來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/潘玲宣  

遠(yuǎn)洋與太古的“分手”，是一場漫長告別。

流動性危機(jī)下，2022年起遠(yuǎn)洋已陸續(xù)從與太古地產(chǎn)的合作項(xiàng)目中退出。在退出成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港二期等項(xiàng)目之后，遠(yuǎn)洋商業(yè)正在尋求獨(dú)立發(fā)展。

11月22日，來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)官微的消息指出，遠(yuǎn)洋商業(yè)與紹興越王城文化旅游管理有限公司正式簽署紹興越王城文化廣場項(xiàng)目招商協(xié)議，為項(xiàng)目提供招商與租賃服務(wù)。而在過去與太古地產(chǎn)的合作中，這一角色曾由太古擔(dān)任。

過往近二十年的合作，遠(yuǎn)洋除了實(shí)現(xiàn)商業(yè)新兵身份的躍升，也摸索出一條獨(dú)具特色的綜合體開發(fā)運(yùn)營道路。

近期消息，武漢遠(yuǎn)洋里一期工程已接近尾聲。項(xiàng)目將于11月底竣工，并確認(rèn)于明年4月27日正式開業(yè)。

從“太古里”到“遠(yuǎn)洋里”，其中總掩不住“引路人”的影子。

“抹掉”太古色彩

武漢遠(yuǎn)洋里的歷史可以追溯到2017年。

那一年的4月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以底價150億成功競得武漢歸元文化片區(qū)P（2017）33號、34號兩宗地塊，總建筑面積187.97萬平方米，樓面地價7980元/平方米。

其中，33號地塊位于漢陽大道以南，國博大道以北，鸚鵡大道以西，肖家灣路以東的歸元片A包，土地面積16.77萬平方米，用途為住宅、商服、科教、公園與綠地，容積率2.22-16.51，起始價74.65億元。

34號地塊位于歸元寺北路以南，國博大道以北，鸚鵡大道以西，歸元寺路以東的歸元片B包，土地面積18.07萬平方米，用途為住宅、商服、公園與綠地、街巷、公共設(shè)施，容積率2.28-6.24，起始價75.35億元。

對于遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“抄底”動作，市場并無太多意外。一方面是地塊規(guī)劃要求頗為嚴(yán)格，包括要求引入《財富》或《福布斯》雜志2016年度公布的世界500強(qiáng)公司的總部或區(qū)域總部、引入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)的區(qū)域總部、土地競得人須自持一定體量公建產(chǎn)品且十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

另一方面，歸元寺片區(qū)舊改工作自2014年4月正式啟動，同年8月，武漢市漢陽區(qū)舉辦招商項(xiàng)目簽約會，活動上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)透露將在歸元寺片區(qū)的其它地塊上打造“歸元·太古里”項(xiàng)目。

之后兩年，雖然也有項(xiàng)目接盤方變更的消息，但在地塊掛牌出讓之前，也就是2016年的8月，武漢漢陽舉辦重大招商項(xiàng)目簽約會，會上宣告遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“慧谷”項(xiàng)目落戶大歸元片區(qū)，整個項(xiàng)目由祈福大道城市商業(yè)片區(qū)、城市工坊片區(qū)、濱江雙塔城市文化中心組成。

正式拿地前兩個月，遠(yuǎn)洋與武漢市漢陽區(qū)圍繞漢陽歸元文化片區(qū)項(xiàng)目簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。至此，外界也確信歸元寺片區(qū)項(xiàng)目最終將由遠(yuǎn)洋來操盤。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料，商業(yè)客整理

歸元文化片區(qū)舊城改造項(xiàng)目主要分為西部翠微片、東部建橋片、北部大橋局片，總規(guī)劃建筑規(guī)模達(dá)250萬平方米以上。一期翠微片區(qū)由遠(yuǎn)洋操盤，規(guī)劃在2017年內(nèi)開工建設(shè)，總規(guī)模100萬平方米以上，投資總額約300億元。

項(xiàng)目定位為高端住宅、商業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)集群、旅游承載等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市功能區(qū)，擬在四年左右初步打造成型。建成后將成為漢陽以及武漢中心最具代表性的商業(yè)文化旅游項(xiàng)目。

根據(jù)總體規(guī)劃，歸元片一期改造，以“既東方又全球”為設(shè)計(jì)理念，融合17萬平方米低密商業(yè)街區(qū)、15萬平方米甲級寫字樓、4萬平方米奢華五星酒店、1萬平方米精品酒店、32萬平方米高端公寓、100萬平方米中高端住宅、3萬平方米學(xué)校于一體，打造具有標(biāo)桿意義的文商旅融合目的地。

彼時，遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面曾透露，歸元片區(qū)項(xiàng)目底價獲取預(yù)期會實(shí)現(xiàn)較為理想的收益，項(xiàng)目整體規(guī)劃有10年左右的開發(fā)建設(shè)期，收益會逐年均衡釋放，并為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

10年時間并不算短。從總體規(guī)劃來看，100萬平方米中高端住宅和32萬平方米高端公寓是兩大重頭戲，在項(xiàng)目的8個地塊中，對應(yīng)到1、2、3、8號地塊。

