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撰文/劉子棟

家族第四代陳文博于2024年1月接任恒隆集團董事長，如今剛過1年時間。當家365日，他要繼續面對“前所未有的挑戰”。

正如陳文博在《2024年中期報告致股東函》中的表述：“仍未見明確的改變和逆轉訊號”。截至目前，零售大環境未有明顯好轉，消費者的消費習慣與消費能力發生了改變，尤其是高端消費者對未來缺乏信心。

作為扎根中國內地的高端商場業主，恒隆地產重要租戶們的業績正踏入調整期。

資料顯示，LVMH集團2024年10月15日發布的Q3業績報告顯示，該公司在亞洲市場（除去日本）錄得有機收入下跌12%，是唯一錄得下跌的市場；開云集團2024年Q3財報顯示，包括中國市場在內的亞太市場期內收入大跌30%，較Q2的25%跌幅進一步擴大，是跌幅最大市場。

表現亮眼、幾度漲價的愛馬仕集團2024年Q3錄得收入超預期增長11.3%，但亞洲市場（除去日本）增長僅有1%；依靠Miu Miu的普拉達亞太區表現最優秀，零售銷售凈額增長了12%；歷峰集團最新發布的2025財年Q3數據則表示，大中華區銷售額跌幅18%。

有鑒于此，延續2024年上半年度態勢，恒隆地產的表現也是可預見的。

不過，隨著2024年Q4的情況開始有所好轉，曙光初現。集團行政總裁盧韋柏稱，市場情況一定不會比2024年更差，但具體要看前3-4個月的市場表現。

陳文博提出，希望公司2025年業績會取得微增。

優于大市

看具體業績，截至2024年12月31日止年度，恒隆地產錄得總收入為112.42億港元，同比上升9%。

整體營業溢利下跌13%至64.55億港元；股東應占基本純利下跌25%至30.95億港元；算入9.42億港元股東應占物業凈重估虧損后，恒隆地產股東應占純利為21.53億港元，較2023年39.7億港元有所下滑；相應每股盈利為港幣0.46元。

派息方面，恒隆地產將派發每股港幣4角，與中期股息每股港幣1角2仙相比，年中派息和年末派息，均分別較2023年減少三分之一左右，與預期一致。

物業銷售板塊，恒隆地產2024年售出更多住宅，包括在香港入賬了皓日項目120個單位，貢獻了10.52億港元收入，藍塘道23-39項目2間大宅，貢獻了4.3億港元收入。

還有武漢恒隆府6個單位貢獻了3800萬港元，昆明君悅居3個單位貢獻了1800萬港元，讓恒隆地產物業銷售收入大增至15.38億港元，為業績提供支撐。

酒店板塊，這次是恒隆地產首次將酒店業務獨立分開呈報。從去年開始，恒隆將陸續為旗下項目補強酒店業態，所以作此操作。期內，恒隆酒店業務實現收入1.89億港元，同比增長23%，同樣對沖了物業租賃收入下降的影響。

至于最核心的物業租賃板塊，期內收入及營業溢利分別減少6%和9%至95.15億港元及67.63億港元。

香港市場，恒隆在2024年對兩項物業進行了資產提升，同時疊加“港人北上”和辦公樓市場一如既往的低迷情況影響，收入下跌9%至30.49億港元，營業溢利則下跌12%至幣23.78億港元。

盧韋柏表示，撇除兩項物業提升的影響，公司在香港的租賃收入其實與2023年持平或最多微跌1%。零售層面，其實僅下跌4%，相比同期香港整體零售市場表現的-7%更優。

最受關注的內地市場情況，恒隆內地物業組合租賃收入按人民幣計值下跌4%，按港幣計值則下跌5%，對應營業溢利下跌8%。

商場方面，與上年相比，恒隆地產內地商場組合整體租賃收入和租戶銷售額，按人民幣計值分別下跌了3%至48.05億元和14%。

這更多是大勢所迫。盧韋柏稱，看到數據顯示，2024年中國奢侈品市場整體是下跌了20-22%，消費者就算去商場消費，消費金額也在變少。

“從數據來看，顧客到商場的次數并沒有減少，但每次消費金額大概下降了15%到16%。這個現象在上海和其他城市都有類似的表現�！�

但市場已開始出現好轉。盧韋柏指出，去往境外購買奢侈品的中國消費者現時比例在40%，“要出去買的已經全部出去了，”剩下60%是留在國內消費的。換句話說，市場已趨于穩定。

