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撰文/劉子棟

面對(duì)2024年的房地產(chǎn)行業(yè)，雖然全口徑銷售和權(quán)益銷售保持穩(wěn)定在行業(yè)TOP5，但華潤(rùn)置地依然面對(duì)市場(chǎng)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

市場(chǎng)的調(diào)整勢(shì)不可擋，華潤(rùn)置地2024年全口徑銷售同比下降了15%。而行業(yè)TOP5格局中，保利發(fā)展、中海、萬(wàn)科、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地，也僅有中海實(shí)現(xiàn)了微弱正增長(zhǎng)——0.3%。

銷售面對(duì)市場(chǎng)回調(diào)，但在拿地端，華潤(rùn)置地則仍能保持“逆勢(shì)擴(kuò)張”步伐。僅2023年，以權(quán)益對(duì)價(jià)1118億元購(gòu)入68宗土地，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積1325萬(wàn)平方米。

2024年，華潤(rùn)置地花去526.47億權(quán)益拿地款，拿下了計(jì)容建筑面積393.38萬(wàn)平方米土儲(chǔ)。雖然較2023年力度有所下降，但仍排在行業(yè)第二名的位置，且地價(jià)明顯貴了。

與之對(duì)應(yīng)的是毛利率，拿了地卻不太賺錢(qián)。2024年上半年數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的毛利率為12.4%，同比回調(diào)4.6個(gè)百分點(diǎn)。

但對(duì)于華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，2024年是推動(dòng)重心轉(zhuǎn)移的一年。

按照該公司董事會(huì)主席李欣的說(shuō)法，房地產(chǎn)行業(yè)已全面進(jìn)入存量時(shí)代，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)過(guò)去有依賴增量的慣性思維，目前工作重點(diǎn)和重心已轉(zhuǎn)移到庫(kù)存去化。

這是一個(gè)逐步出清的過(guò)程，華潤(rùn)置地不可能因此將行業(yè)地位拱手讓出。

有利的因素也不少，作為央企，華潤(rùn)置地資金相對(duì)充裕，融資渠道通暢，更有幾率拿到核心城市的核心地塊，保證行業(yè)地位。

其次，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出，可被視為“第二增長(zhǎng)曲線”。2024年上半年，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入200億元，同比增長(zhǎng)9.0%；核心凈利潤(rùn)55億元，同比增長(zhǎng)14.4%，占比更提升至51.4%。

去庫(kù)存重心

目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵還是物業(yè)銷售。這確實(shí)是現(xiàn)時(shí)最令房企們頭痛的事情，華潤(rùn)置地也不例外。

華潤(rùn)置地資源布局城較為集中，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)仍然集中在頭部城市。2024年上半年，TOP10城市簽約額貢獻(xiàn)率65%，比例為過(guò)去幾年最高。幾個(gè)城市分別為上海、北京、成都、深圳、杭州、廣州、西安、武漢、香港和東莞。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體到前5個(gè)表現(xiàn)最突出的城市，華潤(rùn)置地在上海保持了行業(yè)TOP3地位。

其中，寶山區(qū)中環(huán)置地中心·潤(rùn)府是600萬(wàn)級(jí)年度紅盤(pán)，2024年先后7次推盤(pán)，共推出1395套房源，據(jù)悉吸引了2052組認(rèn)購(gòu)。

北京單盤(pán)表現(xiàn)勝在項(xiàng)目多，依靠中環(huán)悅府、北京潤(rùn)府、璞瑅潤(rùn)府等新盤(pán)去化，維持了行業(yè)TOP3地位。

在成都則非常強(qiáng)勢(shì)，繼續(xù)蟬聯(lián)當(dāng)?shù)貥鞘袖N量冠軍。2024年共有閱天府、青羊潤(rùn)府、金融城·錦宸府、錦江上院、高新天序、縵云、中環(huán)天宸、天府九里、中環(huán)天序等9個(gè)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)超10億，是成都市場(chǎng)2024年度單盤(pán)產(chǎn)值超10億元樓盤(pán)個(gè)數(shù)最多的房企。

在深圳，面對(duì)中海地產(chǎn)、招商蛇口、鴻榮源、深鐵置業(yè)們的競(jìng)爭(zhēng)，排在行業(yè)TOP5地位。2024年，華潤(rùn)置地深圳熱盤(pán)是光明潤(rùn)宏城，位于羅湖湖貝的未來(lái)城等標(biāo)桿樓盤(pán)也還在賣(mài)。

