商業(yè)地產(chǎn)冷清空置漸顯
值得注意的是，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除了大眾關(guān)注的住宅市場低迷不振之外，北京商業(yè)地產(chǎn)也部分顯示出“空置”、“退租”跡象。
“生意似乎不對這里口味，掙不上錢，房子租金又高，所以準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓了。”北京西南角三環(huán)新城食尚街經(jīng)營東北菜餐館的張老板向記者表示，原本以為這個(gè)小區(qū)有幾萬住戶，人口相當(dāng)密集，生意一定興隆。“可沒想到，自從去年開張以來，光顧的人一直不多且消費(fèi)量不大。”
記者注意到，近一年時(shí)間里，該小區(qū)經(jīng)營餐館的店鋪停業(yè)轉(zhuǎn)讓的已不下5家，另外還有一些更小的店面也“封門閉戶”。
需要指出的是，記者在北京CBD朝外區(qū)域調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，有大量空置商鋪正在招商，情況一樣糟糕。
“與住宅市場負(fù)增長不同，2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長，加上不斷上升的空置面積，在經(jīng)濟(jì)不景氣的2009年，北京商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩。”北京市社科院發(fā)布《北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2008年-2009年)》對此直言不諱。
事實(shí)上，目前包括世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等在內(nèi)的知名國際物業(yè)機(jī)構(gòu)均表示，對2009年北京商業(yè)地產(chǎn)的前景十分擔(dān)憂。
世邦魏理仕一份調(diào)查報(bào)告顯示，按照原計(jì)劃，北京2008年新增商業(yè)物業(yè)面積大約為600萬平方米。但是，全年包括西單大悅城、華貿(mào)購物中心、銀泰購物中心、三里屯Village等在內(nèi)，全年的新開商業(yè)面積不足300萬平方米，有近一半商業(yè)物業(yè)推遲開業(yè)。
“總的來說，目前北京商業(yè)地產(chǎn)受整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑影響有所顯現(xiàn)，但還不算‘寒冬’。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平向上海證券報(bào)表示。
他分析指出，目前北京商業(yè)地產(chǎn)的疲軟主要表示為三個(gè)方面，“一是部分業(yè)態(tài)開店步伐方放緩；二是商戶與開發(fā)商物業(yè)談判條件在提高；三是部分商業(yè)項(xiàng)目推遲開業(yè)。”
而據(jù)北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司國瑞傳媒總經(jīng)理武斌透露，國瑞城購物中心最快要到2009年3月才能開業(yè)，而且這是該物業(yè)第三次延期開業(yè)。另外，北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波也表示，其開發(fā)的面積高達(dá)24萬平方米的大鐘寺國際廣場將推遲至今年5月份開業(yè)。
“由于商業(yè)物業(yè)持續(xù)放量，消費(fèi)市場萎縮、品牌商開店放緩，北京一些在建或經(jīng)營不佳的購物中心可能下調(diào)租金，但具體降幅尚不確定。”世邦魏理仕北京分公司研究部一位專家分析說。
王永平則進(jìn)一步表示，就他調(diào)查了解到的情況來看，今年商業(yè)地產(chǎn)投資熱情會進(jìn)一步收縮，直接表現(xiàn)在商業(yè)地塊趨近“零交易”。
土地市場依然低迷不振
正如王永平所說，北京房地產(chǎn)市場的低迷，直接涉及土地市場。記者實(shí)地走訪北京市土地儲備中心發(fā)現(xiàn)，交易大廳空蕩蕩，非常冷清。
“1月份北京房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為：住宅用地零成交；商品房成交量回落；取證、開盤項(xiàng)目少三個(gè)明顯特點(diǎn)。”王英男說。
根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2008年12月京城成交的住宅及含住宅項(xiàng)目用地共僅有5宗，成交面積為73.8萬平米。2009年1月，住宅項(xiàng)目用地更出現(xiàn)了零成交。相反，當(dāng)月北京工業(yè)項(xiàng)目用地成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃。