2018年8月，遠(yuǎn)洋召開項(xiàng)目發(fā)布會，“遠(yuǎn)洋·東方境世界觀”正式亮相。商業(yè)規(guī)劃是遠(yuǎn)洋·東方境世界觀的最大亮點(diǎn)之一，遠(yuǎn)洋的健康建筑體系也將落到項(xiàng)目中，這在當(dāng)時還是新穎的概念。

三個月后，項(xiàng)目首度開盤并實(shí)現(xiàn)開盤即售罄。之后的幾年時間，項(xiàng)目分批次加推，始終霸榜當(dāng)?shù)厥袌觯�蟬聯(lián)武漢市銷冠。

僅從體量來看，17萬平方米的低密商業(yè)街區(qū)是項(xiàng)目的第三大重頭戲。但相比之下，住宅及寫字樓部分在過去這現(xiàn)年陸續(xù)交付，商業(yè)部分的進(jìn)度和熱度都要緩慢許多。

按照此前3到4年建成開街的計(jì)劃，從2017年拿地算起，遠(yuǎn)洋里應(yīng)在2021年年底前實(shí)現(xiàn)開放式街區(qū)的“開街”。

許是新冠肺炎疫情的原因，以及資金受限影響，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展緩慢。2021年11月時有消息稱開放式商業(yè)街預(yù)計(jì)在2022年年底正式開街。但直至2023年10月，才實(shí)現(xiàn)圣母堂部分商業(yè)的開業(yè)，這也是首個商業(yè)兌現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，彼時的官方表述為“標(biāo)志著城市級商業(yè)遠(yuǎn)洋里的逐步兌現(xiàn)邁入新的階段。”

直到近期，武漢遠(yuǎn)洋里官微發(fā)布消息，稱一期工程已接近尾聲。項(xiàng)目將于11月底竣工，并確認(rèn)于明年4月27日正式開業(yè)，為武漢遠(yuǎn)洋里全面開業(yè)打好頭陣。

而一期工程也僅是17萬平方米商業(yè)總體量中的一部分，未來還需繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。在遠(yuǎn)洋自身危機(jī)下，有多少精力和實(shí)力繼續(xù)投入項(xiàng)目之中仍然存疑。

一場漫長告別

在遠(yuǎn)洋商業(yè)板塊的發(fā)展歷程中，太古是一道重彩，說“師承太古”可能也不為過。

2007年4月，遠(yuǎn)洋與太古正式簽署框架合作協(xié)議。彼時太古正欲在內(nèi)地尋求新的發(fā)展機(jī)會；遠(yuǎn)洋則剛登陸港交所上市不久，站在新的節(jié)點(diǎn)，希望后續(xù)能在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)力。雙方的合作一拍即合。

2008年是難得的閏年，2月的倒數(shù)第二天，雙方宣布各持50%的股權(quán)，聯(lián)手合作開發(fā)北京將臺路大型城市綜合體項(xiàng)目，總投資額達(dá)40億元。歷經(jīng)四年時間的打磨，北京頤堤港于2012年正式開業(yè)。

而在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，遠(yuǎn)洋與太古還在成都“孵化”了成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目，也就是之后的成都太古里。

2010年12月31日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布聯(lián)合以約20.03億元的價格競得成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)和東大街附近一宗商住地塊，總占地面積7.08萬平方米，建筑面積25.1萬平方米。

項(xiàng)目取兩家企業(yè)名稱，案名定為“遠(yuǎn)洋太古里”，計(jì)劃發(fā)展為綜合性項(xiàng)目，集零售街區(qū)、搏舍酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓于一體，其中購物中心體量約11.4萬平方米。

公開信息顯示，據(jù)遠(yuǎn)洋太古里相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目內(nèi)有超過1600年的大慈寺古建筑，后者早在唐宋極盛之時便已成為當(dāng)時成都的游覽名區(qū)、商業(yè)街區(qū)。為了結(jié)合大慈寺的歷史文化，項(xiàng)目決定摒棄高層商業(yè)的設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)而設(shè)計(jì)成“零售理念、巴蜀建筑風(fēng)格”搭配的商業(yè)街區(qū)。

遠(yuǎn)洋太古里是太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼北京頤堤港后的第二個合作項(xiàng)目。雙方各持有項(xiàng)目的50%股權(quán)，分工方面，遠(yuǎn)洋主要負(fù)責(zé)前期的設(shè)計(jì)施工、成本控制、工程建造等，太古地產(chǎn)則承擔(dān)后期的定位、招商運(yùn)營等。

上文中也有提到，在最初“表明”武漢歸元寺項(xiàng)目意向時，遠(yuǎn)洋透露的項(xiàng)目名稱為“歸元·太古里”。從案名，到項(xiàng)目中的城市更新、歷史古建、文化街區(qū)、開放式商業(yè)……這些元素也都與成都太古里項(xiàng)目頗為相似。

