出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/高天

頭圖/杭州恒隆廣場(chǎng)效果圖

過(guò)去的2024年，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)新開(kāi)了363個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，并通過(guò)城市更新、非標(biāo)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，以及二次元、谷子、寵物等個(gè)性化業(yè)態(tài)創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供更加豐富多元的購(gòu)物體驗(yàn)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持競(jìng)爭(zhēng)力。

盡管面臨著諸多不確定性，但國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)依然通過(guò)強(qiáng)化基礎(chǔ)、積極轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新技術(shù)來(lái)抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。進(jìn)入2025年，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊抓機(jī)遇，在變革中找到生存之機(jī)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量378個(gè)(不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)㎡)，新增商業(yè)建筑面積3036.42萬(wàn)㎡，平均單體建筑面積約8萬(wàn)㎡。(總表見(jiàn)文末)

其他如1.1萬(wàn)㎡的上海松江橙光里、1.5萬(wàn)㎡的浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3酒店中心、蘇州漕湖文體中心、1.5萬(wàn)㎡的無(wú)錫溪悅鄰里中心、1萬(wàn)㎡的南京創(chuàng)智海藍(lán)中心、1萬(wàn)㎡的漳州悅港匯廣場(chǎng)、1.7萬(wàn)㎡的北京D15生活美學(xué)館、7000㎡的天津團(tuán)泊繽紛天地、1.7萬(wàn)㎡的宜賓古宋金街、重慶楊家坪金鷹女人街改造為L(zhǎng)OT POP樂(lè)派等體量不足2萬(wàn)㎡的項(xiàng)目未在此次統(tǒng)計(jì)中，但上述項(xiàng)目均預(yù)計(jì)將在2025年開(kāi)業(yè)。

01

企業(yè)貢獻(xiàn)數(shù)量TOP10

頭部企業(yè)開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目向來(lái)備受關(guān)注，往往一年中的“爆款”就是從這些項(xiàng)目中誕生。因此，每年盤點(diǎn)時(shí)，關(guān)于一些重點(diǎn)項(xiàng)目的解讀更為重要。

2025年的擬開(kāi)業(yè)名單中，上海太平洋新天地、杭州恒隆廣場(chǎng)、杭州光環(huán)夢(mèng)中心、杭州世紀(jì)中心商場(chǎng)(AURA)、南京金陵中環(huán)JLC、南京越城天地、蘇州華貿(mào)中心、南通如東大有境、廈門和美天地、SM廈門海滄、龍湖濟(jì)南西城天街、青島即墨吾悅廣場(chǎng)、深圳K11 ECOAST、深圳大悅城、深圳灣萬(wàn)象城二期、長(zhǎng)沙杉杉奧特萊斯等項(xiàng)目就備受期待。具體內(nèi)容，可關(guān)注后續(xù)《聯(lián)商網(wǎng)》關(guān)于2025年最具期待商業(yè)項(xiàng)目的報(bào)道。

2025年的擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、新城控股、寶龍商業(yè)、龍湖集團(tuán)、愛(ài)琴海集團(tuán)、一元股份、招商商管、大悅城控股、銀泰商管、印力集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、保利商旅、銀泰商業(yè)、華發(fā)集團(tuán)等全國(guó)性知名的開(kāi)發(fā)性企業(yè)均有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

其中，開(kāi)業(yè)數(shù)量在前十的企業(yè)分別是珠海萬(wàn)達(dá)商管、龍湖商業(yè)、招商商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、新城控股、印力集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、一元股份、華發(fā)集團(tuán)。規(guī)模化發(fā)展雖然與企業(yè)當(dāng)下的整體戰(zhàn)略有關(guān)，但一定程度上也反映了企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，因此對(duì)市場(chǎng)投資價(jià)值的導(dǎo)向也有一定引導(dǎo)作用。

同時(shí)，呈現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、央國(guó)企的實(shí)力顯現(xiàn)出來(lái)了。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入疲軟的環(huán)境下，相比民企，央國(guó)企卻展現(xiàn)了很強(qiáng)的韌性。招商商管和華潤(rùn)萬(wàn)象生活的開(kāi)業(yè)數(shù)量逐年提升，而且2024年也新拿了不少新商業(yè)項(xiàng)目。去年年底開(kāi)業(yè)的CP靜安，原項(xiàng)目就是改造一年多的晶品購(gòu)物中心，華潤(rùn)在接管后重新裝修、招商、運(yùn)營(yíng)，打造了“高質(zhì)年輕白領(lǐng)流量場(chǎng)”。

2、輕資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大。輕資產(chǎn)賽道的成熟已經(jīng)是行業(yè)的趨勢(shì)，在土地開(kāi)發(fā)壓力劇增的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加青睞于資金壓力更小的輕資產(chǎn)。在上述的TOP10中，基本都有輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中珠海萬(wàn)達(dá)商管僅三明尤溪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)重資產(chǎn)，招商商管、華潤(rùn)這幾年也新簽約了不少輕資產(chǎn)。一元股份在全面開(kāi)啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，加速了“多產(chǎn)業(yè)+輕資產(chǎn)”的發(fā)展節(jié)奏，包括上海松江橙光里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3酒店中心兩個(gè)小體量商業(yè)在內(nèi)，2025年擬開(kāi)的6個(gè)商業(yè)體全為輕資產(chǎn)。

