來源/觀點網(wǎng)

作者/潘玲宣

鄭志剛和K11的故事還在繼續(xù)。

9月26日，新世界發(fā)展及相關(guān)公司均停牌，除了刊發(fā)2024財年業(yè)績之外，更重要的一項是關(guān)于向鄭志剛轉(zhuǎn)讓5家K11關(guān)聯(lián)公司股份。

圖片來源：企業(yè)公告、商業(yè)客整理

相關(guān)公告顯示，新世界發(fā)展與鄭志剛?cè)Y擁有的公司AC Group Limited簽署合約以2.09億港元（根據(jù)分期付款安排）出售悉數(shù)K11 Commercial Management Group Company Limited、K11 Loyalty Program Limited、K11 Gentry Club Limited、Globo Travel Agency Limited及愛互送有限公司的股份，該等公司主要營運管理K11品牌物業(yè)及其相關(guān)業(yè)務(wù)。

作為出售的一部份，各方同時簽署授權(quán)協(xié)議及商標許可協(xié)議。

攜K11“出走”

曾有報道指出，鄭家純在去年底接受媒體采訪時談到，“家族傳承未必一定需要接班人。我有一個想法，我們公司生意范圍比較廣，各行各業(yè)都有涉及，事實上需要很多人才負責(zé)管理，因此家族成員可以負責(zé)個別范疇的生意。”

隨著最新交易事項的披露，鄭志剛正與他的K11同在一處。

事實上，“K11”的吸金能力不容質(zhì)疑。在9月26日晚間的業(yè)績說明會上，新世界發(fā)展的管理層再次強調(diào)了這一點。

新上任的行政總裁馬紹祥稱，由業(yè)績反映，即使過去五年零售環(huán)境不理想的情況下，（K11）利潤仍然有10%的復(fù)合增長，另有7個全球奢侈品品牌會在K11 MUSEA開設(shè)新店或擴張業(yè)務(wù)，零售總面積因而增加一倍至30000平方呎。

除了來自管理層的“自證”，上月末也有消息透露，新世界發(fā)展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall，接到華潤隆地的收購意向。報道稱，洽購價高達90億港元。

優(yōu)質(zhì)的K11資產(chǎn)，新世界發(fā)展并不愿輕易割舍，即便對手方是自己人。馬紹祥提到，K11仍然是新世界旗下的資產(chǎn)及品牌，新世界發(fā)展仍是K11的大業(yè)主，是K11商場和辦公樓資產(chǎn)擁有人。

簡單來說，可以理解為，鄭志剛能夠憑“K11”品牌以輕資產(chǎn)的方式行遠路，探索商業(yè)與藝術(shù)的更多共融可能，而商標歸屬及現(xiàn)階段K11商場和辦公樓資產(chǎn)的擁有人仍為新世界發(fā)展，可享受升值空間。

對于這一模式，新世界發(fā)展認為，從商業(yè)地產(chǎn)的角度，地產(chǎn)商和業(yè)主把物業(yè)去外包給專業(yè)的公司管理，是大勢所趨。

在最新披露的出售事項完成后，鄭志剛的“買方集團”將繼續(xù)在全球發(fā)展“K11”品牌，而新世界發(fā)展將繼續(xù)根據(jù)使用“K11”品牌的第三方管理業(yè)務(wù)的收入收取許可費。

使用權(quán)限方面，交易公告在關(guān)于商標許可協(xié)議的主要條款中特別指出，買方（AC Group Limited）可在許可地區(qū)的任何地方將商標專用于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)及任何附屬業(yè)務(wù)；買方擁有或控制的任何處所或物業(yè)的銷售、租賃、設(shè)計、營運及管理業(yè)務(wù)，和其他業(yè)務(wù)。

受許可方于商標許可協(xié)議中保留權(quán)利的規(guī)限，被許可方可將商標用于與任何類型的有地處所及物業(yè)有關(guān)的任何業(yè)務(wù)，包括但不限于設(shè)計、開發(fā)、營運、管理及租賃與輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)無關(guān)或買方于香港及中國擁有或控制的物業(yè)，以及任何附屬業(yè)務(wù)。

關(guān)于許可費的計算方式，輕資產(chǎn)項目為稅后收入的5%，另加每年每輕資產(chǎn)項目人民幣20萬元，及其他業(yè)務(wù)稅后收入的5%。許可費應(yīng)于每一連續(xù)年度結(jié)束后60天內(nèi)以現(xiàn)金支付。

