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撰文/高天

近日，新加坡城市發(fā)展有限公司(CDL)官宣表示，目前公司已經(jīng)成功脫售蘇州豐隆城市中心的零售與辦公部分，資產(chǎn)體量近10萬㎡。

經(jīng)查，出售標(biāo)的零售部分為2018年6月16日開業(yè)的蘇州豐隆匯HLCC Mall(以下簡稱為“蘇州豐隆匯”)，這也是新加坡豐隆集團在中國打造的首個商業(yè)項目。

01

項目經(jīng)營情況不佳

2018年，新加坡豐隆集團旗下城市發(fā)展有限公司(CDL)在中國的商業(yè)首秀--蘇州豐隆匯正式亮相。

項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)鐘園路788號(金雞湖摩天輪公園東側(cè))，鄰近地鐵1號線時代廣場站，是隸屬于蘇州豐隆城市中心綜合體的6萬㎡旗艦商業(yè)。購物中心主體共4層，局部6層，并配以1700多個停車位，以“國際、藝術(shù)、時尚”為主旨，倡導(dǎo)“享受豐隆，享受時光”的生活理念，涵蓋特色兒童、精品美食、家居休閑、精品零售、時尚健身、生活配套等多樣化業(yè)態(tài)，旨在給區(qū)域百姓提供一站式、多元化的消費體驗。

▲蘇州豐隆匯HLCC Mall開業(yè)盛況

剛開業(yè)時期，該項目引入了星巴克、孩子王、小龍坎老火鍋、肯德基、adidas、INXX、balabala、瑞恩英語、形體醫(yī)生等上百家品牌。

不過這個項目自開業(yè)以來一直不溫不火，經(jīng)營情況并不理想。

首先，商場沿線地鐵的建設(shè)影響了通達(dá)性，以及疫情的影響較大。蘇州豐隆匯于2018年年中開業(yè)，運營至今不到7年，但是有一半左右的時間都是疫情期間，而這正是商業(yè)體最重要的“養(yǎng)商期”，嚴(yán)重影響了消費者對商場的黏性。同時，2018年蘇州地鐵6號線開始建設(shè)，次年地鐵8號線開建，兩條線路分別于2024年的6月和10月通線，意味著蘇州豐隆匯開業(yè)起就面臨著地鐵施工圍擋的問題，影響了商場的通達(dá)性。

其次，商業(yè)的招商并不突出。蘇州豐隆匯定位國際、藝術(shù)、時尚，雖然從空間和場景上做了一些藝術(shù)和時尚元素的滲透，但從招商情況上看，卻還是以區(qū)域大眾消費型商業(yè)為主。這在競爭激烈的湖東商圈并不具有明顯的差異性，給經(jīng)營帶來了一定的挑戰(zhàn)。

最后，商圈競爭激烈，但消費氛圍并未形成。蘇州豐隆匯地處金雞湖以東的核心位置，在蘇州“東進(jìn)戰(zhàn)略”后，湖東商圈在短短十幾年間逐漸成熟，甚至在2018年蘇州中心之前，湖東商圈還領(lǐng)先于湖西商圈，如今，湖東商圈聚集了久光百貨、星光天地、蘇州誠品、圓融時代廣場、圓融星座、豐隆匯、天幕街、晉合、月光碼頭等大大小小10余座商業(yè)體，是蘇州商業(yè)數(shù)量最多的商圈之一。

▲湖東商圈情況

然而，商圈的品質(zhì)并未真正提升，消費氛圍也未真正形成。目前商圈內(nèi)，久光百貨經(jīng)營情況尚可，星光天地的電梯一直被消費者詬病，圓融星座大部分店鋪也關(guān)門調(diào)整，蘇州豐隆匯更不用說，已經(jīng)易主經(jīng)營。

蘇州豐隆匯進(jìn)入新的發(fā)展軌道，有過去經(jīng)營問題的原因，也跟公司CDL的調(diào)整有關(guān)。

02

母公司風(fēng)波不斷

在CDL看來，剝離非核心資產(chǎn)(老舊工業(yè)物業(yè)、區(qū)域性商業(yè)綜合體)及低效項目，是集團資本循環(huán)計劃的一環(huán)，目的是實現(xiàn)資金回籠(2024年CDL凈負(fù)債率目標(biāo)降至45%以下)及投資高增長領(lǐng)域(數(shù)據(jù)中心、長租公寓)。

實際上，2024年CDL在全球脫售了包括倫敦的Ransome's Wharf地塊、新加坡永久地契的實達(dá)工業(yè)大廈(Cideco Industrial Complex)以及位于聯(lián)市倉庫大廈(Citilink Warehouse Complex)、實得工業(yè)大廈(Cititech Industrial Building)、金隆大廈(Fortune Centre)和金光大廈(Sunshine Plaza)的多個分層單位。當(dāng)然，蘇州豐隆城市中心的零售與辦公部分也在其中。據(jù)悉，此次資產(chǎn)脫售成功為CDL 回籠了至少6億新元(約合人民幣32億元)的資金。

