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撰文/龔麗欣 

隨著南京健康大融城的正式落地，這個被擱置十余年的存量項目煥發新生。

一座棲霞山，半部金陵史。

那個看盡金陵春秋更迭、花開花敗的馬群TOD商業綜合體，終于迎來了新的進展。

最新消息顯示，位于南京棲霞區馬群換乘中心之上的TOD商業綜合體——南京健康大融城正式官宣，將于今年6月28日開業。

該項目原名“南京中垠廣場”，由山東健康實業集團2014年拿地建設，不過，經歷了十年蹉跎，卻遲遲未見完工開業。

2024年，該項目正式引入光大安石，并被改造成為南京首個大融城項目。

如今，隨著南京健康大融城的正式落地，這個被擱置十余年的存量項目煥發新生。與此同時，對光大安石而言，大融城的面世，也意味著其不動產資管再下一棋。不過，該項目周邊，已有開業多年的馬群招商花園城、INS Mall·浪里等項目盤根錯節，更有南京麒麟寶龍廣場等項目即將開業，南京健康大融城后續面臨的競爭壓力并不算小。

十年面世

經歷十年蹉跎，南京馬群TOD商業綜合體終于迎來新生。

近日，有市場消息稱，位于南京棲霞區馬群換乘中心之上的TOD商業綜合體——南京健康大融城正式官宣，將于今年6月28日開業。

這是光大安石與山東健康集團合作的首個商業項目，也是南京首座大融城。

據了解，南京健康大融城的前身是中垠廣場。2014年，山東健康實業集團旗下的中垠地產正式進入南京，以13.1億元的代價拿下棲霞區馬群換乘中心商住混合用地。

商業客查閱發現，上述地塊的住宅部分，被中垠地產開發成為“中垠紫金觀邸”，項目于2015年首次開盤，便上演了千人搶房大戰，實現了2小時狂賣9億元，472套房全部售罄的成績。

直至目前，中垠紫金觀邸仍舊在南京住房市場占據較高的地位，其被網友們戲稱為“雞腿神盤”。

從第三方數據來看，中垠紫金觀邸目前在售房源61套，在租房源313套，掛牌均價為2.52萬元/平方米，較棲霞區二手房掛牌均價2.14萬元/平方米，溢價17.76%；較馬群二手房掛牌均價1.37萬元/平方米更是高出了不少。

不過，相較于住宅部分的熱火，其商業綜合體卻是一個高開低走的劇本。

拿地之初，中垠地產信心滿滿，要在這里建設一個“50萬平方米的亞洲最大TOD綜合體”，然而，時移世易，這個被寄予厚望的項目卻遲遲未見落地。

資料顯示，上述商業綜合體最初的推廣案名為中垠廣場，政府備案核準名為紫金城市廣場。

根據中垠地產的介紹，項目在2021年底實現主體封頂，預計在2022年末開業。然而有網友透露，直至2024年，項目主體建筑屹立已久，但內部裝修等遲遲未見動工，始終未傳出開業的跡象。

2024年1月22日，光大安石宣布，將與山東健康實業集團達成合作，雙方就中垠地產旗下的南京中垠廣場項目簽訂了商業運營戰略協議。自此，中垠廣場迎來了新生。

伴隨著光大安石的進駐，中垠廣場正式更名為南京健康大融城，經過一年多時間的建設與調整，該項目于近日正式官宣。

對項目而言，光大安石的入主能夠迅速實現項目的盤活與煥新，提升項目的市場競爭力和使用率。與此同時，伴隨著項目的經營入市，無疑能夠釋放項目持有者的資金流動性，優化其資源配置。

至于光大安石，介入項目的更新改造，無疑能夠進一步擴大其不動產資管的規模。

有業內人士認為，南京健康大融城有望打造成為光大安石的旗艦產品。

畢竟，項目擁有較強的區位優勢。據了解，該項目坐落在棲霞區馬群換乘中心，這里有地鐵2號線、12號線、S6號線和一條輕軌在此交匯，是城際城郊人流換乘地鐵、進出入市區的主要必經之路。

交通網絡的交匯點往往能夠聚集大量的人流，從而擴大商業項目的輻射面，進一步帶動項目的客流與經營。

從項目的定位及體量來看，南京健康大融城項目將商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等核心功能融于一體，總建筑體量22萬平方米。其中，商業面積6萬平方米，配備1723個停車位，定位為“歡聚精致生活中心”。