02

城市開(kāi)業(yè)數(shù)量TOP15

從七大區(qū)域的分布情況上看，七個(gè)大區(qū)均有新項(xiàng)目入市，且華東繼續(xù)占據(jù)“半壁江山”。

具體來(lái)看：

華東預(yù)計(jì)新增供應(yīng)數(shù)量187個(gè)，占比約49%，新增供應(yīng)體量1416.26萬(wàn)㎡；

華南預(yù)計(jì)新增供應(yīng)數(shù)量63個(gè)，占比約17%，新增供應(yīng)體量565.78萬(wàn)㎡；

華中預(yù)計(jì)新增供應(yīng)數(shù)量33個(gè)，占比約9%，新增供應(yīng)體量306.14萬(wàn)㎡；

華北預(yù)計(jì)新增供應(yīng)數(shù)量30個(gè)，占比約8%，新增供應(yīng)體量213.11萬(wàn)㎡；

西南預(yù)計(jì)新增供應(yīng)數(shù)量27個(gè)，占比約7%，新增供應(yīng)體量210.18萬(wàn)㎡；

西北預(yù)計(jì)新增供應(yīng)數(shù)量28個(gè)，占比約7%，新增供應(yīng)體量229.15萬(wàn)㎡；

東北預(yù)計(jì)新增供應(yīng)數(shù)量10個(gè)，占比約3%，新增供應(yīng)體量95.8萬(wàn)㎡。

城市供應(yīng)方面，數(shù)量分布如下：

1、擬開(kāi)業(yè)量最多的為上海29個(gè)。上海這兩年屬于開(kāi)業(yè)高峰，尤其是以華潤(rùn)和招商為代表的央企在加碼上海市場(chǎng)，民企中印力也在上海加速布局。作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，上海擁有全國(guó)最豐富的商業(yè)資源，一些國(guó)外知名品牌的首店也會(huì)擇址上海，一直是全國(guó)商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，因此也吸引了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。

2、開(kāi)業(yè)數(shù)量≥10個(gè)的還有南京、杭州、深圳、西安、蘇州和廣州。北京和珠海各有9個(gè)項(xiàng)目會(huì)開(kāi)業(yè)。除了珠海，其余都是一線城市和新一線城市，得益于經(jīng)濟(jì)和人口消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)在迅速增長(zhǎng)，尤其是人們對(duì)品質(zhì)生活需求的增長(zhǎng)上。

3、緊隨其后的是武漢、鄭州、成都、福州、濟(jì)南和合肥。

此外，不在TOP15中，但開(kāi)業(yè)數(shù)量也較多的城市還有南昌(6個(gè))，以及均為5個(gè)的寧波、泉州、長(zhǎng)沙、南寧、江門。

可以看到，商業(yè)與城市的關(guān)系密切，經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的城市商業(yè)也會(huì)更加發(fā)達(dá)。在榜單上的城市基本都是高線城市，或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、或?yàn)槭��?huì)城市。

03

5-10萬(wàn)㎡是主流體量

商業(yè)體量分布上，5-10萬(wàn)㎡占比最高，不過(guò)也僅比2-5萬(wàn)㎡略高。整體上看，2025年市場(chǎng)還將以中小體量的購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)為主。一方面是存量改造的主旋律下，傳統(tǒng)商業(yè)的體量并不大；另一方面，當(dāng)前商業(yè)模式偏向個(gè)性化，比如主理人、策展型等，而這些商業(yè)模式一般都是小體量。

不過(guò)，2025年市場(chǎng)依然會(huì)涌入一些體量在20萬(wàn)㎡以上的MEGA級(jí)(巨型)購(gòu)物中心。比如印力的MEGA產(chǎn)品將在上海前灣亮相，香港置地、仁恒、中國(guó)傳化聯(lián)合打造的杭州光環(huán)夢(mèng)中心，南通的金鷹世界，K11集團(tuán)在深圳打造的深圳K11 ECOAST，以及擅長(zhǎng)大體量商業(yè)運(yùn)營(yíng)的永旺夢(mèng)樂(lè)城將在長(zhǎng)沙開(kāi)出第二家店等等。

04

城市更新加速

城市更新主旋律下，加上存量時(shí)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大，一些經(jīng)營(yíng)了多年的商場(chǎng)，或因物業(yè)老舊、或因業(yè)態(tài)滯后需要重新改造升級(jí)。與此同時(shí)，還有一些商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不善需要新的血液，交由更專業(yè)和有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)方重新改造運(yùn)營(yíng)。

從2025年擬開(kāi)業(yè)名單中看出，至少有40家商場(chǎng)為城市更新和存量改造重開(kāi)項(xiàng)目。同時(shí)，未在統(tǒng)計(jì)表中的項(xiàng)目中，包括上海仲盛世界城、上海星游城、上海巴黎春天天山店、上海鼎豐醬園南橋、上海鑫都滿天星生活廣場(chǎng)、上海碧云90商業(yè)中心等項(xiàng)目也將在2025年重新亮相。

改造的類型上，不僅有傳統(tǒng)超市、百貨、街區(qū)等主流模式，一些老舊產(chǎn)房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、劇院、地下通道也紛紛被用來(lái)改造成商業(yè)。

而且隨著城市更新加速，未來(lái)也會(huì)有更多的舊改項(xiàng)目出現(xiàn)。

附：2025年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表