出品/時(shí)代周報(bào) 

撰文/梁爭(zhēng)譽(yù)

當(dāng)行業(yè)困在“冬天”，即便是一向穩(wěn)健的老牌港企也未能全身而退。

1月24日，港資房企恒隆地產(chǎn)披露2024年業(yè)績(jī)。這是家族第三代陳文博履新恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職以來(lái)的第一份年度成績(jī)單。“我認(rèn)為恒隆的表現(xiàn)相對(duì)而言非常穩(wěn)定。盡管我們的租賃收入稍微下滑，但我認(rèn)為回報(bào)率并不算差�！�

2024年，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.42億港元，同比增長(zhǎng)9%。營(yíng)收增長(zhǎng)主要?dú)w因于物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，恒隆地產(chǎn)旗下皓日、藍(lán)塘道、武漢恒隆府、昆明君悅居等項(xiàng)目銷售進(jìn)賬15.38億港元，而2023年無(wú)銷售收入。

主營(yíng)業(yè)務(wù)物業(yè)租賃受奢侈品消費(fèi)降溫、零售及寫字樓租賃市場(chǎng)疲軟的影響，增長(zhǎng)勢(shì)頭按下暫停鍵。

2024年，恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃收入同比下降6%至95.15億港元。一直在上海奢侈品和高端零售市場(chǎng)中占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的上海恒隆廣場(chǎng)，2024年的租賃收入和租戶銷售額分別從高位下跌6%和22%；香港中環(huán)一帶物業(yè)續(xù)租租金下調(diào)亦導(dǎo)致恒隆地產(chǎn)旗下位于香港島的辦公樓組合收入下跌14%。

陳文博表示，當(dāng)下市場(chǎng)“較吃力”，但集團(tuán)營(yíng)運(yùn)非常穩(wěn)固，市場(chǎng)、銀行、租戶對(duì)恒隆的信心都非常高，未來(lái)會(huì)審慎評(píng)估新的投資機(jī)會(huì)�！叭粲龅綐O佳的投資機(jī)會(huì)，我們會(huì)留意。至于是否落實(shí)進(jìn)行投資，則需仔細(xì)考慮每個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)情況，并結(jié)合自身的規(guī)劃回報(bào)率進(jìn)行綜合判斷�！�

資產(chǎn)減值撥備重挫利潤(rùn)

消費(fèi)者喜好改變之下，港資企業(yè)也逐漸走進(jìn)內(nèi)地房企曾經(jīng)經(jīng)歷的困境，同溫層內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

在內(nèi)地市場(chǎng)，由于消費(fèi)者信心受到多方因素影響，恒隆地產(chǎn)的商場(chǎng)組合整體租賃收入和租戶銷售額按人民幣計(jì)值同比分別下跌3%、14%。

恒隆地產(chǎn)旗下在內(nèi)地的高端商場(chǎng)收入下跌4%。“這主要由于奢侈品市場(chǎng)的消費(fèi)者信心減弱，以及部分城市的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取激烈價(jià)格促銷，導(dǎo)致租金下降�！焙懵〉禺a(chǎn)稱。

貝恩公司發(fā)布《2024年中國(guó)奢侈品市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2024年中國(guó)內(nèi)地個(gè)人奢侈品市場(chǎng)銷售額預(yù)計(jì)下降18%-20%。恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏坦承，顧客逛商場(chǎng)的次數(shù)并沒(méi)有減少，但每次消費(fèi)金額大約下降15%-16%。

次高端商場(chǎng)反而錄得較好表現(xiàn)。天津恒隆廣場(chǎng)收入和租戶銷售額分別上升12%、8%，出租率增加5個(gè)百分點(diǎn)至95%。濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)租戶銷售額雖然下降1%，但收入微增1%，年末出租率維持在93%。

香港方面，本地居民境外旅游頻率增加，旅客的消費(fèi)模式出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，以及本地居民北上旅游熱潮，使零售額持續(xù)疲弱，整體租賃收入下跌9%至30.49億港元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下跌12%至23.78億港元。

