出品/聯商專欄

撰文/老刀

編輯/蔡建楨

王健林似乎鐵了心甩手不干了，要把家底逐一售罄的架勢。據報道，有中介表示，全國的萬達廣場都處于售賣中，價格都可以談。理由是，這次萬達要玩真的“輕資產”。

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杭州首座萬達廣場被甩賣？

8月22日，據界面新聞報道，杭州市的第一座萬達廣場，杭州拱墅萬達廣場被正式掛牌出售，報價高達14.8億元，年租金約1.09億元，整體商業綜合體出售回報率預計在8個點以上，且價格仍有商談余地。

不過，萬達多位內部人士向《聯商網》回應稱，該消息不實。

目前，杭州已開業的萬達廣場共有4家，分別是拱墅店、余杭店、富陽店和未來科技城店。被傳出售的拱墅萬達廣場是杭州地理位置最佳，效益最好的，也是杭州第一家萬達廣場，該項目位于杭州市拱墅區，總建筑面積36萬㎡，其中商業面積19萬㎡，為全國代表性萬達廣場之一。

2013年，王健林以14.26億元的價格拿下杭州北部軟件園的一宗商業用地，占地面積達8.3萬㎡。2014年12月12日，該地塊上的萬達廣場(即杭州拱墅萬達廣場)開業，一至五層的出租率高達百分之百，成為當時杭州商業的一個亮點。

14.26億的拿地價格，年租金1.09億，從2014年開業至今恰滿10年，以如今的租金水平計算，這個項目至今還沒讓王健林收回投資成本。

十年的培育，是一個商業項目處于高度成熟，市場接受度、硬件水平、品牌結構最佳的生命周期，可謂“當打之年”，所以被稱為是全國萬達廣場當中的“代表性項目”，王健林如果將這個“金牛”萬達廣場忍痛出售，可見萬達的資金壓力依然巨大。

據統計，在剛剛過去的7月份，就有煙臺芝罘萬達廣場、宜春萬達廣場和東莞厚街萬達廣場等三個商業體項目的主體公司發生股東變更，疑似已被萬達商管賣出。此外，上海金山萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場、湖州萬達廣場、太倉萬達廣場等多個萬達廣場的股權也在去年完成了工商變更。據不完全統計，2023年以來，萬達商管對外轉讓了至少26家公司的控制權，涉及位于北京、上海、廣州、珠海、天津、合肥、湖州、太倉、海口、西寧、宜春等多家萬達廣場。

從全國范圍來看，截止到去年底，珠海萬達商管運營管理著全國227個地級及以上城市的494個大型商業中心。據央廣網報道，其中290個為萬達旗下商業中心，204個為第三方輕資產商業中心。也就是說，萬達自營廣場有290個，如今賣掉的項目，大約為10%，這一比例并不算高，老王手里依然還有大把的底牌。

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萬達總部要搬去珠海？

據萬達商管2024年一季度財報顯示，公司目前貨幣資金僅為124.81億元，短期借款為27.84億元，而長期借款則高達943.57億元。截至一季度末，萬達商管存續債券規模為53.92億元，其中有13.67億元將在一年內到期；在境外債中，有8.2億美元債券也將在一年內到期。截至今年一季度末，公司負債合計2985.73億元，資產總計6063.60億元。

從未來短期內的債務以及萬達商管的賬面資金比較來看，償還短期債務不成問題，但是兩三年之后的長期債務就面臨巨大的壓力。王健林甩賣自己的家底，一方面是為了陸續到期債務做準備，另一方面亦可能表現其對實體商業項目的悲觀預期。

早在2015年4月15日，一次對外演講活動中，王健林首次提出萬達的輕資產模式，以成熟的品牌輸出和管理輸出為主，賺的是商業管理費用和其他商業項目參與的加盟費用、品牌使用費用。2021年，王健林成立珠海萬達商管，成為全國萬達廣場的主要運營平臺。

但在彼時，王健林所謂萬達輕資產是“偷梁換柱”，王健林深知，靠萬達品牌和萬達團隊商業經營管理的能力可以賺錢，但這些“虛擬資產”畢竟不值錢。所有的萬達廣場所有權都在萬達投資集團手里，那才是老王貨真價實的“重資產”。

時至今日，王健林通過賣賣賣救命，其實是割肉自保形勢下不得已的真正輕資產化。

今年4月份，北京萬達廣場實業有限公司發生工商變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，新增股東坤華(天津)股權投資合伙企業(有限合伙)、坤元辰興(廈門)投資管理咨詢有限公司，分別持股99.99%、0.01%。而坤華(天津)股權投資合伙企業(有限合伙)大股東為新華人壽保險股份有限公司，持股99.9%。

北京萬達廣場實業有限公司是北京萬達廣場的開發商，北京萬達廣場正是萬達總部所在地。隨著萬達北京總部被賣，“萬達將把總部從北京遷往珠海”的消息也在社交媒體上發酵。珠海萬達商管是萬達沖擊資本市場的重要上市主體，其注冊地位于珠海市橫琴新區環島東路3000號。

