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撰文/潘玲宣 

年輕力能否成為拯救各類存量商業的“萬能解藥”？

伴隨城市更新的腳步，沉睡的存量商業項目通過對空間的重塑、內容的升級，釋放出新的商業增量空間，重新迸發商業活力。

其中，“年輕力”作為近年來的熱詞，頻頻出現在各大商業項目的煥新實踐中，被視為激活客流，重拾市場吸引力的致勝法寶，但其是否能成為拯救各類存量商業的“萬能解藥”？

近日，有消息稱長沙樂和城“易主”，將由百聯股份接手。

目前，樂和城團隊已全面退出，商場后續將更名為TX CHANGSHA，有望在明年6月份全面開業。作為片區最大的商業體，試營業期間，金陵天地整體市場熱度較高。

1元轉讓的背后

這一消息與近期的一則公告有關。7月16日，百聯股份發布公告，與百聯集團有限公司擬按股權比例對百聯億萬豪購物廣場（長沙）有限公司共同增資2億元。其中，百聯股份按持股比例增資1.2億元，百聯集團增資0.8億元。

增資后百聯億萬豪購物廣場（長沙）有限公司的注冊資本擴大為6.98億元，雙方股東持股比例不變。

這筆交易此前已有“預告”。今年1月26日，百聯股份就擬收購百聯億萬豪購物廣場(長沙)有限公司60%股權發布公告。

百聯億萬豪是長沙樂和城購物廣場的項目公司，由Ivanhoe Cambridge Equity Two (HK) Limited（簡稱“億萬豪劍橋”）持股60%，百聯集團有限公司持股40%。由于億萬豪劍橋投資區域戰略性轉移，百聯股份擬收購其持有的長沙樂和城60%股權。

也就是說，在交易完成后，百聯億萬豪將由百聯股份持有60%股權，百聯集團持有40%，這也與最新公告中的增資比例對應。

當時，這筆交易最引人注意的是轉讓股權價格僅為1元。對此，公告中解釋為，“億萬豪劍橋急于退出中國市場，同時受宏觀經濟形勢影響，公司有機會以顯著低于市場價格的水平獲得標的物業。”

截止到2024年10月31日百聯億萬豪購物廣場(長沙)有限公司股東全部權益評估價值為2.23億元，億萬豪劍橋60%股權對應權益價值約為1.34億元，而交易中60%股權對價為1元，相較前述金額顯著降低。

億萬豪劍橋的“割肉”行為，與項目的經營情況或許并非毫無關系。

盡管坐落在長沙市中心城區，但在2023年、2024年，樂和城均為虧損經營狀態。其中，在2023年，營業總收入2616萬元，凈利潤為-3797萬元；在2024年，營業收入1808.97萬元，凈利潤為-1.95億元。

接手后如何盤活使項目煥然一新，進而扭轉虧損狀態，是擺在百聯面前的第一道難題。

在今年1月的公告中，百聯股份曾透露，收購完成后，將委托參股公司上海百聯益騰商業管理有限公司對項目進行改造及經營管理。

這是一家由百聯股份與新加坡亞騰資產管理有限公司（ARA Asset Management Limited，簡稱“亞騰集團”）于2022年10月合資設立的商管公司。其中百聯股份持股50%，亞騰集團所屬APM Property Management (China) Pte. Ltd.持股50%。

按照規劃，百聯益騰通過雙方平臺的招商團隊的全面參與，使樂和城的品牌資源可以盡可能將兩大平臺的商戶資源所涵括，實現跨區域、跨業態的資源整合。

而在增資完成后，百聯億萬豪也將加快推進項目整體改建升級。

值得注意的是，今年7月3日，長沙公共資源交易電子服務平臺披露樂和城提質改造工程工程總承包（EPC）中標結果公告，上海建工一建集團有限公司（牽頭人）和長沙市建筑設計院有限責任公司（成員方）聯合體以5378萬元的價格中標了該項目。