經(jīng)營(yíng)層面尚屬穩(wěn)健，恒隆地產(chǎn)面臨的更大挑戰(zhàn)來(lái)自行業(yè)下行背景下的資產(chǎn)縮水。

財(cái)報(bào)顯示，2024年，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約21.53億港元，較2023年的39.70億港元下降45.77%。

利潤(rùn)重挫的原因指向內(nèi)地及香港市場(chǎng)環(huán)境受壓，恒隆地產(chǎn)于報(bào)告期內(nèi)對(duì)若干發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行非現(xiàn)金撥備。

截至2024年末，恒隆地產(chǎn)投資物業(yè)及發(fā)展中投資物業(yè)總值為1905.20億港元，內(nèi)地和香港的物業(yè)價(jià)值分別為1280.44億港元、624.76億港元。其中，內(nèi)地物業(yè)組合錄得5.87億港元重估虧損，2023年為2.95億港元收益；香港物業(yè)組合錄得3.50億港元重估虧損，2023年為3.04億港元虧損。

計(jì)及9.42億港元股東應(yīng)占物業(yè)之凈重估虧損后，恒隆地產(chǎn)股東應(yīng)占純利下滑至21.53億港元，對(duì)應(yīng)每股盈利為0.46港元。

希望每一次出手都能確保受益

雖然此次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒隆管理層未提及“保本保命”，但對(duì)于未來(lái)仍持保守審慎態(tài)度。

“鑒于不確定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，恒隆在財(cái)務(wù)和營(yíng)運(yùn)方面優(yōu)化資源運(yùn)用，以應(yīng)對(duì)年內(nèi)的市場(chǎng)分化，包括擴(kuò)大貸款融資及采取各項(xiàng)措施保留現(xiàn)金備用，以強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表。”盧韋柏表示，管理層對(duì)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況感到安心。

盧韋柏稱，在過(guò)去的一年里，恒隆按計(jì)劃進(jìn)行了整固，包括以股代息、調(diào)節(jié)股息和為賣樓作撥備，并簽訂銀團(tuán)貸款，足以證明銀行界對(duì)公司有信心，支持力度非常大，這些都使恒隆得以保持較為充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備。

截至2024年末，恒隆地產(chǎn)凈債務(wù)增加17億港元至471億港元，主要是2024年內(nèi)的41億港元資本開(kāi)支；現(xiàn)金及銀行存款余額從2023年末的53.52億港元增長(zhǎng)至103.03億港元，在手現(xiàn)金大增；凈負(fù)債率為33.4%，繼續(xù)保持在低位。

值得一提的是，1月21日，恒隆地產(chǎn)與逾10家國(guó)際、中資及本地銀行簽訂100億港元五年期銀團(tuán)貸款協(xié)議。恒隆地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)總監(jiān)趙家駒表示，這筆銀團(tuán)貸款所得款項(xiàng)將用于償還未來(lái)兩年到期的現(xiàn)有貸款，余下用于一般運(yùn)營(yíng)資金，投放到杭州、無(wú)錫、上海等現(xiàn)有項(xiàng)目上。

“今年是資本投資高峰期，杭州恒隆廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)三期仍在建設(shè)當(dāng)中，估計(jì)今年的凈負(fù)債率將與去年末持平。根據(jù)我們內(nèi)部的預(yù)測(cè)和現(xiàn)在的投資安排，凈負(fù)債率未來(lái)有望持續(xù)下降。”趙家駒表示。

對(duì)于未來(lái)，恒隆地產(chǎn)態(tài)度審慎，也愿意把握機(jī)會(huì)。

“我們不會(huì)停止關(guān)注投資機(jī)會(huì)，但當(dāng)前港元及美元息口高企，杠桿率也不低，我想我們要非常審慎。”盧韋柏認(rèn)為，是否投資第一看項(xiàng)目回報(bào)率，第二看集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況，“我們希望每一次出手都能確保公司能夠從中受益�！�

陳文博表示，恒隆將精益求精，在合適情況下，審慎物色具戰(zhàn)略意義的項(xiàng)目進(jìn)行投資。