資料顯示，恒隆地產內地零售租戶銷售額同比變化情況，在2024年Q3達到谷底。其時，恒隆內地零售租戶總銷售額下滑幅度達18%，上海高端商場數據同比下跌了24%，上海以外高端商場同比下跌14%，次高端商場同比下跌2%。

情況在Q4發生逆轉，期內上述各項數據大多恢復到全年最佳狀態：恒隆內地零售租戶總銷售額下滑幅度提升至-11%，上海高端商場數據同比下跌幅度提升至-14%，上海以外高端商場同比下跌幅度提升至-10%，次高端商場更實現正增長同比增長7%。

來源：恒隆集團及恒隆地產全年業績發布會，網上廣播演示材料

“可以告訴大家，1月的數字也不錯�！北R韋柏說，已經看到跌幅在收窄，這是一個積極的信號。但也不能過于樂觀，消費者信心是否會進一步恢復，還需要拭目以待。

“不過，我們相信2025年一定不會像2024年那樣。”

辦公樓方面，辦公樓租賃市場在經濟不確定的環境下依然疲弱。恒隆地產期內實現收入10.95億元，同比下降6%。

對此，盧韋柏稱，目前內地辦公樓市場空置率相對較高，所以恒隆地產的策略是通過提供優質服務，吸引更多客戶入駐，同時留住最好的客戶。

未來要做的工作，第一是提升客戶服務質量，第二是希望辦公樓、商場和酒店之間能形成更強的協同效應。

陳文博也補充，公司在二線城市面對的競爭更少，因此會更有優勢。

整體而言，恒隆地產接下來的運營節奏，是延續2024年初提出的基調。

2024年年中，陳文博曾表示，公司已經明確，在現金流允許的前提下，首先是降負債，其次是派發股息，第三才是繼續投資。接下來首先會將手頭上的項目和承諾做好，保持審慎態度，“保本保命”、“量力而為”。

如此表述在最新這場業績會上也有體現。陳文博表示，面對市場還是需要保持保守和審慎的態度。

據了解，恒隆地產近期簽訂了100億港元五年期銀團貸款協議，用途是再融資和提供額外營運資金支持公司發展業務。

會上，談到這筆貸款的用途，首席財務總監趙家駒表示，除再融資外，資金會主要用于杭州、無錫、上海三地項目的落地、升級和擴建等。

至于投資，“暫時沒有太大的投資計劃，會把手上的項目做好�！�

財務方面，恒隆地產現時保持了穩健。截至2024年末，該公司凈債務增加港幣17億元至471億港元，主要因為2024年內的41億港元資本開支。但同時，現金及銀行存款結余總額從2023年末的54億港元提升至103億港元，利息保障倍數2.8倍。

另外，凈負債比率升幅趨緩，錄得33.4%，借貸成本維持在4.3%。趙家駒還透露，2025年由于有多項工程持續，因此仍將是資本支出大年。但后續隨著項目逐步落地，公司財務狀況會進一步提升。

商場表現

接下來，逐個看看恒隆內地市場幾個項目的現狀。

高端商場方面，上海恒隆廣場依舊是恒隆地產的支柱，2024年全年收入和租戶銷售額分別下滑6%至16.48億元和22%（按人民幣計算，下同），但出租率維持了99%。

寫字樓部分期內收入下跌9%，出租率從2023年12月的96%跌至87%，主要原因是數個主要租戶租約到期。

上海恒隆廣場在2024年8月開始“擴容”，目前確定2026年完成擴容，預計提供開放式公共空間3850平方米，同時新增商業建筑面積3080平方米。

作為上海恒隆廣場的“姊妹項目”，港匯恒隆廣場收入和租戶銷售額分別下降3%至11.72億元和12%，但出租率保持在99%高位。

該項目剛在2020年完成升級，目前沒有其他支出計劃，并確定將在2027年引進上海金普頓徐家匯酒店。

作為恒隆旗下兩個最重要項目，上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場合共提供了28.2億元收入，仍占據內地總租賃收入“半壁江山”。