但在過往的公開信息中，并未體現(xiàn)太古對武漢歸元寺項(xiàng)目的“興趣”。也就是說，遠(yuǎn)洋可能最初有意按照成都遠(yuǎn)洋太古里的定位及模式，在武漢落地一個2.0版本的項(xiàng)目，甚至不妨大膽猜測，項(xiàng)目也曾“有機(jī)會”引入太古來負(fù)責(zé)運(yùn)營招商工作。

只是從最終結(jié)果來看，2020年7月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正式宣布?xì)w元寺項(xiàng)目案名。與此前市場相傳的“歸元里”、“歸元·太古里”均并不一致，而是更純粹的遠(yuǎn)洋元素“武漢遠(yuǎn)洋里CITYLANE”。

在與太古合作了十余年后，遠(yuǎn)洋迫不及待交上一份“作業(yè)”。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)深耕武漢已有10余年，武漢遠(yuǎn)洋里項(xiàng)目是繼北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、杭州遠(yuǎn)洋樂堤港后的又一個城市綜合體項(xiàng)目。

事實(shí)上，合作期間，遠(yuǎn)洋也推出自主品牌購物中心“We-life”系列(“未來系”)，“未來廣場”、“未來匯”等產(chǎn)品先后在北京、天津等地快速落子。基于合作的“頤堤港”，遠(yuǎn)洋獨(dú)立開發(fā)的“樂堤港”產(chǎn)品線于2017年在杭州正式亮相，項(xiàng)目以“時尚”、“藝術(shù)”、“樂活”為三大價值主張。

此前，太古在內(nèi)地的產(chǎn)品線有三條，以北京三里屯太古里、成都太古里為代表的街區(qū)式商業(yè)項(xiàng)目“太古里”，廣州興業(yè)太古匯為代表的集中式商業(yè)“太古匯”，以及與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作的社區(qū)型商業(yè)頤堤港。

遠(yuǎn)洋也逐步推出形成“We-life”系列(“未來系”)、樂堤港、遠(yuǎn)洋里三條產(chǎn)品線。

對于商業(yè)板塊中的太古色彩，遠(yuǎn)洋表現(xiàn)得更加坦然。2016年，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人接受觀點(diǎn)新媒體等媒體采訪時曾提到，“我們在做商業(yè)時沒有絕對追求速度，不會一味圖多圖快，這種理念也是受合作伙伴太古的啟發(fā)和影響。”

“與太古的長年合作，確實(shí)在很大程度上改變著遠(yuǎn)洋做商業(yè)的理念，現(xiàn)在我們貫穿始終的理念就是做城市精品綜合體，速度慢點(diǎn)也沒關(guān)系。”

相較于武漢遠(yuǎn)洋里規(guī)劃的十年建設(shè)期，在地產(chǎn)發(fā)展失速的若干年中，還有歷時更長、近乎停滯的商業(yè)項(xiàng)目。

圖片來源：漢陽知音（武漢市漢陽區(qū)委宣傳部）

鸚鵡大道的另一側(cè)是福星惠譽(yù)首入漢陽，于2007年9月斥資12.25億元拿下的P（2007）038號地塊。地塊由A、B、C、D、E五部分組成，總占地171.71畝，根據(jù)前期整體規(guī)劃，A、B、C三部分為商業(yè)、寫字樓，D地塊為住宅，E地塊為拆遷還建地塊。

有當(dāng)?shù)孛襟w指出，在拿地后，由于受拆遷等原因限制，該地塊住宅項(xiàng)目，即D地塊項(xiàng)目到2014年才入市，2015年A、B、C地塊的規(guī)劃方案姍姍來遲。

歷時兩年，D地塊上的福星惠譽(yù)漢陽城住宅項(xiàng)目已經(jīng)售罄，但A地塊的商業(yè)規(guī)劃直至2019年才報，計(jì)劃打造總體量近6萬平方米的歷史風(fēng)情街項(xiàng)目，只是仍面臨開工難問題。

毗鄰福星惠譽(yù)項(xiàng)目地塊，2020年6月，中海地產(chǎn)以144.2億元競得建橋?yàn)I江片區(qū)地塊，并與漢陽政府簽署戰(zhàn)略合作，計(jì)劃投資300億元進(jìn)行城市更新。

地塊中的住宅部分中海寰宇天下現(xiàn)已交付，商業(yè)部分也仍然未見動工。地塊要求與遠(yuǎn)洋里近似，競得人須自持公建計(jì)容總建筑面積的50%以上，且在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售，并建設(shè)一座五星級品牌酒店和世界500強(qiáng)公司總部。

相較于商業(yè)地產(chǎn)前期的巨大資金投入、漫長的回款期，即便銷售市場走弱，住宅開發(fā)還是有更多的確定性。

武漢遠(yuǎn)洋里的建設(shè)進(jìn)度更新，也是得益于外力作用。

據(jù)悉，今年初，遠(yuǎn)洋·東方境世界觀成功入圍武漢市首批城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目“白名單”。4月遠(yuǎn)洋·東方境世界觀獲得了開發(fā)貸銀行展期兩年的資金支持。

目前，政府、銀行、項(xiàng)目公司三方已對保障遠(yuǎn)洋里開街優(yōu)先的開發(fā)策略達(dá)成一致。未來，項(xiàng)目進(jìn)度有望開啟加速度。