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小體量商業在北京復興

來源: 觀點網 潘玲宣 2025-04-21 09:39

出品/觀點網

撰文/潘玲宣

若論北京的時尚地標不得不提的是三里屯太古里、798藝術區、王府井步行街等知名打卡地,而在近年,一些別具特色的商業項目也逐漸涌現。

這些“商業新物種”不乏由存量項目改造。一方面是老項目適應市場新趨勢與商圈升級需求,另一方面是在城市更新、產業結構調整過程中,盤活低效、無效的城市存量商業街區,或是煥活沉寂的無效資產。其中,“小而美”的社區型項目在大體量商業天然的“內容豐富”優勢下,也走出一條獨立行情。這些“現象級之作”,躍升為新時代的商業地標,也充盈了城市的時尚濃度。

DT51:高端和藝術“進”社區

2023年的年初和年中期,DT51、THE BOX朝外丨年輕力中心兩個項目先后亮相,為北京商業地產市場注入不一樣的色彩。

從年初正式開業的DT51說起,項目由華聯美好生活百貨有限公司打造,占地約8萬平方米,包括地下一層和地上七層,動線規劃簡單明了,是傳統的購物中心形式。

“DT51”在面世之初就被認為是北京華聯旗下,繼SKP、SKP-S之后的一條全新產品線。由于地處大屯商圈,名稱中的“DT”也曾被解讀為大屯的意思。不過相關資料顯示,其實際是DestinaTion(目的地)的縮寫,寓意商場希望成為消費者抵達美好生活的目的地。

DT51與SKP、SKP-S“一脈相承”,在項目中也能發現三者的共同之處與差異。由于共享品牌資源和買手團隊,DT51幾乎在每層都設置了大面積的多品牌集合店。在SKP項目中,這部分空間被稱作SKP SELECT,在DT51中對應到DT SELECT。

其中引入多個美國、英國、日本、意大利等先鋒設計師的設計品牌,甚至部分品牌在國內還未開設專柜店鋪。這些“稀有資源”支撐起近50%比例的商場自營空間。

DT SELECT與每層的“主題”相對應。一層的DT SELECT BEAUTY,匯集國際知名品牌和小眾/跨境品牌;二層的DT SELECT FASHION主要是精品設計師集合店;三層的是現代時尚及女鞋集合店;

四層DT SELECT MOM&ME母嬰兒童集合店,從家具、玩具、母嬰用品到服裝,服務年輕時尚媽媽,也區別于市面上其他的親子用品店;五層是DT SELECT HOME家居精品店,主要為一些香薰、擺件、床品、餐具等。

此外,RENDEZ VOUS(遇見之地)一直是SKP項目中的標志性區域,該品牌定義為“專業性與藝術性兼具的藝術展覽空間”,主要陳設新概念書籍、生活好物等,并提供西餐飲品、藝術展演,也會組織文化沙龍。

有著小SKP-S之稱的DT51,與前者的最大共同之處是“藝術性”。項目開業在2023年1月6日,由于接近農歷的卯兔年,位于商場四層的《花花奇遇》裝置,曾一度被認為是兔年限定款。

該藝術裝置由四種形態的56只兔子組成,分布在四個方向,顧客可通過蹲起、抬臂等動作與它們互動,而兔子們便會給予相應的動作反饋。

但在2024年、2025年分別踏入商場,該藝術裝置未有變化,儼然已經成為商場的一部分。盡管如此,也還是會有居住在附近的家長帶著孩子來這里“打卡”。

不同于坐落在“城市中心”的SKP、SKP-S,DT51的位置更有“生活氣息”。其周邊有多個中高端社區、高端公寓、別墅項目等,鏈家二手房價格在7-10萬/平方米之間。教育資源也頗豐,包括陳經綸小學、中學分校等,一街之隔是國際高端私立婦兒醫院……

這些“地段”加持下,也奠定了項目“回歸家庭”,成為社區型商業的終極命運。

THE BOX朝外丨年輕力中心:“年輕化”故事

THE BOX朝外丨年輕力中心是由URF盈展運營,項目位于北京市朝陽區朝外大街。在其附近,還有2009年開業的悠唐購物中心,以及2012年開業的僑福芳草地,這兩處項目都已經進入成熟期。

