出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/老刀

編輯/蔡建楨

王健林似乎鐵了心甩手不干了，要把家底逐一售罄的架勢(shì)。據(jù)報(bào)道，有中介表示，全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都處于售賣(mài)中，價(jià)格都可以談。理由是，這次萬(wàn)達(dá)要玩真的“輕資產(chǎn)”。

01

杭州首座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被甩賣(mài)？

8月22日，據(jù)界面新聞報(bào)道，杭州市的第一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，杭州拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被正式掛牌出售，報(bào)價(jià)高達(dá)14.8億元，年租金約1.09億元，整體商業(yè)綜合體出售回報(bào)率預(yù)計(jì)在8個(gè)點(diǎn)以上，且價(jià)格仍有商談?dòng)嗟亍?o:p>

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)多位內(nèi)部人士向《聯(lián)商網(wǎng)》回應(yīng)稱(chēng)，該消息不實(shí)。

目前，杭州已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)共有4家，分別是拱墅店、余杭店、富陽(yáng)店和未來(lái)科技城店。被傳出售的拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是杭州地理位置最佳，效益最好的，也是杭州第一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目位于杭州市拱墅區(qū)，總建筑面積36萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積19萬(wàn)㎡，為全國(guó)代表性萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之一。

2013年，王健林以14.26億元的價(jià)格拿下杭州北部軟件園的一宗商業(yè)用地，占地面積達(dá)8.3萬(wàn)㎡。2014年12月12日，該地塊上的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(即杭州拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng))開(kāi)業(yè)，一至五層的出租率高達(dá)百分之百，成為當(dāng)時(shí)杭州商業(yè)的一個(gè)亮點(diǎn)。

14.26億的拿地價(jià)格，年租金1.09億，從2014年開(kāi)業(yè)至今恰滿10年，以如今的租金水平計(jì)算，這個(gè)項(xiàng)目至今還沒(méi)讓王健林收回投資成本。

十年的培育，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目處于高度成熟，市場(chǎng)接受度、硬件水平、品牌結(jié)構(gòu)最佳的生命周期，可謂“當(dāng)打之年”，所以被稱(chēng)為是全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)當(dāng)中的“代表性項(xiàng)目”，王健林如果將這個(gè)“金牛”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)忍痛出售，可見(jiàn)萬(wàn)達(dá)的資金壓力依然巨大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的7月份，就有煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、宜春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等三個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目的主體公司發(fā)生股東變更，疑似已被萬(wàn)達(dá)商管賣(mài)出。此外，上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、湖州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的股權(quán)也在去年完成了工商變更。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)外轉(zhuǎn)讓了至少26家公司的控制權(quán)，涉及位于北京、上海、廣州、珠海、天津、合肥、湖州、太倉(cāng)、海口、西寧、宜春等多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

從全國(guó)范圍來(lái)看，截止到去年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)管理著全國(guó)227個(gè)地級(jí)及以上城市的494個(gè)大型商業(yè)中心。據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，其中290個(gè)為萬(wàn)達(dá)旗下商業(yè)中心，204個(gè)為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心。也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)自營(yíng)廣場(chǎng)有290個(gè)，如今賣(mài)掉的項(xiàng)目，大約為10%，這一比例并不算高，老王手里依然還有大把的底牌。

02

萬(wàn)達(dá)總部要搬去珠海？

據(jù)萬(wàn)達(dá)商管2024年一季度財(cái)報(bào)顯示，公司目前貨幣資金僅為124.81億元，短期借款為27.84億元，而長(zhǎng)期借款則高達(dá)943.57億元。截至一季度末，萬(wàn)達(dá)商管存續(xù)債券規(guī)模為53.92億元，其中有13.67億元將在一年內(nèi)到期；在境外債中，有8.2億美元債券也將在一年內(nèi)到期。截至今年一季度末，公司負(fù)債合計(jì)2985.73億元，資產(chǎn)總計(jì)6063.60億元。

從未來(lái)短期內(nèi)的債務(wù)以及萬(wàn)達(dá)商管的賬面資金比較來(lái)看，償還短期債務(wù)不成問(wèn)題，但是兩三年之后的長(zhǎng)期債務(wù)就面臨巨大的壓力。王健林甩賣(mài)自己的家底，一方面是為了陸續(xù)到期債務(wù)做準(zhǔn)備，另一方面亦可能表現(xiàn)其對(duì)實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目的悲觀預(yù)期。

