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撰文/馮慧欣

今年八月，領展宣布旗下觀塘秀茂坪商場三樓已完成翻新工程，成為其在香港進行的第100個資產提升項目。

作為優(yōu)質的房地產信托基金（REIT），為單位持有人提供穩(wěn)定收入之余，亦會不斷提升其投資組合以及每單位分派(DPU)。除了對外進行收購新項目以為公司帶來額外租金收入外，為現(xiàn)有物業(yè)的資產升級和改造，也是提高DPU的方法。

11月28日，領展舉辦活動帶領媒體參觀翻新后的場地。“今次是秀茂坪商場進行的第二次資產提升，對上一次是2016年，其時資本開支為5900萬元”領展香港資產管理總監(jiān)羅欣琪邊走邊介紹說。

秀茂坪商場位于香港觀塘住宅區(qū)秀茂坪邨的中心地帶。羅欣琪指，商場擁有逾80間零售商鋪和食肆，照顧著秀茂坪邨和鄰近區(qū)內居民的需要，接觸人口可達17萬，隨著更多居民陸續(xù)遷入安達臣道住宅區(qū)，未來預計將帶來更多潛在客流。

“秀茂坪商場是領展于香港觀塘區(qū)的十一個商場中最大的一個旗艦商場，內部樓面面積達15.44萬平方呎，亦是其中一個高資產值的商場”，據羅欣琪介紹，此次翻新工程將本來的診所區(qū)域，搬去該樓層的另一個位置，騰出原來鄰近人流量較多的出入口位置，重新規(guī)劃后引入了6家新食肆，包括餐廳及輕食店。

同時，食肆內亦新建了一出口，連接到另一邊的戶外空間。“我們亦趁此機會，將近1.2萬平方呎的戶外空間重新打造，并將之重新命名為‘幾何動樂園’，創(chuàng)造了幾十個的游樂設施”其稱。

她指，這亦是聆聽到此區(qū)居民要求，他們希望增加餐飲區(qū)域，租務團隊對應其要求，亦增加了東南亞菜、茶飲店等，目前秀茂坪商場共有逾20家餐飲，此次翻新后，餐飲面積約增加約4000平方呎，令餐飲面積占整個商場35%。

雖然只是一個周四上午，但是就商業(yè)客現(xiàn)場所見，商場的人流不絕。領展香港項目及工程董事總經理黃漢強表示，翻新工程亦有效吸引更多人流向秀茂坪商場3樓，根據今年9月的數據顯示，于工作日該樓層的日均客流較工程前上升21.0%，星期六、日及公眾假期，則上升10.3%。

對于港人北上消費，她認為每區(qū)難免受到影響，但表示領展只關注做好自己的基本層面，由于項目所在區(qū)域內人口亦很多，相信只要商場能提供價值，加上商場主要是提供生活必需品，有信心可以挽留他們留在這里繼續(xù)消費，去應付短暫的逆風。

根據早前公布的中期業(yè)績顯示，秀茂坪商場的資產提升項目涉及資本開支為5500萬港元。羅欣琪預計，租金將會有所提升，預期投資回報率為19.9%。

透過資產提升及優(yōu)化來提高物業(yè)組合素質，來滿足顧客不斷變化的生活方式及購物需求，而領展亦積極配合可持續(xù)發(fā)展要求，則是滿足社會的期望。

領展近年進行的資產提升項目十分注重融入可持續(xù)發(fā)展理念，黃漢強指，以此次秀茂坪商場3樓的翻新工程為例，商場在翻新時將原有的風冷制冷機更換成更高效能的水冷制冷機，此舉既有效減少空調系統(tǒng)用電量，亦達到增加系統(tǒng)整體冷量以配合營運需要的目的。

與此同時，工程團隊亦于同期更換了部分空氣處理機組，新機組配備電子整流風扇，可以提高整體通風系統(tǒng)效率并降低日常保養(yǎng)成本。除更換硬件之外，在工程期間項目團隊還進行重新校驗(RCx)，找出冷凍水系統(tǒng)上可改善的地方，并執(zhí)行優(yōu)化方案以提升系統(tǒng)運行效率。

為了更有效且持續(xù)達到在日常營運中減碳的目的，黃漢強還說，領展于秀茂坪商場中庭天窗貼上太陽隔熱膜，減少進入商場的太陽熱量，從而減少空調系統(tǒng)用電量。另外，他表示，于商場屋頂位置安裝400多塊太陽能板，將太陽能轉換成電能，加以利用。

據了解，在秀茂坪商場三樓完成翻新工程后，領展在香港至今已成功完成合共100個資產提升項目，總資本開支約為94億港元。

目前，領展在香港進行中的資產提升項目預計資本開支合共為7500萬港元，相關項目預計完成日期為2024年末至2025年中，至于規(guī)劃中及有待法定審批的項目，預計資本開支達6.57億港元。

黃漢強提出，相比以往的資產提升項目，目前在推動的項目雖然規(guī)模亦沒有那么大，不過因營運競爭大，現(xiàn)在的資產提升更加細致，困難度增加，加上目前會逐個小型項目分段去做，更需要達到“快、靚、正”，進一步降低成本，增加項目回報率。

“我們希望在旗下其他商場復制秀茂坪商場翻新工程的成功經驗，以此實現(xiàn)日常業(yè)務的可持續(xù)增長，并展現(xiàn)領展在香港的卓越營運和資產管理能力�！彼f。