其中,走高端藝術路線的僑福芳草地,也是北京“非標”商業的代表,甚至曾與三里屯太古里齊名,只是近年逐漸走下神壇。

三個項目的定位并不相同。這也使得THE BOX朝外丨年輕力中心的落地既利他也利己。

THE BOX分A/B館,兩部分并不連通,間隔一條馬路,需步行五六分鐘,整體規劃為集創新零售、藝術展覽、智能科技和娛樂體驗為一體的目的地。

A館前身為昆泰商城,2021年落地經過改造后于2023年5月試營業,9月16日正式營業,B館前身為昆泰大廈,開業時間較A館晚了一年左右。

A、B館的體量、客群、業態都略有差異。A館體量更大,可租賃面積1.76萬平方米,建筑面積3.6萬平方米,面向的是“Z世代”群體,年齡段在15-29歲區間。B館建筑面積僅有A館的一半,租賃面積約1.04萬平方米,專注于25-35歲的資深青年客群。

在這一客群畫像下,招商的各有側重也就更好理解。以主力店來說,A館中的名創優品MINISO LAND北京壹號店在今年1月才開業,店鋪面積近千平。

MINISO LAND是名創優品推出的最高店態層級,主要特點是“超級IP+超級門店”,店鋪內關于哈利·波特、三麗鷗、迪士尼、Hello Kitty、黑神話:悟空等熱門IP的聯名商品超2000款。也因此吸引來大量“吃谷人”,成為館內人流量最大的區域。

寵物友好這一概念也在A館有更明顯的體現。一樓的火星寵物超市是該品牌最大的一家門店,館內電扶梯的踏板位置,及重要動線點位均設有“寵物公約”等相關提示,并提供寵物推車。

此外,既有創意潮流集合店BadMarket、MOF少女百貨、Army Logic、之類的主理人品牌/買手店,也有設計師品牌Underbobo、Clasico,以及國際大牌adidas Originals……

B館的商戶入駐情況較A館差了一些,主要由TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋書店北京首店貢獻人氣,館內三樓有開心麻花常駐劇目《瘋狂理發店》。

整個項目內的“連鎖店”屈指可數,聚集的是那些叫不出名字的品牌,不走尋常路的“非標”風格也就此成形。

而在另一個標簽“策展型商業下”,THE BOX也著重對空間的利用,讓各類活動“流轉”起來。據悉,每隔4-8周,THE BOX都會更新主題展覽和場景設計。在2024年9月的周年慶上,項目方曾透露,過去一年策劃和參與了近400場活動。其中包括品牌發布、限時快閃、藝術展覽、音樂市集等多種類型。

此外,在“非標”大課題下,項目運營團隊與品牌方也不再是冰冷的甲乙方關系,合作方式與場地更具備發揮與延伸空間,甚至實現互相成就。

以名創優品為例,該品牌與盈展的合作由“年輕力中心”延伸至后者推出的全新線下場景品牌IPBOX,首個項目落地于上海南京路步行街U479。

這同樣是一處由閑置資產“煥活”而來的商業項目,前身為香港的先施百貨,由新世界集團聯合盈展集團改造后,于2021年6月18日開業,商業面積約1萬平方米。

2024年10月27日,作為U479的重要構成部分,名創優品MINISO LAND全球壹號店正式開業。據相關披露,名創優品MINISO LAND全球壹號店總面積達2000平方米,試營業首月營業額超1200萬,憑借“IP樂園”特色,成為U479的一大“招牌”,為項目引流……

西單更新場:跨世紀項目的翻紅

在聚焦中高端家庭消費與下沉到年輕的“Z世代”市場之間,“折中派”西單更新場卻擁有更高人氣。

到訪當天,商場內正在進行“第二屆好玩運動會”,超級猩猩、元瑜伽、Flying Kpop隨機舞蹈、小漢堡劍玉等四大俱樂部,帶來七項體驗活動,周末的商場也由此“燥起來”。

