出品/時代財經(jīng)

撰文/陳澤旋

圖源/領(lǐng)展

零售市場承壓，“亞洲REITs之王”業(yè)績卻漲了。

5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（00823.HK，下稱“領(lǐng)展”）舉行截至2025年3月31日止年度業(yè)績發(fā)布會。

2024/2025財年，領(lǐng)展實現(xiàn)收益142.23億港元，同比增長4.8%；物業(yè)收入凈額為106.19億港元，同比增長5.5%；可分派總額上升4.6%至70.25億港元；年內(nèi)每基金單位分派按年上升3.7%至272.34港仙（即 2.7234港元）。上市20年，領(lǐng)展共計向基金單位持有人分派超過835億港元（包括已公布的2024/2025年度末期分派）。

領(lǐng)展方面指出，收益及物業(yè)收入的增長主要由于大部分營運市場的表現(xiàn)有所改善；而可分派總額增長的主要原因是香港業(yè)績相對較好，2024年2月完成全資收購的上海七寶領(lǐng)展廣場也帶來了貢獻，同時還得益于財務(wù)成本的減省以及一次性稅項處置及調(diào)整。

中國香港是領(lǐng)展最大的市場。截至2025年3月31日，領(lǐng)展一共擁有154項物業(yè)資產(chǎn)，總估值達到2260億港元。其中，130項位于中國香港，估值為1700億港元；12項位于中國內(nèi)地，估值310億港元；12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，估值250億港元。

按照類別劃分，零售物業(yè)是領(lǐng)展最大的資產(chǎn)，估值占比高達70.2%。香港亦是領(lǐng)展零售物業(yè)的“主場”，相關(guān)資產(chǎn)估值在總估值中的占比達到了52.2%。

2024/2025財年，香港物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長1.5%及2.8%；內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長28.6%及27.5%；國際物業(yè)組合收益增長2.2%至17.81億港元，物業(yè)收入凈額增長1.3%至12.03港元。

2024年2月，領(lǐng)展完成對上海七寶萬科廣場余下50%權(quán)益的收購，該物業(yè)資產(chǎn)帶來的新收益貢獻既推動了整體業(yè)績的增長，也是內(nèi)地物業(yè)組合業(yè)績?nèi)〉蔑@著增長的最大原因。

作為領(lǐng)展最大的收入來源，香港物業(yè)組合取得業(yè)績溫和增長，得益于必需品零售及停車場業(yè)務(wù)。時代財經(jīng)了解到，2024/2025財年，領(lǐng)展的香港零售物業(yè)組合收益總額增長1.4%至76.13億港元，停車場及相關(guān)業(yè)務(wù)收益同比增加1.7%至25.23億港元。

不過，整體零售環(huán)境承壓仍然拖累了領(lǐng)展的業(yè)績表現(xiàn)。截至2025年3月31日，領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均每月每平方呎租金為63.3港元，而2024年3月30日為64.4港元；領(lǐng)展的香港商戶銷售額按年減少3.0%，優(yōu)于整體香港零售市場7.0%的跌幅，但續(xù)租租金調(diào)整率還是由正轉(zhuǎn)負，于2024/2025財年錄得-2.2%。

為了應(yīng)對大環(huán)境，2024/2025財年，領(lǐng)展采取了一系列調(diào)整措施，包括對香港富善商場及秀茂坪商場展開了資產(chǎn)提升工程，以及主動引入內(nèi)地商戶至香港零售物業(yè)。領(lǐng)展方面表示，引入內(nèi)地品牌是為了應(yīng)對“消費者喜好日新月異”，目前已有瑞幸咖啡和fast fish等品牌在港落地，“此租賃策略不僅能應(yīng)對當前市場挑戰(zhàn)，亦可促進長期可持續(xù)發(fā)展”。

據(jù)領(lǐng)展觀察，香港零售業(yè)出現(xiàn)了利好跡象，原因是隨著優(yōu)才計劃開展等，令香港人口有所回升，領(lǐng)展香港高爾夫球公開賽等連串盛事有助推動旅游業(yè)發(fā)展，同時，北上消費及零售銷售亦漸趨穩(wěn)定。然而，零售增長乏力及關(guān)稅等外圍因素沖擊所帶來的不明朗因素，將繼續(xù)對續(xù)租租金調(diào)整率及租金水平構(gòu)成壓力，使零售物業(yè)組合商戶銷售額漸趨穩(wěn)定的趨勢蒙上陰影。

針對諸多的挑戰(zhàn)，領(lǐng)展的應(yīng)對措施是提升營運效率，同時強化多元化策略支持業(yè)務(wù)增長。而推動業(yè)務(wù)多元化發(fā)展的兩大方式，是積極管理及多元化拓展領(lǐng)展房托物業(yè)組合，尋求通過資產(chǎn)輪動及收購機會來強化領(lǐng)展的物業(yè)組合，重點關(guān)注澳洲、新加坡及日本；另一方面是開拓不同的資金來源。

今年2月，領(lǐng)展宣布正式成立新的基金業(yè)務(wù)平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”，該平臺主要為私人機構(gòu)資本提供服務(wù)。管理層強調(diào)，“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”與其他私募基金不同之處在于，領(lǐng)展計劃投入更多的資金與其他投資者共同投資，目的是使領(lǐng)展與他們的利益保持一致，以增加他們的信心。

領(lǐng)展管理層透露，“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”的所有準備工作都已做完，與私募基金管理有關(guān)的文件和架構(gòu)都已縷清，“我們在新加坡、澳洲、日本增加了投資團隊人手”，至于所籌資金規(guī)模、目標資產(chǎn)管理規(guī)模由于法律原因暫不方便透露，未來會在適當時機予以披露。