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撰文/潘玲宣

自2023年起，龍湖同大多數(shù)房企一樣，已經(jīng)不再公布銷售目標(biāo)。

而地產(chǎn)板塊的盈利下降，依然是行業(yè)需要共同面對(duì)的問題。

略有不同的是，放棄追逐銷售規(guī)模同時(shí)，過去十余年，龍湖以資金沉淀出的經(jīng)營性業(yè)務(wù)已發(fā)展成型，“第二增長曲線”被寄予推動(dòng)回歸增長的厚望。

按照測(cè)算，大概2028年底，龍湖經(jīng)營性收入占比將過半，可以實(shí)現(xiàn)第二曲線收入超過第一曲線。到那時(shí)候，整個(gè)業(yè)務(wù)模式可以說切換到了新發(fā)展模式。

只是就目前來看，新舊模式轉(zhuǎn)換并非一蹴而就，龍湖仍需解決過渡時(shí)期的問題。

模式轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)

在2024年8月中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖指出了未來方向——較低的負(fù)債水平+高經(jīng)營性收入，是穿越周期必須要具備的兩大條件。

據(jù)介紹，這是公司管理層在研究過美國、日本、中國香港等成熟市場(chǎng)后得出的結(jié)論。

首先是債務(wù)方面，在2022年有息負(fù)債規(guī)模觸頂時(shí)，龍湖集團(tuán)也進(jìn)行了一些調(diào)整轉(zhuǎn)型，提出高質(zhì)量發(fā)展模式，著力于提升內(nèi)生動(dòng)力。

可以看到，自2023年開始，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債顯著下降。截至2024年上半年末，有息負(fù)債規(guī)模為1874.2億元，較年初減少52億元。

剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降至58.6%，較2021年末下降約8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為56.7%；剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為1.01倍。

盡管三道紅線繼續(xù)保持綠檔，現(xiàn)金短債比表現(xiàn)卻逼近“紅線”。最近幾次業(yè)績發(fā)布會(huì)上，管理層也一再強(qiáng)調(diào)“短期債務(wù)的提前削減優(yōu)先于增量投資”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布 觀點(diǎn)指數(shù)整理

于2024年中期，龍湖一年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模約為294.1億元，較2023年末的268.4億元略有增加，占總債務(wù)比例也從13.9%提升至15.7%。

債務(wù)清償上，接近年末時(shí)龍湖的動(dòng)作更明顯加快。12月9日，如期完成“21龍湖拓展MTN001”債券的本金兌付與付息，涉及總金額約10.3億元。這也意味著龍湖集團(tuán)2024年內(nèi)到期公開債務(wù)已全部還清。

12月18日，龍湖繼續(xù)成功償還了一筆10.5億港幣的銀團(tuán)貸款，標(biāo)志著提前清償了原定于2025年1月2日到期、總額為94.5億港幣的銀團(tuán)貸款。

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除了債務(wù)規(guī)模及短債削減，龍湖也在爭取拉長債務(wù)賬期，優(yōu)化長短債、境內(nèi)外債結(jié)構(gòu)，鞏固護(hù)城河。

與開發(fā)業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)過去普遍被業(yè)內(nèi)稱為第二增長曲線。作為“補(bǔ)充”業(yè)務(wù)航道，龍湖的商業(yè)及長租航道起步之后，由于重資產(chǎn)屬性，有賴于來自集團(tuán)資金投入。

據(jù)悉，龍湖自2003年開始做商業(yè)，2017年開始做長租公寓。地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)向好的時(shí)候，每年銷售回款10%用于投資和沉淀經(jīng)營性資產(chǎn)，逐漸積累下接近2000億資產(chǎn)規(guī)模。

這些資產(chǎn)成為龍湖新增融資的優(yōu)勢(shì)所在，以2023年為例，全年凈增經(jīng)營性物業(yè)貸174億元，融資成本僅為3.65%。