僅從一日表現來判斷項目的人氣高低或許會有些不嚴謹,但不得不承認的是,西單更新場確實具備天然的流量buff。

首先在地理位置上,項目坐落在老北京人的時尚啟蒙地——西單商圈,周邊有漢光百貨、君太百貨、大悅城等成熟商業項目引流,并以過街天橋實現彼此聯通。

更為重要的是,西單更新場可由地鐵1號線西單站直達,經B出口直通項目的M層。除了君太百貨、西單大悅城可通過F1出口抵達外,B出口同樣是最快捷到達漢光百貨的方式。

而地鐵1號線作為國內首條地鐵線路,其貫穿北京東西向,串聯起多個重要點位。沿途經過王府井步行街、天安門、故宮等知名“打卡點”,以及國家博物館、國家大劇院、玉淵潭公園等人文目的地。

回到項目本身,西單更新場也承載了一代北京人的青春記憶。

相關資料顯示,20世紀60年代至80年代,這里為西單體育場,籃球場、足球場、旱冰場;到了20世紀80年代至90年代,成為西單勸業場,主營業態為服裝市場,是當時全國的潮流風向標。

90年代末,華潤置地從華遠手中接過,約四年后,與新加坡零售服飾店品牌“77街”正式簽約,并在2004年6月以“77街購物中心”正式開業,項目位于西單文化廣場地下,于2015年2月31日停業。此番更新工作為期六年,直到2021年4月以新面貌開業,目前由華潤萬象生活運營。

改造前后最大的變化之一是綠化面積的增加。改造前,地面廣場綠化面積不足3000平方米,現增至超1萬平方米,并由階梯/電扶梯聯通,形成地上公園+地下商業的復合式場景。

此前600多個“高密度”小攤位,縮減成40余個不同面積的店鋪,項目整體建筑面積約3.5萬平方米,可租賃面積為1.1萬平方米。

招商方面,聚焦“青年潮流發生地”,圍繞青年、藝文、設計,引入各類全球潮牌,其中近半都是全國首店、北京首店及高等級概念店集合店,與西單商業圈其他商場內的品牌形成差異化。

例如,和西單更新場一街之隔的漢光百貨,主打高化美妝,引入資生堂希思黎、迪奧、雅詩蘭黛、嬌韻詩、嬌蘭等國際大牌,西單更新場的同類型主力店則是倉儲式美妝集合店HARMAY話梅,該品牌占用面積超800平方米,是全國最大旗艦店。

項目內的其他入駐品牌還包括小眾包袋設計師品牌“哇吲”、原創家具和生活空間的設計師品牌“厭式房間”……來自上海的小眾香氛旗艦店“返常”、生活方式品牌“Tagi”,以及來自沈陽的菌種吐司專門店“崎本的店”也都將北京首店開在了這里。

值得一提的是項目的空間設置,頂部為漏窗設計,LG層鏡之中庭閑時提供座椅。有限的可租賃面積讓品牌不得不“流轉”起來,這片區域也正可以用來舉辦快閃店,或是其他公開活動、展覽等,實現引流。

MOF少女百貨創立于2020年,西單更新場在2023年以快閃店的形式引入了該品牌的北京首店。也是在同年,MOF少女百貨的首家正式門店落地THE BOX二層。可以說,西單更新場甚至為同業與品牌之間貢獻了“橋梁”。直到2024年前后,MOF少女百貨的正式門店也開進了西單更新場,店鋪位置就在曾經快閃店的舉辦位置鏡之中庭旁邊。

總結

整體而言,商業項目的“非標”不僅體現在建筑形態上,在走訪了文中提到的三個項目后,發現各自都有不同的招商運營思路。若拉通品牌進駐情況,會發現重疊率幾乎不足一成。

當然,這也與項目定位各有側重相關。DT51聚焦于高端家庭消費群體,THE BOX朝外年輕力中心則以Z世代為主,西單更新場在兩者之間“折中”,兼顧年輕消費者和城市白領。

在空間設計方面,DT51相對傳統,是“規矩”的購物中心形態,注重商業品牌與公共空間的尺度,甚至營造出私密性;THE BOX通過策展化設計打造潮流場景,公共空間被“充分”利用;西單更新場淡化公共空間與商業空間的邊界,整體氛圍也因此顯得隨意松弛。

而聚焦到具體客群,觀察他們的消費需求和習慣,以及購買力等,再“量身定制”一處目的地,由此便能更好地建立起穩定的消費客群和項目忠誠度。這亦是“非標”的具體體現。

本文為聯商網經觀點網授權轉載,版權歸觀點網所有,不代表聯商網立場,如若轉載請聯系原作者。

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