出品/新商業LAB

2025年3月26日，已研讀過多家行業頭部企業年報或半年報的LAB君，通讀完華潤萬象生活剛發布的2024全年業績，逆勢增長的華麗成績、非奢項目的大漲收入、新增項目的亮眼數據等，字里行間中傳遞出的能量與信心，讓人的精神為之一振。

譬如，期內營業收入增15.4%至170.43億元，核心凈利潤增20.1%至35.07億元，全國在營122座購物中心零售額增18.7%至2150億元，全年創紀錄地新開21座購物中心，去年底新開業的西安萬象城在23天錄得2.3億元零售額。

○期內的核心經營數據及股息 @圖源官方

在業績公布當日，華潤萬象生活(HK 01209)的股價收盤漲幅達10.75%，這番向上的態勢，有董事會議對于企業成長性的信心、每股派息按年增長33.7%、全年派息率提升5個百分點至60%的效果，更表現了企業前景正被投資者愈發看好。

以下，LAB君就圍繞華潤萬象生活的這份最新業績，輔以華潤置地同期發布的最新年報中對于經營性不動產的相關表述等，從「整體經營、萬象商業、未來展望」這3大維度，解讀這份予人振奮成績單背后的推進力。

○華潤萬象生活期內的綜合損益表

行業頭部的六邊形戰士

華潤萬象生活作為華潤置地旗下的資產管理公司，期內「商業、物業及生態圈」三大航道的業績表現分別為：

商業航道，收入為62.74億元，同比增長21.4%。

物業航道，收入為107.15億元，同比增長11.6%。

生態圈業務，收入為0.54億元(為期內新劃分的業務板塊)。

值得關注的是，三大航道的收入均錄得雙位數以上的大幅增長；且核心業務即商業賽道，增速最快。

華潤萬象生活商業航道的這番亮眼數據，不僅大幅領先于市場平均水準，也優于大多數友商的同板塊業務。

○期內三大航道的業績與去年同期的對比

萬象商業的規模優勢，去年新開21座購物中心(12個第三方項目)，在管項目增至122座(歸屬母公司華潤置地及第三方的項目分別為92個及30個)；管理面積增217萬㎡至1314萬㎡，單個項目面積(GFA)為10.8萬㎡。

2024年，集團在管購物中心共實現零售額2150億元，同比大增18.7%，華潤置地旗下購物中心同店增長4.6%，也跑贏了全國社會消費品零售總額(社零額)的同期增幅3.5%。

期內，業主端租金收入同比增19.2%至262億元，業主端經營利潤率(NOI Margin)同比提升0.4個百分點至65.1%，華潤置地旗下92個項目的整體出租率高達97.1%。

華潤萬象生活在管購物中心的如此規模，在國內可排進TOP5；而排在其前面的商管公司，均無高端項目。

○去年底新開業的現象級重奢購物中心西安萬象城

寫字樓及酒店的數據，期內來自寫字樓的綜合收入同比增7.1%至20.65億元，占總收入12.1%。

至期末，集團為27座寫字樓提供商業運營服務，總建筑面積為190萬㎡；為221座寫字樓提供物業管理服務，總建筑面積為1670萬㎡。

酒店業務的表述，被放在華潤置地的經營性不動產板塊中，期內酒店業務經營收入同比下降10%至20.68億元，毛利率減少6.1個百分點至11.4%，入住率上升1個百分點至64%，平均房價降低5.9%至1009元。

○從合肥君悅酒店看合肥華潤中心大廈

物業航道的穩定貢獻，期內來自社區空間的物業管理服務收入同比增10.7%至66.6億元，占總收入39.1%。

至期末，集團在管社區空間項目為1385個，新增89個；在管總建筑面積為2.71億㎡，新增2040萬㎡，物業在管規模有質量的擴張使得物業服務收入穩步增長。

○華潤物業期內新簽約的溫州龍港市民中心項目

生態圈業務的高潛力，期內來自生態圈業務收入為5340萬元，主要來自自營化妝品及文化運營業務收入貢獻，毛利率為25%。

值得注意的是，2024年上半年生態圈業務收入為573.3萬元，毛利率為39.9%；而2024年下半年的收入就達4766.7萬元，毛利率雖下降了14.9個百分點，也足見自營化妝品業務的周期效應與高成長性。