消息透露，目前，項目已匯聚番茄花園、駱駝戶外、趣成長童樂園、合電占等5家南京首店及29家區域首店。

上述業內人士表示，南京健康大融城的開業，將為南京城東區域帶來新的商業活力和消費體驗。

不過，項目周邊的競爭勢力早已盤根錯節，其中，馬群招商花園城開業已有12年時間，而銀城商管旗下的Mall·浪里也在2019年落地，除此之外，五公里范圍內還有南京麒麟寶龍廣場將在今年五年面世。這也意味著，南京健康大融城后續面臨的競爭壓力并不算小，缺乏先天優勢的光大安石，能否突出重圍，還是個未知數。

資管路徑

“我們會力爭把握好房地產行業調整帶來的機會，為更多的存量改造項目提供服務”，在此前接受觀點新媒體采訪時，光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執行官陳宏飛曾表示。

實際上，對存量項目進行盤活與改造，是光大安石參與商業地產的主要路徑。

陳宏飛曾表示，目前市場上陷入困境的資產，一部分是存在產權或者法律方面的糾紛，但另一部分則是在規劃定位方面出現了失誤，功能無法滿足市場需求。

“對于這類項目，不動產資產管理機構可以主導實施項目改造或者更新，辦公、酒店物業可以改造為保障性住房或長租公寓，社區商業與加工配送中心也可以相互調整，最終目的還是保證項目用途與市場需求相匹配”，陳宏飛認為，“這也是我們從事城市更新業務的內涵。”

不過，商業客了解到，光大安石參與商業地產主要有重資產收購和輕資產管理輸出兩種方式。

而上述提及即將開業的南京健康大融城則屬于輕資產管理輸出。針對這類項目，簽約合作后，光大安石將組建項目團隊，引入大融城品牌及其總部運營經驗資源，協助業主負責項目運營，幫助業主盤活優質商業資產，提升項目運營表現。

一般而言，項目持有者將獲得運營收入及資產增值，光大安石則分享項目管理增值收益。

不止是南京健康大融城，其在江門打造的新匯大融城同樣采用這種模式。

該項目的前身為2017年開業的美吉特廣場，是片區內崛起的首個大型商業綜合體。然而，由于缺乏統一招商管理、項目維護以及市場競爭加劇等因素，美吉特廣場在2022年宣告落幕。

新會國資委接手后重新招標選取商管團隊，光大安石就此登場。數據顯示，江門新匯大融城在2023年的全年客流量突破了2200萬人次，同比提升了37%。

除輕資產管理，光大安石同樣涉足重資產收購模式。

比如，2009年，光大安石與聯想控股旗下融科智地拿下重慶現代廣場爛尾樓，最終改造成為重慶觀音橋大融城。

這一項目在接管首年調商率達到50%，五年調整率超過30%，項目NOI也從4300萬元提升至1.9億元。

2019年，“光證資管-光控安石商業地產第2期觀音橋大融城資產支持專項計劃”成功設立，發行總規模29億元，這也意味著重慶觀音橋大融城順利實現了退出。

類似的案例還有上東公園里項目、上海閘北滬太路項目、嘉定大融城等。

據光大安石官網信息顯示，其在商業領域主要投資位于二線、三線城市的市中心購物中心，以及一線城市、重點二線城市的區域型購物中心，截至2023年年末，其已在全國9個城市管理20個商業項目，總管理規模近300萬平方米。

實際上，當下，中國房地產市場已由增量時代向存量時代轉變，有數據顯示，截至2024年年末，全國購物中心的存量體量為5.2億平方米，這還不包括酒店、辦公等其他可改造存量項目，因此，未來，如何盤活存量項目成為各家企業發展的重點。

不過，也有市場人士透露，在目前的市場環境下，光大安石敢做重資產的盤活重整，也因其自身具備的優勢。

他提到，一方面，依托股東光大嘉寶、光大控股，光大安石擁有雄厚的金融背景及資源；另一方面，借助上述資源，其能吸引大量的投資人。

一般而言，光大安石在進行存量項目的盤活重整過程中，往往會以“后進先出”、“先運營后退出”模式。對于新進入的投資方而言，能在項目盤活后一個相對較短的時期內，以優先于原有投資人的順序以合理回報退出。而對于原有利益相關方而言，項目在盤活開業后就能夠產生持續經營性現金流，也為最終挽損退出創造了條件。