兩段歷史后的年輕力解法

盡管如今面臨被盤活的命運，樂和城也曾引領長沙潮流。回顧其超二十年的歷史，已經歷過兩次“煥新”。

過往信息顯示，2002年，一家來自岳陽的開發商拿下項目用地，規劃打造怡海廣場，包含公寓、商業等類型。

其中，樂和城前身被作為拉動去化的配套產品，擬引進并打造“長沙銅鑼灣廣場”，兩年后，百聯集團進入長沙，以租賃物業的形式經營長沙百聯東方購物廣場。

2006年9月開業時，百聯東方購物廣場以百貨業態為主，依托百聯集團招商平臺，Cartier、Aquascutum、dunhill、Montblanc、Paul&Shark、CERRUTI1881、Gieves & Hawkes、Tommy Hilfiger等品牌被成功引入，有三成是首進長沙。

經過一年多時間的試水，百聯集團在2008年3月，以6.1億元拿下長沙百聯東方購物廣場的100％產權，開始自持自營。但隨著商業競爭對手在同一時期涌現，開業時的優勢逐漸消減。

2009年7月，百聯集團將百聯東方購物廣場60％的股權轉讓給億萬豪劍橋，交易總金額為8.3億元，并成立了由億萬豪劍橋控股的百聯億萬豪購物廣場(長沙)有限公司。

2011年，樂和城正式開業，但與此同時，百聯并未完全從項目中撤出，而是形成一種購物中心+百貨的店中店形態。即，項目整體為樂和城，百聯東方廣場變為東方商廈，經營樂和城中一至四樓的部分區域。 

這一組合形態使得“樂和城”成為長沙首個集購物、餐飲、休閑于一體的真正意義上的購物中心，國際快時尚品牌及多個國際潮流品牌以此為落腳點進入長沙，樂和城也成為一代年輕人的潮流地標。

雙方的合作持續到2018年，百聯東方商廈退出樂和城的運營并于同年轉戰百聯奧萊。也是自此，樂和城的經營表現進入下跌周期。這也讓百聯有了機會以“1元”重獲項目。

據悉，長沙樂和城將更名為“TX CHANGSHA”，定位為“年輕力中心”，集創新零售、藝術展覽、娛樂體驗于一體，傳遞多元文化與生活方式，為年輕人打造一站式個性化潮流生活目的地。

這與百聯在大本營上海打造的TX淮海丨年輕力中心頗有相似之處。

一直以來，百聯股份以百貨商店、連鎖超市、購物中心、奧特萊斯為核心業務，位于上海淮海中路上的TX淮海丨年輕力中心主打策展型零售，是百聯股份首個年輕態商業空間產品。

2019年的最后一天，該項目進入試營業，此后幾年，一直作為城市更新創新性商業標桿項目，項目的合作方之一百聯股份也由此在業內成功“破圈”。

顯然，百聯股份有意將TX淮海丨年輕力中心的成功經驗，植入到長沙的商業市場。對于這一點，百聯股份甚至在1月的公告中直接言明。

當時公告提及，“結合項目位于城市核心的地理優勢和充分發揮TX淮海項目多年的年輕力中心的品牌及運營的優勢，擬將項目改造成為長沙首個以年輕力為項目核心定位的購物中心。”

一方面，“網紅城市”長沙憑借其不夜的氛圍和文旅資源，對年輕人一直有著較強吸引力；另一方面，新生代成為消費主力，這部分人群的消費觀念更注重個性化、體驗感與社交屬性，更重要的一點是，對于新鮮事物的接受度更高，甚至主動追求潮流與變化。

這就順勢成為百聯股份復制TX淮海項目經驗，拓展策展型購物中心的沃土。

資料顯示，定位年輕力中心的TX CHANGSHA，位于長沙最繁華的五一商圈，項目共有八層，包括地下兩層，地上六層，總建面約7.87萬平方米。

未來將以國潮零售品牌為項目核心業態，輔以時尚餐飲及休閑、娛樂、服務業態，向18-35歲年輕人提供一站式具有顯著年輕力圈層符號的消費、生活、娛樂性購物中心。

“年輕力”能否成為項目解藥還未可知。長沙在網紅城市標簽下，“打卡點”眾多，走馬觀花式的客流能否為項目帶來真實轉化留存或將是對項目的終極考驗。