2024年1月24日，央行及金融監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，拓寬了經(jīng)營性物業(yè)貸款的使用范圍，加大了金融支持房地產(chǎn)力度。

具體而言，放寬了經(jīng)營性物業(yè)貸的用途，并規(guī)定最長不得超過15年，為貸款期限提供了明確依據(jù)，而此前銀行對(duì)經(jīng)營性物業(yè)貸款期限的規(guī)定是最長不超過10年。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，過去在經(jīng)營性物業(yè)方面有所建樹的房企或?qū)⒙氏仁芤妫渲芯桶埡瘓F(tuán)。據(jù)惠譽(yù)2024年3月發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告，預(yù)計(jì)龍湖整體經(jīng)營性物業(yè)貸可融資空間超1000億元。

受益于新政機(jī)會(huì)，2024年上半年，龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸款凈增219億元，其中存量項(xiàng)目增額達(dá)140億元。

經(jīng)營性物業(yè)貸款融資力度的加大，使得龍湖集團(tuán)以更優(yōu)成本進(jìn)一步拉長平均合同借貸年期，并得以用經(jīng)營性物業(yè)貸提前兌付2筆CMBS，共計(jì) 72億（24年12月到期46億+25年6月到期26億）。

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良性反饋之下，龍湖集團(tuán)也表示在經(jīng)營性物業(yè)貸方面會(huì)繼續(xù)深耕。

截至2023年末，龍湖持有約110座重資產(chǎn)，還有40座左右可以用于后續(xù)融資，這也為未來提供了一個(gè)長賬期、低成本的融資品種，與傳統(tǒng)房企相比融資優(yōu)勢(shì)凸顯。

按照計(jì)劃，龍湖將以長周期經(jīng)營性物業(yè)貸款替換3-5年的信用債融資。在中債增信債券方面，2025年到期35億，2026年到期23億，均計(jì)劃用經(jīng)營性物業(yè)貸替換。

將銷售收入在經(jīng)營性物業(yè)上進(jìn)行沉淀，再以正向經(jīng)營性現(xiàn)金流壓降有息負(fù)債、用經(jīng)營性物業(yè)貸增量償還信用融資，形成業(yè)務(wù)反哺，將壓降負(fù)債真正轉(zhuǎn)化為一件可持續(xù)的長期行為。

與此同時(shí)，截至2024年中期，龍湖集團(tuán)外幣債務(wù)占比進(jìn)一步下降至16.5%，其中100%外債已做掉期對(duì)沖，有效避免了匯率波動(dòng)帶來的匯兌損失，進(jìn)一步提升并保護(hù)公司經(jīng)營盤面的安全度。

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“在債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)之上，隨著經(jīng)營性業(yè)務(wù)行活水平的不斷提升，當(dāng)經(jīng)營性收入占比過半時(shí)，整個(gè)公司就完成了業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的模式轉(zhuǎn)換。”

按照龍湖集團(tuán)內(nèi)部測(cè)算，大概2028年底，經(jīng)營性收入將占比過半，“到那時(shí)候整個(gè)業(yè)務(wù)模式可以說切換到了新發(fā)展模式。”

近年開發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)走低，房企普遍面臨盈利難題。但龍湖卻在2023年實(shí)現(xiàn)全集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流史上首次為正，同時(shí)經(jīng)營性業(yè)務(wù)利潤占比已經(jīng)過半，增強(qiáng)了龍湖穿越周期的底氣。

該公司預(yù)計(jì)，運(yùn)營和服務(wù)這兩個(gè)板塊未來會(huì)迎來雙位數(shù)以上的收入和盈利增長，再疊加整個(gè)地產(chǎn)板塊盈利逐步修復(fù)，整體利潤將會(huì)逐步企穩(wěn)，然后回升。

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2023年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，占總收入比重達(dá)到14%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)60%以上。

