來源/觀點網

作者/馮彩云

在改造升級過程中如何減少對項目運營的影響，避免項目業績出現較大波動，也是需要關注的重點。

經過多年發展，龍湖已經躋身商業地產頭部行列，天街作為龍湖主推的商業品牌，規模和影響力也在逐漸提高。

最新的2024中期業績數據顯示，上半年龍湖在營的天街共有75座，錄得 51.2億元的租金總收入，去年同期則為47.9億元，實現了6.9%的同比增長。

除租金收入實現增長外，龍湖商場銷售額和客流量較去年同期也有一定提升。2024上半年，龍湖旗下商場的銷售額為342億元，平均日客流295萬人次；而去年同期的商場銷售額為310億元，平均日客流269萬人次，銷售額和客流量分別實現了10.32%和9.67%的增長。

商業客認為，在2024年消費疲軟，大部分企業面臨較大壓力的背景下，龍湖交出了一份還不錯的成績單。

租金漲落地圖

商業客認為，銷售額增長主要由新開業項目入市或舊項目運營提升帶來，2023下半年至今，龍湖新增了11個天街項目。客流量增長則更多與項目自身區位、營銷手段等相關，龍湖天街大部分臨近地鐵等交通樞紐，這一定程度上保證了客流的穩定。

業態組合上，商業客梳理發現，定位中端的天街以零售和餐飲業態為主，大致占整體品牌的5成和3成。以標桿項目龍湖北京長楹天街為例，該項目以零售、餐飲、休閑娛樂及生活服務業態為主，品牌占比分別為50%、34%、8%和8%。

數據來源：公開資料，觀點指數、商業客整理

細分來看，天街系列較為重視服裝、親子娛樂、女性業態等，主要為了最大限度滿足家庭群體的購物社交場景需求，牢牢抓住這類具備穩定消費力的消費客群。

聚焦到項目層面，據商業客統計，如剔除2023年之后新開業的天街，龍湖旗下75座天街中可供比較的有 65座天街。其中28座天街租金收入同比下降，占比43%，37座天街租金收入同比增長，占比57%，整體來看增多跌少。

這一數據與2023年底相比有所改善。2023年底，龍湖在營的71座天街中，2022年之前開業的天街共有51座，其中33座天街租金收入同比下降，18座天街租金收入同比增長，整體跌多增少。

數據來源：公開資料，觀點指數、商業客整理

其中，2024上半年租金同比上升幅度最大的是2017年面世的龍湖杭州濱江天街，該項目I期和II期均實現了租金增長，增幅分別為10.36%和20.88%。

作為成熟期項目，租金提升一般有一定難度，因此該項目的表現可圈可點。據商業客了解，為創造更好業績，該項目在過去一年里在品牌提檔升級、營銷突破創新等方面發力。除引入各類餐飲和零售首店外，還舉辦如LANCOME全國首展、亞運互動快閃活動等營銷活動，目前來看成效良好。

租金下降幅度最大的則是成都三千集天街，2024上半年租金同比下滑53.05%。商業客認為，租金下滑與該項目去年以來開展的改造升級有一定關聯。

資料顯示，該項目于2023年9月啟動改造煥新，今年5月才完成了升級重裝，長時間的改造升級對業績造成不小的影響。

不過改造后的成都三千集天街，相較此前業態上有一定升級，加強了夜經濟和寵物友好屬性，如多家品牌24小時營業，引入近4200㎡的多元化寵物業態中心等，這些措施有望增加對年輕消費者的吸引力。

然而，在成都商業競爭激烈的市場下，改造后的三千集天街能否重新在市場中站穩腳跟，還是個未知數。

調改策略與平衡

除了上述項目外，部分在2023年末錄得租金下滑的，今年上半年則實現了租金增長。

在租金由跌轉升的項目中，表現較為突出的是成都時代天街I期和II期，兩者在2023年底分別錄得5.68%和3.92%的租金降幅，但在2024上半年實現了逆轉，最新租金分別同比上升10.45%和4.57%。

以增長幅度較大的I期為例，項目分為AB館，是龍湖在成都高新西區的首個商業項目，作為較早開業的天街項目，其占據了較好的城市商業區位。

資料顯示，該項目位于成都主城區高新西區內，周邊擁有近200萬的潛在消費人口。而受益于良好區位和成都不俗的商業消費力，該項目在當地市場一直占據一席之地。除區位較為突出外，從項目的動態可以發現，租金的增長與品牌業態的調整有一定關聯。資料顯示，在過去的一年內，成都時代天街I期進行了較大的業態調整和空間改造。

零售業態上，朝著年輕化和差異化進行調改，如A館1F輕熟女裝調整至2F，1F則著力布局國際快消、生活零售，網紅美妝，新增潮玩手辦及香氛等品牌，以吸納更多流量。

餐飲業態上，較為突出的是重視夜經濟發展，如引進酒吧精釀品牌等延時業態，增強項目的夜經濟消費競爭力。目前來看，該項目此前的升級改造的方向較為準確，租金也實現了可觀的增長。

而在由升轉跌的項目中，上海虹橋天街較為突出，該項目于2016年12月開業，周邊分布了兩大功能性項目虹橋高鐵站和國家會展中心，項目周邊以商務客群和旅客客群居多。

2023年開始，該項目開始圍繞“虹橋年輕活力地標”的新定位進行整體煥新，調整面積近30000平米，屬于較大規模的升級改造。

改造后，虹橋天街豐富了餐飲業態的面積和數量，原為永輝Bravo精品超市的B2層，經過整體鋪位拆分和空間重塑，形成了擁有超過60家餐飲組合的“食樂園”，餐飲客流增長明顯。

對于零售業態，項目采取的是減少面積，增加豐富度的策略，但成效一般。從市場反饋來看，餐飲業態的火爆并未給其他樓層的零售業態帶來太多客流。

反映在租金層面，表現為較明顯的下滑。2024上半年該項目租金錄得-16.43%的同比增長，而這一數值在2023年底為2.85%。

綜合來看，商業客認為，龍湖目前除鞏固培育期項目的發展外，仍需持續對老舊項目進行契合市場的調整更新，才能維持整體項目的運營質量。

值得注意的是，調整方面仍需根據具體項目而定，做到一店一策，否則可能收效甚微。與此同時，在改造升級過程中如何減少對項目運營的影響，避免項目業績出現較大波動，也是需要關注的重點。