杭州的表現(xiàn)則是，2022年突然崛起靠?jī)蓚�(gè)綜合體項(xiàng)目：地鐵綠汀路站TOD綜合體杭珹未來(lái)中心、和睦站上蓋綜合體杭曜置地中心，當(dāng)年前者單盤(pán)貢獻(xiàn)流量業(yè)績(jī)近百億，后者貢獻(xiàn)超50億。近兩年，華潤(rùn)在杭州公開(kāi)市場(chǎng)拿地不多，以去庫(kù)存為主。

資料顯示，華潤(rùn)置地2024年在杭州密集去化了大量商辦項(xiàng)目，包括杭州中心寫(xiě)字樓位列杭州市寫(xiě)字樓歷史成交單價(jià)TOP1、包攬拱墅區(qū)散售項(xiàng)目年度簽約金額&簽約面積雙冠王；杭曜置地中心寫(xiě)字樓包攬拱墅區(qū)散售項(xiàng)目年度簽約金額、簽約面積雙TOP2；杭珹未來(lái)中心就寫(xiě)字樓包攬余杭區(qū)散售項(xiàng)目年度簽約面積、簽約金額雙冠王。

雖然在幾個(gè)核心城市表現(xiàn)不錯(cuò)，但行業(yè)整體下滑是明顯的。2024年全年，華潤(rùn)置地合同銷售額同比下滑了15%。分月份來(lái)看，第四季度有所起色。

按照該公司董事會(huì)主席李欣的說(shuō)法，房地產(chǎn)行業(yè)已全面進(jìn)入存量時(shí)代，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)過(guò)去有依賴增量的慣性思維，目前工作重點(diǎn)和重心已轉(zhuǎn)移到庫(kù)存去化。2025年的工作重心依然是庫(kù)存去化。

就目前情況來(lái)看，該公司的去庫(kù)存壓力確實(shí)也較大。

華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)貨值分布中，2020年及之前獲取的項(xiàng)目貨值占比較高，2023年末的數(shù)據(jù)是32%，2024年中期的數(shù)據(jù)是33%。

三線城市項(xiàng)目去化又特別難，例如2020年拿地的紹興置地中心·潤(rùn)樾山、2020年拿地的嘉興幸福里和2021年拿地的淮安悅璽臺(tái)，至今都還沒(méi)賣(mài)完。

同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地2024年下半年可售資源中存貨占比上升到75%；該數(shù)據(jù)在2023年末為53%，2022年末為48%，存在一定的壓力。

另外，華潤(rùn)置地一直善于以綜合體勾地的方式低價(jià)拿地，綜合體中商辦部分去化一直是個(gè)問(wèn)題，尤其是在低線城市。

截至2024年中期，華潤(rùn)置地存量土儲(chǔ)中，三線城市的投資物業(yè)土儲(chǔ)占比錄得27%，較2023年和2022年的22%要高。

為了加強(qiáng)去化，華潤(rùn)置地近兩年從民企挖了不少營(yíng)銷人才。

包括，旭輝江蘇區(qū)域營(yíng)銷總董祝捷加盟華潤(rùn)，任職總部運(yùn)營(yíng)中心營(yíng)銷部高級(jí)總監(jiān)；原旭輝東北區(qū)事業(yè)部營(yíng)銷總蘇彤，目前擔(dān)任華潤(rùn)廣州片區(qū)公司任營(yíng)銷總監(jiān)；原旭輝集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)竇凱，目前擔(dān)任華潤(rùn)華東區(qū)南京公司營(yíng)銷總監(jiān)。

原龍湖華中區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)李超，目前任職華潤(rùn)華中區(qū)域營(yíng)銷部總監(jiān)；原萬(wàn)科福州營(yíng)銷總監(jiān)巍軍清，目前擔(dān)任華潤(rùn)華南區(qū)福建公司營(yíng)銷總監(jiān)；原綠城佛山營(yíng)銷副總?cè)~苗苗，目前擔(dān)任華潤(rùn)華南區(qū)佛山營(yíng)銷總監(jiān)職務(wù)。

2024年內(nèi)，萬(wàn)科嘉興公司營(yíng)銷合伙人羅赟喆，加盟華潤(rùn)擔(dān)任華東大區(qū)蘇州片區(qū)營(yíng)銷總；萬(wàn)科南京公司營(yíng)銷合伙人劉振勇，上任華潤(rùn)南京片區(qū)助理總經(jīng)理兼營(yíng)銷總；萬(wàn)科寧波公司營(yíng)銷合伙人朱銳，履新華潤(rùn)置地華東大區(qū)合肥片區(qū)公司營(yíng)銷總。