2024年上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性收入達(dá)到131億元，同比增長7.6%，對(duì)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到約28%。上半年核心權(quán)益后凈利實(shí)現(xiàn)人民幣47.5億元，其中，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)131億元，同比增長7.6%，利潤占比進(jìn)一步提升至八成以上。

開發(fā)業(yè)務(wù)維穩(wěn)

新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，也并不意味著將開發(fā)業(yè)務(wù)完全舍棄。房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模從18萬億降至8-10萬億，意味著行業(yè)仍有發(fā)展空間。在“雙軌制”新模式下，改善性住房未來前景廣闊。

龍湖所要做的，是逐步修復(fù)開發(fā)板塊利潤。

2024年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入468.6億元，同比下降24.48%，股東應(yīng)占溢利為58.7億元，同比下降27%，營收、盈利均不同程度下滑。

其中，開發(fā)板塊作為長期以來的核心業(yè)務(wù)，業(yè)績明顯回落，也拖累了整體表現(xiàn)。上半年，該業(yè)務(wù)營收降至337.6億元，同比降幅32.3%，高于整體營收降幅。

盡管下半年樓市迎來史詩級(jí)救市政策，但由于此前跌幅過大，修復(fù)期仍需要時(shí)間，市場(chǎng)情況難言反轉(zhuǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2024年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，1-12月，前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售28414.55億元，同比下降約29.35%；前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)全口徑銷售40733.45億元，同比下降約30%。

龍湖全口徑銷售金額1011億元、權(quán)益銷售676億元均列榜單第十一，較2023年后退了兩個(gè)名次。但比對(duì)近幾年全口徑及權(quán)益銷售金額，明顯發(fā)現(xiàn)兩者差額逐漸縮小。

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據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的近年榜單，龍湖全口徑銷售金額與權(quán)益銷售金額的差額由2021年約870億元下降至2024年331.7億元。一般而言，差額的增減并非單一原因造成，不過差額過大確實(shí)會(huì)被業(yè)內(nèi)解讀為夸大銷售表現(xiàn)的“注水”行為。

事實(shí)上，合作項(xiàng)目減少、合作項(xiàng)目中持股比例提高等多種因素，才是全口徑與權(quán)益口徑的銷售表現(xiàn)差額接近的主要原因。

除了考慮到合作風(fēng)險(xiǎn)，更好推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展、進(jìn)行現(xiàn)金流管理外，毫無疑問的是，龍湖正一步步趨向于掌握更多“話語權(quán)”，鞏固市場(chǎng)份額，打造更能體現(xiàn)自身品牌的項(xiàng)目。

從“有沒有”到“好不好”，房地產(chǎn)業(yè)亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。自2022年底以來，龍湖在產(chǎn)品線上的“推新”節(jié)奏也明顯加快，推出了云河頌、御湖境、青云闕、觀萃等。結(jié)合供求關(guān)系的新變化，補(bǔ)足市場(chǎng)不同需求。

2024年以來，重慶照母山云河頌上半年實(shí)現(xiàn)100%去化，杭州金沙御湖境已供去化70%，佛山御湖境推出不到兩個(gè)月去化率達(dá)70%。龍湖全國首個(gè)御湖境項(xiàng)目——上海松江御湖境，原定于2024年末交付，許是為盡快亮出這張名片，項(xiàng)目最終提前五個(gè)月在6月30日交付。

打磨了兩年的全新產(chǎn)品線“觀萃”在2024年正式亮相，現(xiàn)已在北京、上海、成都相繼落地。其中，北京觀萃還是全國首個(gè)住建部認(rèn)證的“好房子”，全國首個(gè)“帶方案入市”項(xiàng)目。

該項(xiàng)目是2024年3月末，石家莊創(chuàng)世紀(jì)以30.935億元、溢價(jià)率15%搖號(hào)競得的生命科學(xué)園三期及“北四村”棚改地塊。土拍文件中明確規(guī)定，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要選擇全國“好房子”設(shè)計(jì)大賽北京賽題一等獎(jiǎng)的作品。地塊成交后，石家莊創(chuàng)世紀(jì)與龍湖達(dá)成合作，宣布共同開發(fā)，北京龍湖負(fù)責(zé)操盤。