對于總部搬遷傳聞，萬達商管回應媒體稱，珠海萬達商管本身就在珠海橫琴辦公，此次是為加強協作，將涉及商管業務相關的部門和人員搬至珠海辦公，而整個萬達集團總部和其他業務部門則繼續在北京辦公。

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600億尚未到位，資金依然緊張

今年3月30日，萬達商管以60%股權的代價贏得600億投資。大連萬達商管集團與太盟投資集團、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司、中信資本、ARES在大連正式簽署投資協議，上述5家機構將聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。大連新達盟于今年1月由萬達設立，子公司為珠海萬達商管，是一個商業廣場運營管理平臺。也就是說，交易之后，投資方徹底控股萬達的商管平臺。

當時這則交易，被稱為國內近年來規模最大的股權買賣。但事到如今，似乎這600億尚未進入萬達的口袋。筆者在前期的分析文章曾指出，商管公司本質上是一個抽象——不具有實質資產的公司，以品牌和管理輸出為主要業務，萬達商標以及大量的萬達廣場所有權依然掌握在老王的另外公司——萬達集團和萬達投資集團手里。

據中國新聞周刊在7月份的一份報道顯示，雙方交易的大連新達盟股權預計在第二季度交割，預計新達盟董事也將在交割之時同步完成重組。在具體董事會人員占比方面，由于聯合投資方合共持股60%，估計比例也將在董事會中有所體現。

但是，隨著二季度結束，600億元的紓困資金并沒到位。至今大連新達盟尚未獲得資產注入。大連新達盟99.99%的股權仍由萬達商管持有，未發生股權變更。股權交割未完成，也意味著600億還在路上。

有投資界人士稱，6月“太盟投資僅籌集了90億美元目標的一半”。2023年亞太地區投資交易總額降至1470億美元，募資總額跌至十年來最低點，是私募資本相對動蕩的一年。在募資情況不佳、資金短缺的情況下，對萬達商管的投資可能受阻。

600億不到賬，萬達近期經歷了一系列壞消息。

8月12日，大連萬達集團股份有限公司1億元人民幣股權被凍結，凍結時間為三年。大連萬達集團股份有限公司的法定代表人與董事長均為王健林，公司注冊資本為10億元人民幣。

另外，萬達商管也有一系列股權凍結。今年以來，萬達商管所持有的價值162億元的大連新達盟股權已先后四次被凍結，只有一次解凍，最近一次凍結是今年6月28日。進入2024年后萬達商管在其他企業持有的股權被凍結次數高達14次。

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輕資產“故事”繼續講下去

公司是公司，個人歸個人。今年六月份，新財富500創富榜顯示，王健林、王思聰父子以1408億元資產重回前十。據稱，王健林父子的主要資產來自于大連萬達商管和萬達電影。

目前，王健林擁有大連萬達商管集團46.08%股權(商管集團不是珠海萬達，也不是新達盟)，按照萬達公開的財報數據，截至2023年末，大連萬達商管集團的總資產為6089億元，負債為3041億元，凈資產為3048億元，歸母凈資產為3010億元。因此，王健林父子持有大連萬達商管集團市值約1387億元。萬達電影方面，目前王健林僅在萬達電影第二大股東莘縣融智里持股74%，而后者持股萬達電影10.21%，根據萬達電影2023年末284億元的市值，王健林持有萬達電影市值約21億元。

如前所述，萬達商業廣場的所有權，才是王健林的底牌。雖然賣賣賣，但萬達商管新設立的項目也不在少數，也就是說，萬達的輕資產模式還在不斷擴大。

8月21日，貴陽數博萬達商業管理有限公司、貴陽龍灣萬達商業管理有限公司、西寧東城萬達廣場商業管理有限公司、西昌萬達商業運營管理有限公司等四家企業同日成立，法定代表人均為潘韜男，注冊資本均為100萬人民幣。這四家公司的經營范圍均包含商業綜合體管理服務、會議及展覽服務、信息咨詢服務等。

這四家萬達廣場有可能并非萬達自有項目，而是第三方的委托管理項目。萬達商管通過對第三方物業進行招商、經營管理，從而賺取加盟費和租金收入分成。

從整個萬達集團的角度看，王健林的商管公司是標準的輕資產模式，但擁有萬達廣場物業產權的萬達集團是妥妥的重資產。一方面，王健林可以賣掉部分物業項目獲取資金，另一方面，萬達商管又通過不斷獲取第三方項目做大萬達廣場的規模，老王的兩手算盤都打得很響亮。

到目前為止，萬達最核心的資產“萬達”商標所有權依然在萬達集團手中。太盟投資人雖然花600億取得了新設立商管公司60%的股權，但依然只能為“萬達”打工。