早在2015年4月15日，一次對(duì)外演講活動(dòng)中，王健林首次提出萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式，以成熟的品牌輸出和管理輸出為主，賺的是商業(yè)管理費(fèi)用和其他商業(yè)項(xiàng)目參與的加盟費(fèi)用、品牌使用費(fèi)用。2021年，王健林成立珠海萬(wàn)達(dá)商管，成為全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

但在彼時(shí)，王健林所謂萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)是“偷梁換柱”，王健林深知，靠萬(wàn)達(dá)品牌和萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的能力可以賺錢(qián)，但這些“虛擬資產(chǎn)”畢竟不值錢(qián)。所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所有權(quán)都在萬(wàn)達(dá)投資集團(tuán)手里，那才是老王貨真價(jià)實(shí)的“重資產(chǎn)”。

時(shí)至今日，王健林通過(guò)賣(mài)賣(mài)賣(mài)救命，其實(shí)是割肉自保形勢(shì)下不得已的真正輕資產(chǎn)化。

今年4月份，北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增股東坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、坤元辰興(廈門(mén))投資管理咨詢(xún)有限公司，分別持股99.99%、0.01%。而坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)大股東為新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司，持股99.9%。

北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司是北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正是萬(wàn)達(dá)總部所在地。隨著萬(wàn)達(dá)北京總部被賣(mài)，“萬(wàn)達(dá)將把總部從北京遷往珠海”的消息也在社交媒體上發(fā)酵。珠海萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)沖擊資本市場(chǎng)的重要上市主體，其注冊(cè)地位于珠海市橫琴新區(qū)環(huán)島東路3000號(hào)。

對(duì)于總部搬遷傳聞，萬(wàn)達(dá)商管回應(yīng)媒體稱(chēng)，珠海萬(wàn)達(dá)商管本身就在珠海橫琴辦公，此次是為加強(qiáng)協(xié)作，將涉及商管業(yè)務(wù)相關(guān)的部門(mén)和人員搬至珠海辦公，而整個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部和其他業(yè)務(wù)部門(mén)則繼續(xù)在北京辦公。

03

600億尚未到位，資金依然緊張

今年3月30日，萬(wàn)達(dá)商管以60%股權(quán)的代價(jià)贏得600億投資。大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)與太盟投資集團(tuán)、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司、中信資本、ARES在大連正式簽署投資協(xié)議，上述5家機(jī)構(gòu)將聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，合計(jì)持股60%，大連萬(wàn)達(dá)商管持股40%。大連新達(dá)盟于今年1月由萬(wàn)達(dá)設(shè)立，子公司為珠海萬(wàn)達(dá)商管，是一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。也就是說(shuō)，交易之后，投資方徹底控股萬(wàn)達(dá)的商管平臺(tái)。

當(dāng)時(shí)這則交易，被稱(chēng)為國(guó)內(nèi)近年來(lái)規(guī)模最大的股權(quán)買(mǎi)賣(mài)。但事到如今，似乎這600億尚未進(jìn)入萬(wàn)達(dá)的口袋。筆者在前期的分析文章曾指出，商管公司本質(zhì)上是一個(gè)抽象——不具有實(shí)質(zhì)資產(chǎn)的公司，以品牌和管理輸出為主要業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)商標(biāo)以及大量的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所有權(quán)依然掌握在老王的另外公司——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)投資集團(tuán)手里。

據(jù)中國(guó)新聞周刊在7月份的一份報(bào)道顯示，雙方交易的大連新達(dá)盟股權(quán)預(yù)計(jì)在第二季度交割，預(yù)計(jì)新達(dá)盟董事也將在交割之時(shí)同步完成重組。在具體董事會(huì)人員占比方面，由于聯(lián)合投資方合共持股60%，估計(jì)比例也將在董事會(huì)中有所體現(xiàn)。

但是，隨著二季度結(jié)束，600億元的紓困資金并沒(méi)到位。至今大連新達(dá)盟尚未獲得資產(chǎn)注入。大連新達(dá)盟99.99%的股權(quán)仍由萬(wàn)達(dá)商管持有，未發(fā)生股權(quán)變更。股權(quán)交割未完成，也意味著600億還在路上。