項(xiàng)目還實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)北京“首個(gè)”，例如首次在北京試點(diǎn)陽臺(tái)贈(zèng)送、架空層、景觀風(fēng)雨連廊等。

但即便如此，項(xiàng)目去化表現(xiàn)相對(duì)一般。據(jù)北京市住建委披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目于2024年9月取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)銷售共計(jì)九百余套， 截至年末已簽約套數(shù)僅約140套，成交均價(jià)57693.58元/平方米，較銷售指導(dǎo)價(jià)6.4萬元/平方米有所折讓。

近年來，龍湖在土地獲取方面始終堅(jiān)持以銷定支，受整體銷售去化表現(xiàn)影響，投拓動(dòng)作也明顯調(diào)整。

2023年，龍湖集團(tuán)在全國17個(gè)重點(diǎn)城市共獲取了31幅土地，權(quán)益建面266萬平方米，權(quán)益地價(jià)259億，總貨值超過770億。2024年拿地動(dòng)作明顯減少，截至11月共計(jì)新增8宗地塊，權(quán)益拿地金額僅為63.26億元。

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自2021年以來，龍湖總土儲(chǔ)規(guī)模也在逐年走低，同時(shí)隨著新增項(xiàng)目中權(quán)益占比提高，總土儲(chǔ)中權(quán)益土儲(chǔ)比重也略有提升。

截至2024年中期，龍湖集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)4141萬平方米，權(quán)益面積為2959萬平方米，對(duì)應(yīng)未售未竣貨值3500億以上，其中一二線城市貨值占比約80%。

向“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”過渡期間，龍湖后續(xù)在新增項(xiàng)目上具備一定自主空間，去化上也留有彈性余地，可繼續(xù)按照發(fā)展需求在市場(chǎng)擇機(jī)“進(jìn)貨”。

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最新數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2024年累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額1011.2億元，合同銷售面積712.4萬平方米，分別同比下降41.7%、34%。西部及長三角地區(qū)為銷售貢獻(xiàn)主力，分別銷售274.7億元、290.6億元，環(huán)渤海、華中、華南地區(qū)分別銷售194.8億元、96.1億元、155億元。

2024年新增項(xiàng)目的區(qū)域分布方面，有半數(shù)位于上述市場(chǎng)銷售核心區(qū)域，其余項(xiàng)目點(diǎn)狀分布在環(huán)渤海、華南、華中地區(qū)。

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相較于保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)等在土拍市場(chǎng)的積極表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)在觀點(diǎn)指數(shù)2024年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備榜單中，以全口徑數(shù)據(jù)計(jì)位列第42名。

不過排在龍湖前面的，大多為國央企、地方城投公司。榜單前十的僅有濱江集團(tuán)一家民企，全口徑新增土地儲(chǔ)備145.93萬平方米，排名第八。

商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

開發(fā)業(yè)務(wù)在底部維穩(wěn)，但2024年對(duì)于龍湖商業(yè)而言，卻是新篇章的開始。

市場(chǎng)對(duì)于龍湖進(jìn)入“百M(fèi)ALL”時(shí)代，似乎有一種別樣的期待——在新節(jié)點(diǎn)下，龍湖商業(yè)的發(fā)展策略會(huì)如何調(diào)整？是否會(huì)給行業(yè)帶來些不一樣的表現(xiàn)？

2023年7月，關(guān)于龍湖商業(yè)有意向高端定位轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)消息傳出；一個(gè)月后，龍湖集團(tuán)高級(jí)副總裁、商業(yè)航道總經(jīng)理李楠即將退休的傳言得到官方“認(rèn)證”，看起來正一步步“坐實(shí)”轉(zhuǎn)型的消息。