事實(shí)上，記者了解到，自12月12日-1月15日期間，北京土地整理儲備中心網(wǎng)站上沒有住宅土地進(jìn)行交易，這是繼今年9月份后，北京住宅土地供應(yīng)再現(xiàn)斷檔。而自1月15日以來，有住宅、商業(yè)、工業(yè)等共7宗地塊，但僅有2塊工業(yè)地塊報(bào)價(jià)，其他5宗均無人問津。王英男據(jù)此分析認(rèn)為，住宅、商業(yè)地塊的冷落，則直接反映了開發(fā)商信心不足。
“北京土地交易價(jià)格指數(shù)環(huán)比也在下降，短期內(nèi)土地?zé)o疑在貶值。”全國土地專家、中國土地勘測規(guī)劃院副工程師鄒曉云向上海證券報(bào)表示。對此，中國土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)專家蔣云峰也在報(bào)告中指出，以去年9-10月北京市成交招拍掛土地為例，基本上都是以底價(jià)成交。
“為了扭轉(zhuǎn)京城土地市場在去年偏冷的狀況，節(jié)后北京市土地儲備中心開始推出位于城區(qū)的2宗熱門地塊，并計(jì)劃通過此舉促使居住用地交易回暖。”北京市土地儲備中心一位負(fù)責(zé)人表示。
然而，據(jù)記者了解，除去上述2宗熱門地塊外，為了保證今年政策性住房的及時(shí)供應(yīng)，今年上半年北京土地供應(yīng)將以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房地塊為主，這對于低迷的土地交易市場而言，并無過多驚喜。
“由于北京房地產(chǎn)市場價(jià)格仍‘虛高’，所以整個(gè)市場還沒見底，因此今年北京土地市場難有轉(zhuǎn)機(jī)。”鄒曉云分析說。
需要指出的是，北京新近發(fā)出的“托市”新政也對土地市場刺激有限。
春節(jié)前，北京市建委等部門聯(lián)合印發(fā)的《貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡稱《意見》)表示，開發(fā)商拿地由于資金困難不能按時(shí)付款的，可根據(jù)實(shí)際情況申請延期6個(gè)月。
“雖然北京節(jié)前又出新政，但僅僅是緩解部分開發(fā)商用存量土地上的資金壓力，并不能促進(jìn)使開發(fā)商拿地。”北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖說。
二手房交易或最先“破局”
如果說《意見》能給北京樓市帶來直接轉(zhuǎn)機(jī)，或許只有二手房市場。
“《意見》是去年11月北京出臺房地產(chǎn)新政后再次推出的利好，其目的就是鼓勵(lì)和支持自住型和改善型住房消費(fèi)，提振房地產(chǎn)市場信心，引導(dǎo)中端市場發(fā)展。”北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示。
“新政對于二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等，給二手房帶來利好，有望牛年開門紅。”北京二手房經(jīng)紀(jì)公司、鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年1月份北京二手房交易量首次超過新建商品房，達(dá)到7330套，超過了新建商品房(交易量5940套)23％以上。
據(jù)分析，《意見》指出，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
“北京二手房市場中，用貸款購買第二套房的消費(fèi)者僅占55％的貸款者中的兩成左右，即有為11％左右購房者獲得新政‘照耀’。”鏈家地產(chǎn)負(fù)責(zé)人說。
與此同時(shí)，目前在北京燕莎、CBD、團(tuán)結(jié)湖等東部中高檔房較為集中的典型區(qū)域，外資購房占到二手中高檔房市場成交的兩成左右。
“《意見》中的暫停‘限外令’政策，將使北京上述典型區(qū)域20％左右中高檔房產(chǎn)受益。”該負(fù)責(zé)人分析表示。
但是，需要指出的是，雖然新政確有優(yōu)惠，但在樓市下調(diào)的通道之中，上述購房群體中的很多消費(fèi)者也在等待價(jià)格的回歸。
“現(xiàn)在樓市整體價(jià)格在下降，只要到了購買者心里認(rèn)可的接受價(jià)格，就會出手，因?yàn)楝F(xiàn)在購房者的心態(tài)都很成熟了。”某公司廣告總監(jiān)劉總向記者直言，自己已有3套房子，并對北京樓市熟悉得很，最近一年對樓市更為關(guān)注，但價(jià)格調(diào)整不到位，還在等待合適時(shí)機(jī)。
“在全球經(jīng)濟(jì)不再惡化的大前提下，無論是新房還是二手房，只有等待北京房價(jià)有一個(gè)相對明朗的底部后，市場才能真正復(fù)蘇，而這主要看開發(fā)商何時(shí)降價(jià)降到消費(fèi)者認(rèn)可的價(jià)位。”陳晟向上海證券報(bào)直言，2009年開發(fā)商品牌價(jià)值的差異化將主要體現(xiàn)在項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整的差異化上，即“看誰的價(jià)格更低！”
潘石屹則從公司產(chǎn)業(yè)角度分析指出，“犯了錯(cuò)誤的房地產(chǎn)商倒閉重組，將是北京樓市‘見底’的標(biāo)志。”
（上海證券報(bào)）
