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撰文/高天

頭圖/杭州恒隆廣場效果圖

過去的2024年，據聯商網統計，全國新開了363個商業項目，并通過城市更新、非標商業、社區商業的發展，以及二次元、谷子、寵物等個性化業態創新，為消費者提供更加豐富多元的購物體驗，在激烈的市場競爭中保持競爭力。

盡管面臨著諸多不確定性，但國內的商業地產依然通過強化基礎、積極轉型、創新技術來抓住機遇，實現可持續發展。進入2025年，各大商業地產企業應該緊抓機遇，在變革中找到生存之機。

據聯商網統計，2025年全國擬開業的商業項目數量378個(不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬㎡)，新增商業建筑面積3036.42萬㎡，平均單體建筑面積約8萬㎡。(總表見文末)

其他如1.1萬㎡的上海松江橙光里、1.5萬㎡的浦東國際機場T3酒店中心、蘇州漕湖文體中心、1.5萬㎡的無錫溪悅鄰里中心、1萬㎡的南京創智海藍中心、1萬㎡的漳州悅港匯廣場、1.7萬㎡的北京D15生活美學館、7000㎡的天津團泊繽紛天地、1.7萬㎡的宜賓古宋金街、重慶楊家坪金鷹女人街改造為LOT POP樂派等體量不足2萬㎡的項目未在此次統計中，但上述項目均預計將在2025年開業。

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企業貢獻數量TOP10

頭部企業開發或運營的項目向來備受關注，往往一年中的“爆款”就是從這些項目中誕生。因此，每年盤點時，關于一些重點項目的解讀更為重要。

2025年的擬開業名單中，上海太平洋新天地、杭州恒隆廣場、杭州光環夢中心、杭州世紀中心商場(AURA)、南京金陵中環JLC、南京越城天地、蘇州華貿中心、南通如東大有境、廈門和美天地、SM廈門海滄、龍湖濟南西城天街、青島即墨吾悅廣場、深圳K11 ECOAST、深圳大悅城、深圳灣萬象城二期、長沙杉杉奧特萊斯等項目就備受期待。具體內容，可關注后續《聯商網》關于2025年最具期待商業項目的報道。

2025年的擬開業項目中，華潤萬象生活、萬達集團、新城控股、寶龍商業、龍湖集團、愛琴海集團、一元股份、招商商管、大悅城控股、銀泰商管、印力集團、萬科集團、保利商旅、銀泰商業、華發集團等全國性知名的開發性企業均有項目開業。

其中，開業數量在前十的企業分別是珠海萬達商管、龍湖商業、招商商管、華潤萬象生活、寶龍商業、新城控股、印力集團、萬科集團、一元股份、華發集團。規模化發展雖然與企業當下的整體戰略有關，但一定程度上也反映了企業的開發能力和運營實力，因此對市場投資價值的導向也有一定引導作用。

同時，呈現了以下幾個特點：

1、央國企的實力顯現出來了。在全國房地產市場陷入疲軟的環境下，相比民企，央國企卻展現了很強的韌性。招商商管和華潤萬象生活的開業數量逐年提升，而且2024年也新拿了不少新商業項目。去年年底開業的CP靜安，原項目就是改造一年多的晶品購物中心，華潤在接管后重新裝修、招商、運營，打造了“高質年輕白領流量場”。

2、輕資產規模擴大。輕資產賽道的成熟已經是行業的趨勢，在土地開發壓力劇增的情況下，商業地產開發商更加青睞于資金壓力更小的輕資產。在上述的TOP10中，基本都有輕資產業務，其中珠海萬達商管僅三明尤溪萬達廣場一個重資產，招商商管、華潤這幾年也新簽約了不少輕資產。一元股份在全面開啟輕資產戰略后，加速了“多產業+輕資產”的發展節奏，包括上海松江橙光里、浦東國際機場T3酒店中心兩個小體量商業在內，2025年擬開的6個商業體全為輕資產。

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城市開業數量TOP15

從七大區域的分布情況上看，七個大區均有新項目入市，且華東繼續占據“半壁江山”。

具體來看：

華東預計新增供應數量187個，占比約49%，新增供應體量1416.26萬㎡；

華南預計新增供應數量63個，占比約17%，新增供應體量565.78萬㎡；

華中預計新增供應數量33個，占比約9%，新增供應體量306.14萬㎡；

華北預計新增供應數量30個，占比約8%，新增供應體量213.11萬㎡；

西南預計新增供應數量27個，占比約7%，新增供應體量210.18萬㎡；

西北預計新增供應數量28個，占比約7%，新增供應體量229.15萬㎡；

東北預計新增供應數量10個，占比約3%，新增供應體量95.8萬㎡。

城市供應方面，數量分布如下：

1、擬開業量最多的為上海29個。上海這兩年屬于開業高峰，尤其是以華潤和招商為代表的央企在加碼上海市場，民企中印力也在上海加速布局。作為全國的經濟發展中心，上海擁有全國最豐富的商業資源，一些國外知名品牌的首店也會擇址上海，一直是全國商業的風向標，因此也吸引了商業地產開發商的青睞。

2、開業數量≥10個的還有南京、杭州、深圳、西安、蘇州和廣州。北京和珠海各有9個項目會開業。除了珠海，其余都是一線城市和新一線城市，得益于經濟和人口消費的增長，商業在迅速增長，尤其是人們對品質生活需求的增長上。

3、緊隨其后的是武漢、鄭州、成都、福州、濟南和合肥。

此外，不在TOP15中，但開業數量也較多的城市還有南昌(6個)，以及均為5個的寧波、泉州、長沙、南寧、江門。

可以看到，商業與城市的關系密切，經濟發展成熟的城市商業也會更加發達。在榜單上的城市基本都是高線城市，或經濟發達、或為省會城市。

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5-10萬㎡是主流體量

商業體量分布上，5-10萬㎡占比最高，不過也僅比2-5萬㎡略高。整體上看，2025年市場還將以中小體量的購物中心和社區商業為主。一方面是存量改造的主旋律下，傳統商業的體量并不大；另一方面，當前商業模式偏向個性化，比如主理人、策展型等，而這些商業模式一般都是小體量。

不過，2025年市場依然會涌入一些體量在20萬㎡以上的MEGA級(巨型)購物中心。比如印力的MEGA產品將在上海前灣亮相，香港置地、仁恒、中國傳化聯合打造的杭州光環夢中心，南通的金鷹世界，K11集團在深圳打造的深圳K11 ECOAST，以及擅長大體量商業運營的永旺夢樂城將在長沙開出第二家店等等。

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城市更新加速

城市更新主旋律下，加上存量時代商業競爭擴大，一些經營了多年的商場，或因物業老舊、或因業態滯后需要重新改造升級。與此同時，還有一些商場因經營不善需要新的血液，交由更專業和有經驗的運營方重新改造運營。

從2025年擬開業名單中看出，至少有40家商場為城市更新和存量改造重開項目。同時，未在統計表中的項目中，包括上海仲盛世界城、上海星游城、上海巴黎春天天山店、上海鼎豐醬園南橋、上海鑫都滿天星生活廣場、上海碧云90商業中心等項目也將在2025年重新亮相。

改造的類型上，不僅有傳統超市、百貨、街區等主流模式，一些老舊產房、產業園區、劇院、地下通道也紛紛被用來改造成商業。

而且隨著城市更新加速，未來也會有更多的舊改項目出現。

附：2025年全國擬開業商業項目統計表