過去幾年，無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場被認為是恒隆“滬外”項目中的佼佼者。

其中，無錫恒隆廣場期內收入和租戶銷售額分別提升了2%，以及稍微下滑3%。據悉，該項目商場通過持續引入地區首店和高端品牌鞏固了市場地位。截至年末，出租率提升至99%高位。

無錫恒隆廣場辦公樓也是恒隆內地辦公樓項目內唯一獲得正增長的項目，年內收入增長4%至1.22億元。

目前，無錫恒隆廣場二期發展項目總建筑面積15.1萬平方米，會在2025年落地，包括無錫“恒隆府”能提供可供出售的573個單位，還會引進希爾頓格芮酒店。

昆明恒隆廣場情況稍遜，期內收入和租戶銷售額略微下跌2%和8%，出租率在98%。寫字樓部分出租率和收入維持穩定，收入和出租率都出現稍微下行，收入錄得下滑1%，出租率也下滑2個百分點至86%。項目酒店部分君悅酒店在去年Q3開業。

大連恒隆廣場是恒隆期內所有高端商場內唯二獲得收入增長的項目，也是收入增長最高的項目。期內，收入和租戶銷售額分別增長8%和3%，出租率比2023年末提升4個百分點到94%。

大連恒隆廣場自2020年開始升級轉型，據悉2021-2022年期間每年都保持著10余家奢侈品和國際精品入駐商場的煥新率，收入增長明顯。

2021年開業的武漢恒隆廣場仍在培育期，且面對武商、武漢SKP、武漢漢口萬象城的市場競爭，壓力較大。

沈陽市府恒隆廣場全年表現超過了武漢恒隆廣場，項目收入和租戶銷售額分別下降16%和25%；寫字樓收入下跌收窄，跌幅從年中5%恢復至2%，出租率在90%。

而且沈陽市府恒隆廣場接下來還有二、三期開發建設，包含商業、辦公、公寓、酒店業態，相信仍有較大進步空間，相關項目仍在設計及規劃階段。

杭州恒隆廣場確定落地日期。資料顯示，該項目總建筑面積39.02萬平方米，零售10.59萬平方米，辦公樓9.56萬平方米，酒店3.81萬平方米，停車場及其他15.06萬平方米。

其中，辦公樓Towers C、D、E將在2025年Q2落成，目前37%已租出；Towers A、B將在25年下半年落成，目前已開始與不同行業租戶進行洽租。

零售部分預計在2026年上半年開業，目前71%已租出，租戶陸續進場。租戶比例：服裝飾品51%、餐飲25%、消閑及娛樂17%，其他7%。

杭州文華東方酒店預計在2026年下半年開業，提供194間高級客房和套房。

恒隆地產還有3個次高端項目——沈陽皇城恒隆廣場、濟南恒隆廣場、天津恒隆廣場，這3個項目在期內都獲得正增長。

其中，沈陽皇城恒隆廣場收入和租戶銷售額分別上升3%和1%，出租率94%；天津恒隆廣場收入和租戶銷售額較去年同期分別上升12%和8%，出租率提升到95%。

濟南恒隆廣場收入較去年微升1%，租戶銷售額下降1%，出租率提升至93%。項目資產提升工程，在2024年12月進入最后階段。

以下為恒隆集團及恒隆地產2024年全年業績發布會現場問答實錄節選：

現場提問：對今年香港和內地的零售銷售情況有沒有比較樂觀的看法？

盧韋柏：先說說香港的情況，我們整體的銷售額跌幅其實只有4%，如果看市場公布的數字，香港市場整體下跌了7%，所以我們的零售組合已經顯示出較強的防御性。

從第四季度開始，一簽多行政策實施后，明顯看到11月以后有更多游客，這對香港的商業氛圍有好的影響。第四季度明顯人多了，街上也熱鬧了。我們希望2025年不會有更差的跌幅。