有投資界人士稱(chēng)，6月“太盟投資僅籌集了90億美元目標(biāo)的一半”。2023年亞太地區(qū)投資交易總額降至1470億美元，募資總額跌至十年來(lái)最低點(diǎn)，是私募資本相對(duì)動(dòng)蕩的一年。在募資情況不佳、資金短缺的情況下，對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的投資可能受阻。

600億不到賬，萬(wàn)達(dá)近期經(jīng)歷了一系列壞消息。

8月12日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司1億元人民幣股權(quán)被凍結(jié)，凍結(jié)時(shí)間為三年。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司的法定代表人與董事長(zhǎng)均為王健林，公司注冊(cè)資本為10億元人民幣。

另外，萬(wàn)達(dá)商管也有一系列股權(quán)凍結(jié)。今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管所持有的價(jià)值162億元的大連新達(dá)盟股權(quán)已先后四次被凍結(jié)，只有一次解凍，最近一次凍結(jié)是今年6月28日。進(jìn)入2024年后萬(wàn)達(dá)商管在其他企業(yè)持有的股權(quán)被凍結(jié)次數(shù)高達(dá)14次。

04

輕資產(chǎn)“故事”繼續(xù)講下去

公司是公司，個(gè)人歸個(gè)人。今年六月份，新財(cái)富500創(chuàng)富榜顯示，王健林、王思聰父子以1408億元資產(chǎn)重回前十。據(jù)稱(chēng)，王健林父子的主要資產(chǎn)來(lái)自于大連萬(wàn)達(dá)商管和萬(wàn)達(dá)電影。

目前，王健林擁有大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)46.08%股權(quán)(商管集團(tuán)不是珠海萬(wàn)達(dá)，也不是新達(dá)盟)，按照萬(wàn)達(dá)公開(kāi)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至2023年末，大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的總資產(chǎn)為6089億元，負(fù)債為3041億元，凈資產(chǎn)為3048億元，歸母凈資產(chǎn)為3010億元。因此，王健林父子持有大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)市值約1387億元。萬(wàn)達(dá)電影方面，目前王健林僅在萬(wàn)達(dá)電影第二大股東莘縣融智里持股74%，而后者持股萬(wàn)達(dá)電影10.21%，根據(jù)萬(wàn)達(dá)電影2023年末284億元的市值，王健林持有萬(wàn)達(dá)電影市值約21億元。

如前所述，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的所有權(quán)，才是王健林的底牌。雖然賣(mài)賣(mài)賣(mài)，但萬(wàn)達(dá)商管新設(shè)立的項(xiàng)目也不在少數(shù)，也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式還在不斷擴(kuò)大。

8月21日，貴陽(yáng)數(shù)博萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司、貴陽(yáng)龍灣萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司、西寧東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司、西昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司等四家企業(yè)同日成立，法定代表人均為潘韜男，注冊(cè)資本均為100萬(wàn)人民幣。這四家公司的經(jīng)營(yíng)范圍均包含商業(yè)綜合體管理服務(wù)、會(huì)議及展覽服務(wù)、信息咨詢(xún)服務(wù)等。

這四家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有可能并非萬(wàn)達(dá)自有項(xiàng)目，而是第三方的委托管理項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)對(duì)第三方物業(yè)進(jìn)行招商、經(jīng)營(yíng)管理，從而賺取加盟費(fèi)和租金收入分成。

從整個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的角度看，王健林的商管公司是標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)模式，但擁有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是妥妥的重資產(chǎn)。一方面，王健林可以賣(mài)掉部分物業(yè)項(xiàng)目獲取資金，另一方面，萬(wàn)達(dá)商管又通過(guò)不斷獲取第三方項(xiàng)目做大萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模，老王的兩手算盤(pán)都打得很響亮。

到目前為止，萬(wàn)達(dá)最核心的資產(chǎn)“萬(wàn)達(dá)”商標(biāo)所有權(quán)依然在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)手中。太盟投資人雖然花600億取得了新設(shè)立商管公司60%的股權(quán)，但依然只能為“萬(wàn)達(dá)”打工。