文化為主題的購物中心嘉亭薈城市生活廣場二期、24小時營業的十堰大美國際-美+Life Mall、泛娛樂主題的北京超極合生匯東區。

合生商業全國首個超極合生匯項目在北京亮相，以POD公園商業為導向，以“泛文娛主題綜合體”為核心，打造6大超極場景空間，將滑板、馬術、潛水等運動挑戰項目帶進商場。同時，項目引入了300余家品牌，其中包括70余家區域首店及全新業態，北京首家大規模新體驗高配置的家家悅超市旗艦店、MUJI京北首店等超極主力店，將滿足京北居民的融合消費需求，打造區域消費流量引力場。

●城市更新下，商業舊改的風吹大了

城市更新主旋律下，加上存量時代商業競爭擴大，一些經營了多年的商場，或因物業老舊、或因業態滯后需要重新改造升級。與此同時，還有一些商場因經營不善需要新的血液，交由更專業和有經驗的運營方重新改造運營。

基于上述兩種情況，存量改造后重開的商業也越來越多。

據統計，今年上半年至少有19個存量改造商業亮相，且主要有三種形式。

一種是對傳統百貨和商場的改造升級。比如太原的首家吾悅廣場是由此前的華宇商業廣場改造而來，北京超極合生匯的前身也是永旺商城，上海又又中心的前身是華美達廣場...這是目前存量改造的主流形式。

一種是對傳統街區的改造。這種改造后會保留街區的傳統文化，并在商業場景、品牌業態等方面進行創新，以煥發老街新生。比如武漢漢口STAY就是步行街改造，蘇州觀前街·開元里等，還有幾個因體量低于2萬㎡不在統計中的，如武漢保元里、佛山嶺南天地·八圖里。

還有一種是劇院、工廠等其他功能性用地改造成商業的。比如力波·九坊就是從力波啤酒廠改造而來，呼和浩特敕勒川星光里的前身是華誼兄弟的川星劇場。

可以預見的是，在城市更新的大潮下，未來商業舊改項目會越來越多。

附：2024年上半年全國已開商業項目統計表