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撰文/高天

“我要從南走到北，我還要從白走到黑”，2016年在萬達年會上，“首富”王健林唱了歌曲《假行僧》，但他自己沒想到，這句歌詞在8年后，會成為萬達的現實寫照。

2016年，正是萬達商業從港交所退市的時間，此后至今的8年間，萬達也執著于重新上市這件事。在中國房地產從高處跌落的這些年里，王健林與萬達商管的曲折IPO之路縱橫交錯，處處夾雜著命運的心酸。

進入2025年，珠海萬達商管的上市之路依然沒有畫上句號，未來仍充滿了無限的可能。但上市遇阻，曾引以為傲的商業版圖開始萎縮，市場上關于萬達的聲音，早已失去了以往的篤定。

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凈利潤達標

無論是上市遇阻，還是頻繁的出售資產，歸根結底在于資金出現了問題。

因此，在2024年開年，萬達就成立了新公司大連新達盟，以新的持股平臺身份控制珠海萬達商管。同年3月30日，太盟投資集團牽頭，聯合了中信資本、銳盛投資旗下基金、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony、穆巴達拉投資公司簽署投資協議，共同向大連新達盟投資600億元，合計持股60%，一舉拿下了大連新達盟和珠海萬達商管的控制權，繼續推動珠海萬達商管的上市。只不過目前還未有實質進展。

在拉到新的投資后，珠海萬達商管的財務狀況如何？

在今年年初舉行的珠海萬達商管集團2024年年會上，珠海萬達商管透露稱，集團2024年凈利潤指標超額達成，新開業萬達廣場25個，新增就業9.3萬人。

萬達商管雖然透露凈利潤雖超額達成，但具體數額及其他指標數據均未公開。只是目前有兩項數據指標是清晰的：一是截至2024年6月末的債務情況；二是每年越開越少的萬達廣場。

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資金回籠

據《大連萬達商業管理集團股份有限公司公司債券中期報告(2024年)》顯示，截至2024年上半年末，大連萬達商管合并口徑的有息負債高達1375.61億元，其中一年內到期的有息負債為302.69億元。

債務困境下，一些“債主們”也開始發難。

2024年10月10日，永輝超市決定向大連御錦及擔保方王健林、孫喜雙、大連一方集團發出加速到期通知函，要求償還未支付的3億元股權轉讓款。同年10月22日，蘇寧易購請求裁決大連萬達集團股份有限公司向蘇寧易購集團股份有限公司及其子公司蘇寧國際集團有限公司支付股份回購款50.4億元。

在一系列“債務壓力”下，珠海萬達商管走向了“賣賣賣”的道路，其主要資產萬達廣場也頻繁被擺上貨架。

據聯商網不完全統計，2024年至少有26個萬達商業(25個萬達廣場、1個萬達茂)被出售給第三方。如果從2023年出售的上海松江萬達廣場開始，截至2024年年底，出售的項目數量已經達35個。

同時，進入2025年，泉州萬達廣場、銅陵萬達廣場、宣城萬達廣場、安陽萬達廣場、四平萬達廣場、揚州邗江萬達廣場6個萬達廣場也已經易主。

聯商網認為，萬達此舉，既剝離萬達廣場的資產所有權，又保留了經營權，未來不僅可以降低負債表壓力，也能收取一定的管理費，繼續保持住萬達廣場這一“金字招牌”。

作為國內商業地產的巨頭，萬達集團頻繁出售資產的行為，一定程度上也折射出了整個商業地產行業面臨的壓力。在電商沖擊、消費降級、REITs推進緩慢等多重因素影響下，重資產模式的商業地產發展愈發艱難，行業內企業可能需要探索新的發展模式和轉型路徑。

而回到萬達商管自身，也在積極尋找新的變化。比如自2017年就啟動的輕資產轉型戰略。又如一邊出售資產來“減負”，一邊降低擴張速度。

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2025年擬開14個萬達廣場

聯商網最新統計的數據顯示，2025年全國至少會有14個萬達廣場計劃開業，新增商業體量147.06萬㎡。除了三明尤溪萬達廣場外，其余均為輕資產項目。

▲2025年計劃開業的萬達廣場統計表

同時，存量改造項目不在少數。如寧波姜山萬達廣場是由寧波海港城更名改造而成，贛州章貢萬達廣場的前身是九方和巨億廣場等。

這些萬達廣場不僅覆蓋了多個城市，也各具特色。

如邵陽雙清萬達廣場是邵陽首個萬達廣場項目，改造后總建筑面積將達到11.5萬㎡，預計引入國內外知名品牌180余家，致力于為邵陽市民提供“吃喝玩樂購”的一站式購物體驗，開業后預計將提供逾2000個就業崗位，每年稅收貢獻可達幾千萬元。

鄂爾多斯萬達廣場二期總投資8.6億元，總建筑面積11.3萬㎡，空間上打造了屋頂花園，二三層的空中連廊可以直接接駁一期，未來會與萬達廣場一期、萬達金街融合打造出20萬㎡的城市微旅游休閑商業中心。

而在上市和債務雙重壓力下，萬達商管明顯放緩了擴張速度。

聯商網統計了2016年至今近9年萬達商管的開業情況，2023年之前，萬達每年都至少保持了40+商業項目開業的速度。而自2023年開始，開業數量“斷崖式下滑”。2023年新開了29個商業項目，包括28個萬達廣場、1個萬達茂；2024年新開了25個萬達廣場。而2025年的預開業計劃則縮減至了14個。

不過，即便萬達商管在主動縮減商業版圖，但仍然是全國商業地產存量規模最大的商管公司。截至2024年年底，萬達商管已經累積管理商業面積超7000萬㎡，為各類輕資產合作方運營管理513個已開業萬達廣場。