彼時(shí)消息指出，接任李楠崗位的是原華潤萬象生活商業(yè)華南大區(qū)總經(jīng)理包偉，其擁有豐富的一二線城市商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，這與龍湖的路線頗為重合。而包偉的老東家華潤萬象生活，憑借旗下高端商業(yè)產(chǎn)品線萬象城，也是少有的可與老牌港資同處一個(gè)陣營的內(nèi)地企業(yè)。

包偉的加入似乎證實(shí)了市場(chǎng)傳言。近一年來，龍湖商業(yè)還未放出“大招”，整體延續(xù)此前節(jié)奏。在招商方面，也未有明顯動(dòng)作向“高端”傾斜。

圖丨龍湖商業(yè)戰(zhàn)略合作品牌（截至2023年末） 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布

其實(shí)從內(nèi)地市場(chǎng)幾家主打重奢的高端商業(yè)地產(chǎn)品牌（項(xiàng)目）經(jīng)營表現(xiàn)來看，這一市場(chǎng)也正從神壇跌落。

曾有熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人士向觀點(diǎn)新媒體指出，重奢消費(fèi)有過兩個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇。一是2015年前后，這一時(shí)期百貨與超市被動(dòng)從購物中心中“解體”，新潮、時(shí)尚的品牌與店鋪更易得到消費(fèi)者關(guān)注。北上等一線城市新興中產(chǎn)人群對(duì)奢侈品消費(fèi)接受度更高，消費(fèi)意愿也更強(qiáng)。

雖然受國內(nèi)外市場(chǎng)價(jià)差、匯率等影響，導(dǎo)致海外成為奢侈品消費(fèi)的主要發(fā)生地，甚至曾有外媒報(bào)道稱“2015年中國游客買走全球46%奢侈品”，但這些“中國游客”對(duì)奢侈品消費(fèi)的需求達(dá)到了高點(diǎn)。這一現(xiàn)象也讓部分奢侈品牌將中國市場(chǎng)放在更重要地位，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)價(jià)，以期推動(dòng)實(shí)現(xiàn)更理想的銷售表現(xiàn)。

二是2019/2020年前后，伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，富人群體增多，奢侈品消費(fèi)也從北上下沉進(jìn)入到更多城市，成都、杭州、西安、武漢等地成為國內(nèi)奢侈品消費(fèi)戰(zhàn)場(chǎng)。

此外，受不可抗力因素影響，發(fā)生在海外的中高端消費(fèi)被動(dòng)回流，造成國內(nèi)市場(chǎng)井噴。“北上”也是強(qiáng)者更強(qiáng)，2020年，北京SKP銷售額達(dá)177億元，連續(xù)十年蟬聯(lián)中國“店王”，并首次超越英國哈羅德百貨，問鼎全球“店王”。這一階段，“中國奢侈品消費(fèi)實(shí)現(xiàn)全球唯一正增長”。

目前購買力充足的城市，市場(chǎng)競爭已經(jīng)頗為激烈，再加上新的消費(fèi)場(chǎng)地通常需要2-3年培育期，整體來看都不再是向重奢轉(zhuǎn)型的合適機(jī)會(huì)。當(dāng)然，對(duì)于模式已經(jīng)成型的龍湖來說，發(fā)力重奢也無異于大象轉(zhuǎn)身，其中關(guān)鍵之處——建立更有優(yōu)勢(shì)的品牌庫，也是耗時(shí)耗力的事情，頗為依賴沉淀和積累。

更重要的是，“奢侈品崇拜”降溫后，近一兩年來國際奢侈品巨頭在中國市場(chǎng)的銷售表現(xiàn)也屢屢受挫。以最新階段數(shù)據(jù)為例，LV母公司LVMH集團(tuán)、Gucci母公司開云集團(tuán)、Cartier母公司歷峰集團(tuán)、愛馬仕等幾大奢侈品巨頭，繼續(xù)難掩收入跌勢(shì)。