由此，新世界發(fā)展不僅將從這筆交易中長遠受惠，激發(fā)K11品牌的業(yè)務(wù)規(guī)模擴張，還可使集團更加專注地產(chǎn)本業(yè)，提升集團的營運效率，改善資產(chǎn)回報率，并獲得靈活性，以適應(yīng)不斷變化的市況。

按照計劃，鄭志剛將成立一家新的公司，作為K11商場和Italia辦公室大樓營運公司，將會提供租務(wù)品牌市場推廣等策略性的管理服務(wù)。

這家“營運公司”將為K11開辟更廣闊的疆域。

創(chuàng)始人命運

鄭志剛是K11創(chuàng)始人、香港新世界家族第三代、周大福家族第四代傳人。從2008年算起，“K11”品牌成立已經(jīng)有十六年，相較于創(chuàng)始人鄭志剛13歲便獨自前往美國求學(xué)，K11“自立”的時間還是稍晚了一些。

據(jù)公開信息，鄭志剛于2007年3月獲委任為新世界發(fā)展執(zhí)行董事，此后不久金融危機爆發(fā)，一邊是零售業(yè)的蕭條景象，另一邊是趨同的客訴，鄭志剛開始思考一個更為妥帖的解決方案。

得益于早年修習(xí)文化藝術(shù)相關(guān)課程，將藝術(shù)與商業(yè)相融的概念就此迸發(fā)，以藝術(shù)、人文、自然三大元素為核心的“K11”品牌便誕生了。

據(jù)悉，K取自英文Kingdom,11對應(yīng)“K”在字母表中的排序。K11既是王國，也是疆域；是鄭志剛對文化藝術(shù)的確切表達，也承載了他對商業(yè)帝國的無限想象。

2009年12月，全球首個購物藝術(shù)中心K11 Art Mall于香港開幕，項目總投資額達三十億港元，將“藝術(shù)·人文·自然”三大核心元素巧妙融入，為消費者帶來前所未有的五官享受。

香港K11 Art Mall在正式營業(yè)后的第一年就實現(xiàn)盈利。之后，節(jié)節(jié)攀升的投資回報加上內(nèi)地市場的空白，讓鄭志剛捕捉到了發(fā)展機會。2013年，內(nèi)地首座K11在上海淮海路亮相，面積僅3.8萬平方米的購物藝術(shù)中心創(chuàng)造了單月超百萬人流的紀錄，回應(yīng)了一切質(zhì)疑。

受惠于獨有的“文化商圈”模式，加上不斷引入人氣品牌，于2024上半財年，香港K11 Art Mall的銷售額同比增長29%，2023年12月的人流量創(chuàng)下開幕以來新高。2024財年，該項目銷售額及人流分別按年上升16%及10%，整體出租率維持99%。

上海K11以更豐富多元的熱點活動助力，并以體驗推動連帶銷售。于2024財年末，上海K11整體出租率達94%。

截至目前，K11品牌涉足范疇包括零售、酒店、辦公室及非牟利藝術(shù)文化基金K11 Art Foundation及K11 Craft & Guild Foundation，已進入上海、深圳、天津等內(nèi)地市場。

按照最新數(shù)據(jù)，K11的足跡將遍布大中華地區(qū)的12個重點城市，合共34個項目，總樓面面積達273萬平方米。隨著全國各地的K11項目相繼落成和開業(yè)，有助于提高新世界發(fā)展的經(jīng)常性租金收入占比，有效帶動集團業(yè)績穩(wěn)步提升，提供充足的現(xiàn)金流。

就在本月28日，位于寧波的THE PARK by K11 Select購物藝術(shù)中心也將正式開業(yè)，約10萬方的購物藝術(shù)中心、4.2萬平方米的特色文化街區(qū)、2萬平方米的中央藝術(shù)公園，以及生態(tài)甲級寫字樓集群、國際品牌酒店、高端住宅等城市綜合體配套將為寧波商業(yè)帶來革新。

另外，K11在中國內(nèi)地的首個旗艦項目“K11 ECOAST”，致力打造最美最有影響力的海濱文化藝術(shù)區(qū)，涵蓋文化零售地標K11 ECOAST、多功能文化空間K11 Cultural Centre、新世代辦公空間K11 ATELIER辦公樓及海濱長廊Promenade，項目斥資百億元，總建筑面積達22.85萬平方米，預(yù)計于年內(nèi)開業(yè)。

據(jù)悉，隨著由K11品牌運營或管理的項目陸續(xù)落成開業(yè)，新世界發(fā)展表示，將會繼續(xù)秉承“聚焦深耕大灣區(qū)一線城市及長三角重點區(qū)域”的戰(zhàn)略布局，發(fā)展多元業(yè)態(tài)，進一步拓展經(jīng)常性租金收入。