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撰文/潘玲宣 

過往城市建設的加速擴張階段，城市高度不斷被刷新。但進入城鎮化的下半場，提質增效成為更重要的課題。

今年以來，已有部分地區傳來“退地”消息，當事企業則大多是此前已經出險，或如今面臨難以迅速回轉的債務壓力，涉及到的項目也主要是資金沉淀更重的商業類型。

近日，一張關于中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃2025年第一次受益人大會的表決文件在網絡上流傳。核心內容包括“深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心以土地整備方式收回該信托計劃項下抵債的11宗國有建設用地使用權及地上物。”

由于涉及到世茂曾計劃在深圳打造的“中國第一高樓”，這份文件也迅速流傳開來。而若能最終成行，項目有望重新引入團隊盤活，信托投資人則距離收回本息更進一步。

折戟的“第一高樓”

在京東法拍平臺上，關于該項目顯示有兩條拍賣記錄，均發生在2023年內。

標的物全稱為“深圳市世茂新里程實業有限公司名下深圳市龍崗區龍城街道12宗地土地使用權及地上物”，一拍結束于2023年7月5日，價格約為130.44億元；二拍結束于2023年11月16日，價格降至104.35億元，較前次大約打了八折。

天眼查信息顯示，標的物所有人深圳市世茂新里程實業有限公司目前由福建世茂新里程投資發展有限公司持股100%。后者的大股東是上海世茂股份有限公司，持股比例51%，另外還有兩位股東，上海隆汀企業管理中心（有限合伙）持股30%，上海世茂建設有限公司持股19%。

綜合合伙人信息，上海隆汀企業管理中心（有限合伙）最終指向為中信泰富。而這些過往都要從2017年說起。

2017年12月6日，世茂以239.43億元的價格拿下了位于深圳龍崗大運片區的核心地塊。

當時的報道顯示，大運片區聚集諸如佳兆業、京基、益田、頤安、天安數碼城等企業，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園、益田硅谷新城等項目等都毅立在大運新城片區。

世茂拿下的大運片區地塊規劃投資500億元，將打造為深港國際中心項目，是集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心，以及國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、人才公寓等于一體的大型綜合體。

在這一綜合性的大型項目中，最引人注意的是世茂官宣的一座近700米的大樓，這一高度刷新深圳摩天大樓紀錄，同時將超越632米的上海中心，成為“中國第一高樓”。

在世茂集團的官網上，還能找到這樣一篇有關項目的報道，其中提到：世茂深港國際中心坐落于深圳龍崗的東部CBD，規劃有超高層辦公，商業綜合體，高端公寓，頂奢酒店，文化展覽等業態，將助力深圳吸納來自香港的科技研發、總部經濟、現代服務業等高端產業資源，推動深圳和香港深度合作，打造大灣區東部核心，其中心主塔或將成為中國地標高樓，旨在打造深圳天際線的一個嶄新地標。

層層疊加的光環之下，也鮮少人注意到項目暗藏的風險。數據顯示，2017年，世茂股份全年收入186.7億元，凈利潤37.14億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤22.25億元。盡管較上一年均有不同幅度的增長，相較于近240億元的交易價格卻是明顯的“以小博大”。

于是，后續發展也順理成章。次年3月，世茂股份公告為福建世茂新里程投資發展有限公司增資141.33億元，其中世茂股份的出資額為72.08億元。借此機會，中信泰富通過上海隆汀企業管理中心（有限合伙）出資48億元，成為項目的股東。

隨后，從2018年3月26日啟動建設，項目確實經歷了一段較長時間的平穩階段。但在2021年，隨著世茂集團的債務問題初見端倪，項目也難逃波及，之后便因資金問題陷入停工。

在2020年12月，深圳市規劃和自然資源局還曾發布關于項目建筑工程規劃許可證規劃指標變更的公示，至少就當時來說，仍在正常推進建設工作。

68億元收地解渴

最新的消息則事關中信系的中信信托，同樣是由世茂的債務問題受到“牽連”。

在2020年3月、7月，中信信托代表不同的集合資金信托計劃，與世茂集團旗下多個子公司簽訂貸款合同，并發放貸款；同時，中信信托與深圳新里程分別簽訂《最高額抵押合同》，深圳新里程以位于深圳市龍崗區龍城街道深港國際中心項目項下相應地塊提供最高額抵押擔保。

之后，由于世茂集團子公司、公司的控股子公司未按時歸還相應集合資金信托計劃項下本息，中信信托提起公證債權文書強制執行。

從流程來看，深港國際中心項目在2023年內兩次上架京東司法拍賣平臺，若成功拍出，所得價款會是用于償還信托計劃的本息。但苦于最終無人接盤。

根據當時的評估文件，龍崗G01046-0095商業用地的總用地面積約3.22萬平方米，該地被分為14宗子地塊，上架法拍的是其中12宗。

這12宗地塊內，已有6宗土地進行了房屋建設、土地開發等工程建設活動，包括國際學校、西區公配、東區公配等；用于建設集中商業及T3辦公樓的土地上有較大投資，已建工程量約19.26萬平方米；1宗土地上已建有營銷中心；其他4宗土地進行了地下土方開挖活動。

按照最初規劃，深港國際中心本應在今年7月28日竣工。種種“意外”使得“第一高樓”失約。

無論是在世茂集團體系內，還是整個房地產行業，命運如深港國際中心的項目還有不少。在去年11月2日，武漢市蔡甸區大集街天星、溪水、鳳凰村的土地使用權及地上建筑物（在建工程）二拍流拍。

這是武漢世茂嘉年華項目，占地約800畝，建筑總量50萬平方米以上，總投資規模超400億元，規劃建設為輻射華中區域一流的、生態型、地標性互動式體驗中心和國內最大的室內主題樂園。

項目投建主體是武漢世茂嘉年華置業有限公司，由世茂股份控股51%，上海世茂建設有限公司持股20%，上海梵粵企業管理有限公司持股29%股權。

從2009年末開工建設，到2024年上架法拍平臺，已歷時15年，卻始終未完工，成為“城市廢墟”。

就目前來看，世茂難再憑借自身力量推動深港國際中心回歸到正常建設狀態，債權方的也迫切需要一個妥善的處置方案。

近期，網傳深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心正在推進一個“收地化險”方案，方案針對深港國際中心地塊，有關部門擬以68億元補償金收回項目12宗土地及地上建筑物。

據悉，該筆補償金將首先用于償還拖欠稅費、信托管理費、工程款等剛性支出，剩余部分將按比例返還給信托投資人。

不過，在世茂股份去年4月披露的一則關于子公司被執行及訴訟風險等資產安全事項調查

情況的公告中，以深港國際中心項目項下地塊提供抵押擔保的信托計劃涉訴金額共計為89.64億元。這也意味著，仍有資金缺口待解決。