例如，LVMH集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官在三季度報(bào)告會(huì)上說：“我們的大部分市場(chǎng)目前都面臨著經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，包括中國大陸……如今中國大陸的消費(fèi)勢(shì)頭，已經(jīng)回落到了疫情時(shí)期的歷史最低點(diǎn)。”

11月初，歷峰集團(tuán)發(fā)布了2025財(cái)年上半年業(yè)績報(bào)告，銷售額和利潤雙降，未達(dá)到市場(chǎng)增長預(yù)期，甚至引發(fā)歐洲奢侈品股的拋售。亞太市場(chǎng)占?xì)v峰集團(tuán)收入的三分之一，期內(nèi)收入34.5億歐元，同比下降19%，其中中國市場(chǎng)收入更是同比下滑27%?。若剔除中國市場(chǎng)的影響，以固定匯率計(jì)算，歷峰集團(tuán)2025財(cái)年上半年收入增幅達(dá)11%。

或許龍湖也曾暗自慶幸，目前還未來得及闖入重奢“歧途。”不過，“少數(shù)派”自然也會(huì)面臨普遍性挑戰(zhàn)，最近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)讓越來越多從業(yè)者感受到了寒意。

周期中的選擇

病萬變，藥亦萬變。無論高端商業(yè)還是大眾化購物中心，都在隨消費(fèi)趨勢(shì)變化做出不同方面、不同程度的調(diào)改，以期沖出一道獨(dú)立行情。

至于日漸接近“百M(fèi)ALL”時(shí)代的龍湖，在稍早時(shí)候作出了自己的嘗試。

2023年8月中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，管理層的表述透露出一些未來方向：“2023年初對(duì)商業(yè)項(xiàng)目重新做了產(chǎn)品分級(jí)，更加匹配空間場(chǎng)景的創(chuàng)新表達(dá)和內(nèi)容運(yùn)營差異化打造，更好與商家、消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)情感鏈接，'一店一策'實(shí)現(xiàn)經(jīng)營策略。”

“能級(jí)比較高的一些項(xiàng)目，其實(shí)客戶對(duì)消費(fèi)升級(jí)、零售升級(jí)的要求又是比較高的，我們應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整提升這些高能級(jí)產(chǎn)值零售定位品牌。”

盡管當(dāng)時(shí)這一番內(nèi)容被拿來與商業(yè)航道掌舵人變更相聯(lián)系，解讀為龍湖商業(yè)試水高端的信號(hào)。但龍湖的“商業(yè)求變”，卻是落點(diǎn)在了以更“細(xì)膩”手法推動(dòng)同店同比增長。

圖丨占總收益比重前十項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布 觀點(diǎn)指數(shù)整理

以占收益比重最高的項(xiàng)目北京長楹天街為例，項(xiàng)目于2014年12月開業(yè)，距今剛滿十周年。在持續(xù)旺盛的新能源汽車消費(fèi)需求下，北京長楹天街內(nèi)也引入相關(guān)品牌。2018年12月，小鵬汽車北京首家體驗(yàn)中心在長楹天街開業(yè)，理想、蔚來、嵐圖、極越、幾何等之后也都以快閃店或體驗(yàn)中心形式進(jìn)駐。

2024年6月29日，長楹天街在西區(qū)B1層正式推出“新能源探索中心”，以長期入駐+短期車展的形式，推出汽車品牌專區(qū)。自6月末至8月上旬，一場(chǎng)“豪車輪展”也同步在其中的新能源汽車一站式體驗(yàn)專區(qū)進(jìn)行。

據(jù)了解，本輪有十余家品牌參與其中，涉及品牌/車型包括仰望U8、保時(shí)捷Tecan 4s/Cayenne、smart New#1/ New#3、歐陸飛馳、路特斯 EMEYA/ELETRE、理想L9、寶馬 THE i7、梅賽德斯 AMG EQE 53等。