會員的高增長與覆蓋，期內萬象星會員總量同比增20%至6107萬人，商業會員人數同比增27.1%至5703萬人，商業精英會員人數同比增長11%，消費會員及復購會員數量均同比增長26%，萬象大會員體系覆蓋的生活場景及消費生態進一步擴大。

○萬象會員系統的期內數據 @圖源官方

標桿型的大資管業務，在華潤置地「大資管」業務的表述中，其表示已建立「華潤萬象生活、華夏華潤REIT、有巢公募REIT」這一個輕資產管理平臺及兩個公募REITs平臺，實現「投融建管退」的資本閉環。

至期末，華夏華潤商業REIT的后復權收盤價較發行價上漲25.6%，漲幅在購物中心行業排名第一，市值位居消費基礎設施REITs首位。

除了REIT平臺，華潤置地也會采用向優質合作伙伴出售經營成熟項目股權的方式完成資本閉環，且會保留華潤萬象生活對于標的項目的長期經營權。如2023年已完成股權轉讓的太原萬象城，及2024年正在進行股權轉讓中的合肥萬象城等。

注重提升現金流質量，在2024年，華潤萬象生活面對復雜的外部環境，堅持「有利潤的營收和有現金流的利潤」的核心經營策略。這一面是憑借規模效應攤薄固定成本，提升效率擴大利潤空間，實現「經營效益穩步增長」。

另一面是建立關聯方回款協同、支出閾值監控和供應鏈賬期優化機制，驅動「內生性現金流創造」。雙管齊下，進而落實國企改革深化行動，實現高質量發展的要求，自由現金流也是企業價值的體現與回饋股東的基礎。

整體上看，即便國內市場尚處于整體疲弱期，正處于成長上升期的華潤萬象生活，在全業務板塊，特別是購物中心運營業務「開疆擴土」的成績，也著實相當驚艷。

而如何既做好增量，也鞏固存量，則是這家行業「六邊形戰士」保持進取力與競爭力的關鍵所在。

萬象商業的規模競爭力

我們再聚焦華潤萬象生活商業航道的購物中心業務。

官方數據顯示，集團在管的122座購物中心之中，有50座零售額排名當市場TOP1，有86座排名當地市場TOP3。

這122座購物中心的整體零售額與租金收入，也錄得18.7%與19.2%的雙位數增幅。人們不禁會問，在市場環境整體疲弱的底部期，為何「你最優秀」？

于LAB君看來，萬象商業在2024年的出眾表現，主要基于「重奢項目的地緣優勢、非奢項目的出色表現、新開項目的增量效應」這3大增長動力。

○期內的亮眼經營數據 @圖源官方

先說重奢項目，眾所周知，去年國內奢侈品消費市場整體乏力，特別是在上海、北京、廣州、成都這幾大一線及新一線城市，如上海恒隆廣場、北京SKP、廣州太古匯、成都IFS等高奢商場，銷售額都出現較大幅度下滑。

而在以上城市，都沒有在營的重奢萬象城。也就是說，萬象商業完美避開了「去年國內高端消費市場的重災區」；不止于此，其還在國內其他城市持續鞏固重奢項目的市場領先優勢。

如深圳的2家重奢萬象城，已能反向虹吸香港的北上消費客群；沈陽、杭州、福州的重奢項目，則在當地市場擁有強勢地位且還在強化優勢；而濟南萬象城，于期內也成功達成了重奢升級。

在去年，即便部分城市的重奢項目出現業績下滑或招商不及預期，重奢萬象城的整體零售額亦錄得同比增長5.6%(可同比增長1.8%)，整體規模也已位居國內TOP1。

○沈陽萬象城于期內完成區域調改升級并引入CHANEL精品店 @NIKO吳簡直

再看非奢項目，萬象商業的一大優勢，就是在深圳、成都、青島、合肥、太原等城市，擁有眾多經營成熟且業績出色的「萬象天地+萬象城」城市旗艦項目。

如深圳萬象天地、成都萬象城、青島萬象城、合肥萬象城及太原萬象城等，這些城市旗艦項目的全年零售額，很多已比肩當地友商的重奢項目；如成都萬象城的年零售額高于成都SKP，而合肥萬象城的年零售額與合肥銀泰中心不相上下。

