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品牌門店投資邏輯變了?需求端成主導趨勢

來源: 聯商專欄 方湖 2025-04-21 15:26

金燦

出品/聯商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

新冠肺炎疫情作為全球性黑天鵝事件,深刻重構了零售業態的底層邏輯,品牌門店投資的核心要素——流量、成本、回報周期——在疫情前后的權重與互動關系發生顯著變化。

疫情前,品牌投資邏輯多圍繞規模化擴張與流量紅利捕獲展開,而疫情后,抗風險能力、供應鏈韌性與結構性增長成為主導方向,推動投資策略從“粗放式增長”向“動態平衡”加速演進。

疫情前的投資邏輯是,是由流量、成本和回報周期構成的不穩定三角。

也就是說品牌選址的各種要素,經過各種提煉最后歸結為三個要素,即項目流量、成本和投資回報周期,如果以此三要素組合成三角形的話,只要此三要素中具備兩個要素,那么這個選址邏輯基本上是成立的。因為這三要素同時具備幾乎不太可能,因此我們把這個選址模型總結不穩定三角。

投資的不穩定三角圖形

伴隨著疫情后第一批涌入的投資,包括餐飲、酒店、零售等行業大規模關停并轉,熱錢開始冷靜下來,品牌選址邏輯開始發生變化,具體體現在以下幾個方面:

第一、投資發展更多的精力在于降本提效。有的品牌通過洽談甲方降租來對沖銷售下滑,有些強勢品牌則通過從固定租金合作改為聯營扣點合作,進一步降低經營風險。

第二、關閉虧損店面。如果持續虧損門店,給予一定時間整改達不到預期,列入關店名單,由投資發展部門洽談甲方關店撤鋪。

在經濟和消費下行的大形勢下,現金流是擺在每個品牌面前生死存亡的考驗。關閉虧損門店,及時止損,讓現有在營門店能夠形成正現金流,持續盈利。

第三、壓縮開店數量,提高開店門檻和選店質量。

1、篩選更優質項目,更具流量的商業項目。

2、更加注重投資回報,壓縮投資回報周期。

3、控制投資成本,控制投資支出。

4、減少開店數量,優中選優。

第四、降低直營比重,擴展加盟渠道,走輕資產模式。

一種是直接走加盟商渠道,且基本上不直接參與門店運營;另外一種是投資合伙人制,投資人只出資不管理,總部統一負責運營。

第五、調整門店模型,從大店到小店,從重投資到輕投資。

1、降低門店硬投入,包括裝修、設備等硬投資。

2、輕資產接鋪,對接受門店具有較高工程匹配性,通過魔改、輕改造來降低硬件投入。

3、店鋪選型,做到更加集約化,提高空間利用率,提升投資回報比,通過控制門店面積來降本提效。

回歸到品牌選址邏輯,基本三要素沒有變,仍然是項目的流量、租賃成本和投資回報周期,但在更加嚴峻的市場形勢下,必須要做到既要又要還要。也就是三個要素必須同時具備,才能滿足開店條件——好的流量,較低的租賃成本和更低的投資回報周期。

以300平米中餐廳案例來說:

好的流量=優質項目+匹配樓層+中段熱區+更好展示面;

較低租賃成本=控制租賃成本原則租售比不超過10%,最好聯營扣點合作;

較低投資回報周期=60個月合同期,投資回收周期原則≤18個月

在此基礎上,爭取更多其他條件支持,如甲方更好租金條件、更長的裝修免租期和更多營銷宣傳支持等。

在門店投資上,采用合伙人制,品牌、投資人與門店經營者共同參與投資,投資與利益捆綁,形成利益共同體。

店面裝修上嚴控成本,要求提供相應的交付條件,也有部分采用輕資產接鋪形式,降低總投入。

寫在最后

商業邏輯大道相通。疫情前后的投資邏輯變化,也是因為供求關系發生比較大的變化,一方面是消費的供給和需求在走弱,另一方面是供給側對品牌的需求和供給也在走弱,在兩個走弱疊加之下需求方擁有更多的選擇權,不管是消費還是品牌選址,需求端成為主導趨勢,因此品牌對選址變得更加謹慎和苛刻,選址邏輯從不穩定三角走向穩定三角關系是必然。

版權聲明:聯商專欄所發布文章及圖片之版權屬專欄作者本人及/或相關權利人所有,未經授權,任何媒體不得轉載,違規轉載必究。專欄文章僅代表作者個人觀點,不代表聯商網立場。

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