從社交平臺(tái)反饋來看，這場(chǎng)輪展為商場(chǎng)貢獻(xiàn)了不低的客流量。有相關(guān)消息指出，接下來商場(chǎng)方面還將持續(xù)組織新車發(fā)布、快閃等活動(dòng)，保持人氣。

客流得到提振的同時(shí)，商場(chǎng)品牌調(diào)改工作也在同步進(jìn)行。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年下半年以來，北京長楹天街迎來多個(gè)“首店”和新店開業(yè)。7月，意大利餐廳GrandeA’moo北京首店、學(xué)而思學(xué)習(xí)機(jī)首家直營店開業(yè)；9月壽司郎北京朝陽首店開業(yè)；10月海鷗表朝陽區(qū)首店開業(yè)……此外，索康尼、HOKA、adidas Originals等時(shí)尚專業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌，以及茉莉奶白、Potato Corner薯?xiàng)l店、theRoll’ING手作瑞士卷專門店等也相繼落戶。

招商的與時(shí)俱進(jìn)，為商場(chǎng)經(jīng)營奠定了穩(wěn)步發(fā)展基礎(chǔ)。另一方面，對(duì)于打造一店一策的“非標(biāo)”商業(yè)，龍湖也有自己的動(dòng)作。

以年內(nèi)重新開業(yè)的成都三千集天街為例，作為龍湖商業(yè)在成都首個(gè)項(xiàng)目，2010年開業(yè)時(shí)的繁華恍如昨日。但之后十余年中，隨著城市與商業(yè)發(fā)展，已經(jīng)明顯落后。項(xiàng)目于2023年9月啟動(dòng)改造煥新，2024年5月31日重新亮相。

整體重塑了空間和品牌，空間煥新著眼建筑立面、空間場(chǎng)景、休閑外擺、綠植景觀、下沉廣場(chǎng)；品牌業(yè)態(tài)煥新則直切周邊消費(fèi)場(chǎng)域功能需求，對(duì)于區(qū)域商業(yè)進(jìn)行升級(jí)和補(bǔ)足。

此次引進(jìn)了較多主理人餐飲品牌，其中不乏城市購物中心首店。除了突破街區(qū)與盒子商業(yè)的空間限制，時(shí)間限制也被打破，項(xiàng)目支持多業(yè)態(tài)延時(shí)營業(yè)，多家品牌實(shí)現(xiàn)24小時(shí)營業(yè)。

項(xiàng)目還貼上了“寵物友好”標(biāo)簽，裝載了一個(gè)近4200平方米的帕帕拉茲寵物亞洲旗艦店。這是亞洲最大全品類寵物游逛空間，共設(shè)置了四層，包括24H綜合寵物商超、大型異寵博物館、24H寵物自助洗護(hù)、寵物高空泳池、寵物醫(yī)院、寵物學(xué)校等。

“重塑”后的三千集天街在2024年上半年出租率達(dá)95.9%，較上一年同期48.1%取得了翻倍增長。

空間、場(chǎng)景、品牌等改造舉措，是商業(yè)地產(chǎn)在零售寒冬下的共性選擇。最終是要指向一個(gè)終點(diǎn)，即最大化單個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)值，讓頭部的更頭部，腰部的向上看齊。只是單就龍湖而言，這些舉措多了一層作用——推動(dòng)“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”，確保新發(fā)展模式的平穩(wěn)落地。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布 觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至2024年12月底，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約267.1億元（不含稅金額，下同），上年同期為248.7億元，同比增長約7.4%。其中，2024年運(yùn)營收入約135.2億元，2023年同期約129.4億元，同比增長約4.5%。

在剛進(jìn)入的2025年，龍湖還有14座項(xiàng)目預(yù)計(jì)在年內(nèi)或之后開業(yè)，經(jīng)營性收入增長底盤或?qū)⑦M(jìn)一步鞏固。