在沈陽、杭州、貴陽、南通、贛州等城市，還有數量更多、人氣很高、業績出色的「萬象城+萬象匯」品質生活項目，很多項目的年零售額在20-30億元的區間保持上升趨勢。

作為重奢項目的「給力隊友」，由「城市旗艦、品質生活及前沿創新」這3大類項目組成的非奢陣容，2024年的整體零售額同比增長高達27.1%(可同比增長6.4%)，非奢項目占整體銷售額的比例也上升2個百分點至62%。

還有新開項目，去年萬象商業共新增21座購物中心，既有現象級重奢項目西安萬象城，也有武漢武昌萬象城、常州萬象城、貴陽萬象城、長沙萬象城等城市旗艦項目，還有義烏天地、深圳大云天地、紹興天地、上海世博天地等前沿創新項目。

這其中包括12座第三方項目，而華潤萬象生活的輕資產管理策略在去年也有全新升級，即以側重于非標概念的「天地+」系列，匹配不同城市、不同業主、不同內容的商業項目，不僅獲得了市場好評，也收獲了高漲人氣與業績增量。

萬象商業這波高效且密集的新開項目，使得集團在全國27座城市擁有2個及以上萬象商業體，在24座城市實現「一城多匯&多城多匯」。萬象商業如此高量高質的的規模增長，也在市場底部期逆勢大幅提升了市場占有率。

品牌資源優勢，貫穿整個2024年，華潤萬象生活的優質合作品牌資源也持續擴充。至期末合作品牌數量近15000個，在營品牌數量超7800個，期內引入新品牌超2000個，在營項目招調量為30%。

重點品牌維度，至期末的在營國際品牌數量為130個，同比增加4個，在營店鋪數量增加33家至611家，去年全年重點品牌全國新開門店數占比達34%。

○武漢萬象城去年新開業的ROLEX專賣店

正是基于「重奢項目、非奢項目、新開項目」這三駕馬車遠超過市場平均水準的突出表現，疊加與「全球頂級品牌&全國優質品牌」的良好合作，華潤萬象生活去年取得「量質齊升」的經營成績，也就順理成章了。

當然，透過這份花團錦簇的成績單，我們也不應忽視一些未被提及與注意的問題，即部分近幾年新開重奢項目面臨國際品牌擴店意愿不強的招商困局，還有少量品質生活類項目面對商圈能級下降或市場競爭加劇所導致的經營困境等。

未來增量、存量、輕資產

2025年正好是「十四五」戰略規劃的收官之年，對于今年及未來的企業發展藍圖及新開項目規模，華潤萬象生活在年報及業績發布會中也有明確表述。

對于增量，至2024年底，華潤萬象生活未開業的儲備項目達77個，其中第三方項目38個。

未來三年中，集團將年均新增供應15個商業項目，2025年預計將新開業16個購物中心。

○計劃于2025年內開業的呼和浩特萬象城

對于存量，集團正全力推進多個城市重奢、城市旗艦購物中心的擴建項目，如計劃于今明年面世的深圳萬象城三期、深圳灣萬象城二期(深圳灣文化廣場)，還有鄭州萬象城二期等。

以上項目，既可歸入增量之列，也必將深度提升優質存量項目的「業績天花板」。

○計劃于2025年下半年啟幕的深圳灣文化廣場鳥瞰效果圖

對于輕資產，集團表示，公司上市之初提出在2025年擴展50個第三方商業項目，此計劃在去年已提前完成。

集團還制訂新的目標，希望在2025年，聚焦重點城市，繼續擴展10個以上的輕資產管理項目；對于特別優質項目，還會考慮通過分租模式獲取。

○華潤萬象生活于2024年與武漢城建集團新簽約的楚寶片商業項目

讀完華潤萬象生活的這份2024全年業績報告，LAB君的第一感覺與很多人一樣，覺得似乎有些「過于優秀」。

而再進一步抽絲剝繭，剖析集團戰略、城市深耕、規模優勢、經營亮點、未來布局等多個維度，我們就能更為清晰地發現，支撐這份沉甸甸成績單背后的「多元動力」。

如源自華潤品牌的深層創新力，匹配國家區域戰略的堅定執行力，堅持賽道專業化及鍛造差異化產品的核心競爭力，還有持續積累并裂變延展的規模優勢力等，這也正是這家既為行業龍頭、還是高成長性企業的「商業秘籍」。