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撰文/劉子棟

作為最早提出開展消費基礎設施公募REITs申報的那批企業之一，天虹數科商業股份有限公司在籌備了兩年時間后，終于有所行動。

近日深交所官網更新一則動態：中航天虹消費REIT更新狀態為“已申報”。同時，中國證監會官網信息顯示，該REIT募集申請已獲得接收材料。

這意味著中國公募REITs市場迎來又一單消費REIT。

作為一種強調現金流分派的金融產品，底層資產是REIT的根本。而中航天虹消費REIT的底層資產，就鎖定在天虹股份位于蘇州的商業項目——蘇州相城天虹購物中心。

蘇州相城天虹購物中心是一個經歷定位迭代與空間重構的成熟商業體，為相城天虹廣場的商業部分。

資料顯示，相城天虹廣場前身為蘇州市相城區元和街道相城大道東、紀元路南北兩側地塊(蘇地2013-G-92)。

按照規劃，該項目建設為總建筑面積約32.12萬平方米的城市綜合體，包含甲級寫字樓、時尚購物中心、小面積經濟型精裝公寓等業態。其中，購物中心體量約11.53萬平方米。

項目于2014年拿地開工，3年后完成施工，購物中心部分最終在2017年12月開業。

由于地處相城區中心地段，位于主干道相城大道上，毗鄰相城區政府、相城區體育藝術館等公共設施，又是當時區域內首個大型商業綜合，能吸引周邊3公里范圍約22個社區居委會、超過48個小區的客流。

而且出于家庭客群居多的考慮，項目定位“暢想歡樂時光的生活中心”，整體規劃致力于吸引全年齡段客人，特別有針對性落地了主打夜生活、輕餐和特色餐飲的“逛吃YES！街”，以及親子主題街區“KIDS小鎮”。

因此，相城天虹購物中心入市之初人氣便相當暢旺。

來自天虹股份披露的數據，這個商場在開業首年便實現盈利，且月均客流增長24%，全年客流達1800萬，日最高客流破10萬。

平穩運行數年后，與項目一街之隔的龍湖相城天街落地。一方面為應對競爭加劇，另一方面為籌備公募REIT上市（天虹股份于2023年7月首次宣布擬發行消費基礎設施公募REITs），相城天虹購物中心從2023年開始進行了全方位的調改升級。

除項目定位調整為“北蘇州趣享風尚歡聚地”外，相城天虹購物中心在硬件方面，于一樓新增1萬平米的外擺區，打造“日咖夜酒”社交聚場。同時外立面推進更新改造。

租戶方面，項目調整引進了不少潮流運動品牌、網紅餐飲品牌以及休閑娛樂品牌，例如大龍六方·貴州酸湯牛肉火鍋蘇州首店，搭配二次元漫展、萌寵派對等推廣活動，注重吸引年輕客群。

目前，相城天虹購物中心的改造已宣告完成。橫跨相城大道，聯通相城天虹購物中心與龍湖相城天街的地標式環形過街天橋“未來環”也已率先落成。以“未來環”天橋為中心，區域內構建起全新的未來環商圈。

圖片來源：百度地圖，商業客整理

雖然商圈內有不少商業項目，但無論從商業體量、地理位置上看，相城天虹購物中心都是核心商貿體之一。

站在天虹股份的角度，其于1984年成立，以百貨業務起家，逐步拓展至購物中心、便利店和超市等多種零售業態，擁有中高端百貨、購物中心品牌“天虹”、“君尚”，中高端超市品牌“sp@ce”。

發展過程中，天虹股份早期擴張主要依賴租賃。2013年，因戰略重點轉向購物中心，天虹股份成立子公司“天虹置業”，適度從重購置部分優質物業，不過主要擴張方式還是偏“輕”。

目前，購物中心板塊（購百事業部）是天虹股份的業務重心，并主要以輕資產管理輸出模式拓展。

資料顯示，2024年內，購百業務19家重點門店共實現銷售額106億元，占天虹股份整體銷售額31%。

截至2024年末，天虹股份在全國7省/市的35個城市，共經營購物中心45個（含加盟5個），經營面積278.54萬平方米。其中蘇州布局6個，占整個華東區域9個項目的近7成。

相城天虹購物中心，是天虹股份不管全體系內抑或蘇州區域為數不多的自有物業之一。

而且蘇州是天虹股份的重倉城市，相城天虹購物中心開業時間早、體量大，近年來經過調改煥新成長潛力也足，是入池消費基礎設施REIT的不二之選。

資產證券化方面，天虹股份早于2015年、2021年已借助招商創融-天虹（一、二期）資產支持專項計劃，兩個類REITs項目，提前釋放了天虹鼎誠大廈裙樓、深南天虹新店兩個物業的價值。

此次中航天虹消費REIT正式申報，則標志著天虹股份的資產運作從私募ABS向公募REITs躍遷，打開了更廣闊的退出通道。