另外自2023年開(kāi)始，華潤(rùn)置地已進(jìn)行營(yíng)銷模式升級(jí)，包括全面發(fā)力線上獲客，提出管理顆粒度必須下沉到一線置業(yè)顧問(wèn)，狠抓案場(chǎng)轉(zhuǎn)化等。

華潤(rùn)置地作出了努力，但最終還要看2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的情況。

轉(zhuǎn)變的挑戰(zhàn)

2024年上半年，該公司整體收入同比增長(zhǎng)8.4%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額791.3億元；期內(nèi)溢利125.15億元，股東應(yīng)占溢利為102.5億元。

同期，華潤(rùn)置地錄得綜合毛利率22.3%，較2023年的25.2%和2022年的26.2%出現(xiàn)持續(xù)回調(diào)。

主要原因是開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，2024年上半年貢獻(xiàn)了591.3億元營(yíng)業(yè)額，同比增長(zhǎng)8.3%；核心凈利潤(rùn)卻同比下探19.0%至52.2億元。

同期，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率12.4%，較2023年中期的17.0%，2023年全年的20.7%和2022年全年的23.0%，回調(diào)幅度較大。

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從成本端看，2024年中期，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)結(jié)算單方成本上升27.2%至14909元/平米，該數(shù)據(jù)2023年中期為11721元，2023年全年為14102元，2022年全年為10928元。

14909元中，土地成本8621元，建安成本5048，利息成本825元，均有不同程度的上漲。

從拿地端看，華潤(rùn)置地2020-2022年平均每年新獲取項(xiàng)目67個(gè)，較2017-2019年均值（83個(gè)）大幅減少；平均每年拿地總價(jià)卻增長(zhǎng)8.27%，達(dá)到1437.1億元，單體項(xiàng)目拿地金額增長(zhǎng)近34%至21.57億元。

2023年，華潤(rùn)置地以全口徑拿地金額1783億元，權(quán)益對(duì)價(jià)1118億元購(gòu)入68宗土地，連續(xù)第三年權(quán)益拿地金額超過(guò)千億，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積1325萬(wàn)平方米。

2024年，華潤(rùn)置地拿地力度有所縮減，全年拿地29宗，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積為393.38萬(wàn)平方米，但權(quán)益金額仍達(dá)到526.47億元。

這反映出華潤(rùn)置地投資城市能級(jí)提高，盡量將資源往一二線城市傾斜。這是個(gè)好策略，但相應(yīng)地隨著近年來(lái)土地、建筑材料、人力成本上漲，利潤(rùn)空間被壓縮。

不過(guò)，為了支持業(yè)務(wù)發(fā)展，華潤(rùn)置地憑借通暢的融資渠道，不斷發(fā)債并調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

2023年，華潤(rùn)置地通過(guò)發(fā)行超短期融資券、中期票據(jù)及公司債，共融資215億元，票面利率介乎2.16%至3.55%區(qū)間。

進(jìn)入2024年，華潤(rùn)置地也多次啟動(dòng)融資計(jì)劃。包括3月份簽訂一份64.64億港元的一年期貸款融資；6月簽訂73億元貸款融資協(xié)議；7月與銀行簽訂8億元定期貸款融資協(xié)議；11月獲25億元融資，貸款期限為三年；2025年1月華潤(rùn)置地簽訂20億元三年期融資……

截至2024年中期，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本較2023年末下降32個(gè)基點(diǎn)至3.24%，維持在行業(yè)最低梯隊(duì)，平均債務(wù)期限延長(zhǎng)至6.5年，相較于期初提高了1.1年。同時(shí)標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)維持華潤(rùn)置地BBB+/Baa1/BBB+投資級(jí)信用評(píng)級(jí)。

另一方面，華潤(rùn)置地也在清退一些低效資產(chǎn)。

包括福州斗池路華潤(rùn)綜合體地塊成功“商改住”。同時(shí)，3月掛牌湖北萬(wàn)德萊51%股權(quán)為武漢養(yǎng)老項(xiàng)目；4月22日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露，華潤(rùn)置地（石家莊）有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓；7月1日，濟(jì)寧中潤(rùn)置達(dá)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司的36%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓。

7月份，華潤(rùn)置地掛牌了華潤(rùn)置地（深圳）開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，該公司是深圳羅湖區(qū)東門(mén)街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元的重要申報(bào)主體，負(fù)責(zé)A1、A4、A9等地塊的實(shí)施，即華潤(rùn)置地未來(lái)城項(xiàng)目。