至于內地，也能明顯看到第四季度變好了，可以告訴大家，1月的數字也不錯。但也不能過于樂觀，還不能太早下結論。不過已經看到跌幅在收窄，這是一個積極的信號。

問題在于消費者信心是否會進一步恢復，或者是否會因為新年過后又出現下滑，這還需要拭目以待。

我們相信2025年一定不會像2024年那樣，希望能有小幅增長，但這還需要看接下來幾個月的市場情況。希望隨著政策調整，市場能進入一個新的階段。

現場提問：如何看待2025年內地辦公樓市場？最近公司簽訂的100億港元銀行貸款資金的用途，是否會用于拿地或投資新的項目？

盧韋柏：首先，關于辦公樓市場，目前空置率其實相對較高。我記得上海已經很久沒有出現過超過20%的空置率了，所以對我們來說，策略就是留住最好的客戶。同時通過提供優質的服務，吸引更多客戶入駐。

我們希望提升客戶服務質量，因為只要服務做好了，客戶會被吸引過來。也希望辦公樓、商場和酒店之間能形成更強的協同效應。

陳文博：補充一句，其實我們在上海的辦公樓的競爭力不像二線城市那么強。因為在二線城市，真正的甲級寫字樓不多，所以我們在二線城市的辦公樓會相對更穩定，因為競爭對手相對較少。

趙家駒：關于銀行貸款的問題。這次安排的銀行貸款，一部分用于償還未來兩年可能到期的現有貸款，另一部分用于一般運營資金。

至于是否會用于拿地或投資新項目，不能完全排除這種可能性，但目前我們的重點是把現有項目做好。

比如杭州恒隆廣場，我們還在繼續投入資金完成建設，還有上海恒隆廣場三期的建設也需要資金。

目前我們沒有太大的投資計劃，先把現有項目做好。

現場提問：能否再講一下對內地消費市場的看法？高端消費外流，集團是否考慮在日本或其他海外地區投資酒店或商場，或者在香港投資學生宿舍？

盧韋柏：我們研究了很多數據，整個中國的零售市場，尤其是奢侈品市場，整體下降了20%到22%，其實我們的表現和市場比較接近。

從數據來看，顧客到商場的次數并沒有減少，但每次消費金額大概下降了15%到16%，這個現象上海和其他城市都有。

我們還看到一個數據，海南在疫情期間消費市場增長很快。但2024年海南游客數量下降了30%，銷售額下降了15%，每次消費金額也下降了15%。這其實反映了消費者信心的問題。整體來看，中國消費者的每次消費金額平均下降了15%左右。

好消息是，消費者到店次數并沒有減少，只是每次消費金額下降了。所以，我們需要吸引更多新客戶。但新客戶的消費能力可能不如原來的高端客戶，所以需要吸引更多的新客戶才能彌補15%到16%的跌幅。

當然，我們也不認為還會再下降15%，所以問題在于消費者信心何時恢復。

從宏觀角度看，我們看到一個積極信號，那就是全國儲蓄率在不斷上升，這意味著消費者的錢還在，只是他們更愿意存起來，因為市場比較動蕩。所以，我們希望有一些刺激政策，讓消費者信心盡快恢復，從而推動消費市場的復蘇。

至于是否會因為日本市場表現強勁，我們就會去日本投資，目前暫時看不到這種可能性。我們的主業還是在香港和內地，應該先把現有項目做好。

現場提問：有一些企業遇到財政困難，可能會出售一些項目，恒隆會不會趁機進行收購？

盧韋柏：首先，要看我們自己的財務狀況是否允許。目前市場整體利率較高，所以我們必須非常謹慎。

并不是說我們一定不會出手，但出手的前提一定是價格合適，且能夠承受得起。

我們希望每一次出手都能確保公司能夠從中受益。

現場提問：現在公司凈負債率大概是33%左右，在財務安排上提到會比較謹慎，是否有一個計劃，比如今年將負債率降低到什么水平？

趙家駒：關于凈負債率，由于今年對我們來說仍然是資本投資高峰期，杭州恒隆廣場還在建設中，所以預計2025年凈負債率和2024年底數字不會有太大差距。

根據商業計劃，未來負債率肯定會逐步下降，但具體數字還需要根據實際情況來定。