有數(shù)據(jù)顯示，2024年下半年CDL收入暴跌23.6%，利潤同比下滑54.7%。除了資金挑戰(zhàn)，CDL目前也正在經(jīng)歷“豪門恩怨”風(fēng)波。

近日，CDL董事會主席兼執(zhí)行董事郭令明，要求長子郭益智(任職城市發(fā)展有限公司CEO)自行離職的計劃遭到阻攔，最終訴諸法律。

據(jù)悉，郭益智在數(shù)年前主導(dǎo)了對中國房企協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的投資，最終令城市發(fā)展集團蒙受成立以來最大虧損。據(jù)此前的CDL的年報顯示，其2020年凈利潤虧損19.17億新元(折合人民幣約92.93億元)。

郭令明認(rèn)為，郭益智的戰(zhàn)略決策導(dǎo)致了公司的窘境，認(rèn)為其過度擴張和冒險的投資策略正在拖垮CDL。而郭益智則認(rèn)為，公司的轉(zhuǎn)型和全球化需要時間，短期的波動在所難免。

為了權(quán)力和企業(yè)未來，“父子反目”，這也給CDL的發(fā)展蒙上一層陰影。

不過，目前CDL在蘇州還有一個超高層綜合體項目正在建設(shè)。項目位于蘇州高鐵新城中部片區(qū)，計劃總投資高達(dá)30億元，將打造一個集高端酒店、寫字樓和住宅于一體的綜合性建筑群。其中最引人注目的是一座高達(dá)約280米的超高層建筑，預(yù)計將在2029年初完工，成為蘇州高鐵新城的新地標(biāo)。

今年2月，該項目已經(jīng)正式完成奠基。同時，已經(jīng)出售的蘇州豐隆零售與辦公團隊也將負(fù)責(zé)豐隆高鐵新城項目。

03

接盤方是誰？

接盤蘇州豐隆城市中心零售與辦公部分的是新建元和元聯(lián)基金組成的聯(lián)合體，該聯(lián)合體是主要從事不動產(chǎn)投資的專業(yè)基金管理公司，已備案基金管理規(guī)模超過150億元。

市場對新建元集團并不陌生。新建元控股集團是蘇州工業(yè)園區(qū)成立時間最早、規(guī)模最大的國資企業(yè)，為蘇州打造了眾多城市地標(biāo)項目，成為園區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展的重要支撐。公司控股、參股各類企業(yè)160多家，資產(chǎn)總規(guī)模近500億元，涵蓋了產(chǎn)城、地產(chǎn)、服務(wù)三大主要業(yè)務(wù)板塊，旗下設(shè)立了新建元城市、新建元產(chǎn)業(yè)、蘇相開發(fā)、建屋發(fā)展、圓融發(fā)展、鄰里中心、HR圓才、新建元數(shù)科等子公司。

與蘇州豐隆匯隔路相望的圓融星座、同屬湖東商圈的圓融時代廣場都屬于新建元的產(chǎn)業(yè)。而且，圓融星座以及圓融時代廣場的部分區(qū)域也已經(jīng)納入蘇州中環(huán)二期的規(guī)劃中。

▲蘇州中環(huán)廣場一期效果圖

有意思的是，備受期待的蘇州中環(huán)廣場項目正是由新建元集團旗下圓融發(fā)展與香港置地聯(lián)合打造，計劃引入奢侈品和高端精品零售，預(yù)計2026年開業(yè)。

這樣一來，中環(huán)廣場、豐隆匯、圓融星座和圓融時代廣場都將由新建元統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，從而實現(xiàn)資源的高效整合與利用。

加上全新亮相的湖東摩天輪、文化東方酒店等業(yè)態(tài)的亮相，整個湖東商圈未來可期。

寫在最后

新建元的最新消息透露稱，蘇州豐隆匯將以蘇州豐隆城市生活廣場的全新名稱改造，交由URF盈展集團進(jìn)行改造及管理運營。

在建筑設(shè)計上，保留玻璃幕墻現(xiàn)代感的同時，將融入蘇州特有的地域性園林景觀元素，形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代碰撞的視覺符號；在業(yè)態(tài)創(chuàng)新上，以國潮、策展、夜經(jīng)濟為主題，打造有潮流文化氣質(zhì)的新消費體驗。

項目整體圍繞“年輕力中心3.0產(chǎn)品”進(jìn)行迭代，這也是盈展所擅長的。上海的年輕力潮流地標(biāo)--TX淮海，就是出自盈展之手。

可以預(yù)見，蘇州豐隆匯項目重新改造后，將更好地為蘇州消費者和商業(yè)更新服務(wù)。