其中，A4地塊包含超商層住宅、商務(wù)公寓、保障房及寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)2024年底交付；A1地塊以回遷為主，包括3棟塔樓、2棟住宅和1棟公寓，預(yù)計(jì)2026年11月/12月交付；A9地塊含3棟寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)2027年底交付。

到8月，華潤(rùn)置地（上海）有限公司公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)，涉及浦東新區(qū)、閔行區(qū)及寶山區(qū)多項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)；11月28日，華潤(rùn)置地在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出了北京、上海、珠海三家公司的股權(quán)，打包以3.37億元底價(jià)出讓。

第二增長(zhǎng)曲線

2024年，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)重要性越來(lái)越大。

上半年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入200億元，同比增長(zhǎng)9.0%；核心凈利潤(rùn)55億元，同比增長(zhǎng)14.4%，占比提升至51.4%。

上半年綜合毛利率22.3%，同比降低3.4個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率12.4%，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)至71.5%，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)（不含酒店）毛利率77.4%，同比提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓租金的毛利率分別為77.7%和74.8%，維持在較高水平，在一定程度上拉升了企業(yè)整體的毛利率以及凈利率。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)成為華潤(rùn)置地盈利能力的支撐。

資料顯示，所謂“經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)”，是華潤(rùn)置地將經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)整合而成。

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心和辦公樓等物業(yè)，以及REIT、ABS這類證券化的資產(chǎn)。

輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)即華潤(rùn)萬(wàn)象生活，截至2024年6月末，該平臺(tái)在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量108個(gè)，管理面積1185萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓物業(yè)在管項(xiàng)目206個(gè)，在管面積1523萬(wàn)平米。

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)包含：代建業(yè)務(wù)期末在管項(xiàng)目358個(gè)，在管面積6940萬(wàn)平米；文體業(yè)務(wù)期末在管項(xiàng)目17個(gè)，管理資產(chǎn)價(jià)值548億元；租賃住房業(yè)務(wù)期末累計(jì)在管項(xiàng)目62個(gè)，管理規(guī)模5.6萬(wàn)間，租賃住房板塊同樣涉及資產(chǎn)證券化內(nèi)容。

來(lái)自業(yè)績(jī)會(huì)的內(nèi)容，華潤(rùn)置地現(xiàn)時(shí)的策略是加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建“大資管”第二增長(zhǎng)曲線，實(shí)現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)和盈利模式的持續(xù)優(yōu)化。

2024年上半年，華潤(rùn)資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到4491億元，較2023年末上升5.1%。其中，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、文體代管、租賃住房、酒店等資產(chǎn)規(guī)模都有不同程度的提升。

其中，2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活開(kāi)業(yè)了22個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，為有史以來(lái)最多，華潤(rùn)置地?fù)碛袡?quán)益的則約19個(gè)。

為了釋放資金壓力，華潤(rùn)置地積極推動(dòng)旗下REIT上市。其中，以青島萬(wàn)象城為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT已于2024年3月順利上市，募集資金人民幣69.02億元。租賃住房方面，還有華夏基金華潤(rùn)有巢REIT。

上海萬(wàn)象城也在籌備發(fā)行60億元ABS債券項(xiàng)目，該產(chǎn)品以上海萬(wàn)象城為底層資產(chǎn)，項(xiàng)目2017年開(kāi)業(yè)，體量約24萬(wàn)平方米，M2定位。

李欣也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“從核心數(shù)據(jù)來(lái)看，華潤(rùn)置地第二增長(zhǎng)曲線已經(jīng)形成，應(yīng)該是藍(lán)籌房企中為數(shù)不多已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)從住宅第一增長(zhǎng)曲線向商業(yè)第二增長(zhǎng)曲線跨越的企業(yè)。”

按照計(jì)劃，華潤(rùn)置地未來(lái)5年，REITs發(fā)行規(guī)模希望達(dá)到500億元以上。

具體而言，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT除了華潤(rùn)內(nèi)部資產(chǎn)以外，可能還會(huì)收并購(gòu)一些資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募，第一年擴(kuò)募11億到21億元左右左右；華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT方面，原計(jì)劃一年擴(kuò)100億到300億元。此外，還有一些類REIT和私募等正在研究發(fā)行。案例包括以上海浦江歡樂(lè)頌為底層資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)持有型ABS。

12月2日，華潤(rùn)置地又在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出了華潤(rùn)置地（合肥）有限公司100%的股權(quán)，底價(jià)高達(dá)35.07億元，該公司核心資產(chǎn)是合肥萬(wàn)象城。市場(chǎng)預(yù)計(jì)其為華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT擴(kuò)募的前兆。