2007年，北京商業地產出現了“井噴”現象，根據《中國房地產報》統計顯示，2007年北京面世的商業項目27個，放量的初始值將達到237萬平方米（低于10000平方米的商業或小型社區配套并未計算其中）。其中體量超過10萬平方米的商業有9個，面積達約162萬平方米，占到了總體放量的約70%。而這些項目主要集中在幾個主要商業區：東部商業地產放量主要集中在朝外、燕莎、國貿等區域；西部主要集中在西單、中關村和金融街區域。整體來說對于北京商業的整體格局不會有太大的影響，但是在這些集中的區域出現了商業供應過剩。且這些新興商業的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區域的競爭急劇加大。

　　一、北京商業地產現狀：四大看點

　　1、商鋪熱銷伴隨租金持續上漲

　　而伴隨著商業地產供應量的加大，商業地產租金也持續看漲，之所以出現這種市場現象，主要原因之一即國際零售商大舉進入北京市場。年內，大多數零售商都計劃在北京奧運會前完成開店，這無疑成為北京整體商鋪租金價格上揚的重要理由。僅在今年上半年，就頻頻報出CBD區域的SOHO尚都售出12萬元/平方米的商鋪，一天銷售額突破13個億；馬連道核心區的鼎觀格調商務茶院商鋪盡管售價高達3.2萬元/平方米，但推出100套底層商鋪僅七天就被搶購一空等案例，均成為所在區域內商鋪出售最高價的典型代表。此外，靠近地鐵沿線的sunny town商業街和明天第一商街，統統出現熱銷，而投資客包括來自山西、浙江溫州等多個外省人士，不僅僅限于北京人。

　　2、商業項目集中上市，競爭異常激烈

　　由此看來，商業地產的競爭也將異常激烈。2007年到目前(2007年6月)為止，北京已上市商業地產項目總建筑面積為110萬平方米，預計全年商業地產供應總面積達到600萬平方米。新項目的集中上市將使北京整體商業零售市場進入空前激烈競爭的狀態。

　　3、購物中心占據主流模式地位

　　這其中，未來的新開業項目中，大型購物中心所占的比重較大，說明以購物中心的模式進行運營在北京商業零售市場上逐漸占據了主流模式地位。在經營模式上，只租不售的形式得以進一步發展。定位于高端市場層面的購物中心是2007年商業地產供應中最大的亮點。從北京市商業總體供應形式上來看，目前商業供應面積不能滿足城市人口構成和消費需求，加之即將舉辦的北京奧運會帶來的巨大商機，都意味著今年開業的高端購物中心未來發展空間仍然很大。

　　4、中型租戶的增加為商業業態組合提供靈活選擇

　　同時從租售方面，2007年市場上的中型租戶將達到相當數量，中型租戶的增加使購物中之業態組合具備了更多靈活選擇的可能。2007年，除購物中心、大型綜合百貨、商業街這三類傳統供應熱點商業形態以外，面積在3萬～5萬平方米的寫字樓底商和品牌商業大型主力店的供應總體情況看漲。

　　二、如何應對商業地產的同質化競爭？

　　新項目的集中上市將使北京整體零售市場進入空前激烈的競爭狀態，而新建項目主要聚集在傳統商業商務中心，使得這些區域的商業供給過剩。且這些新興商業的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區域的競爭急劇加大。

　　面對競爭，需要有效的解決之道，如：

　　1、注重主題性的突出，形成差異化競爭。如世貿天階以“全北京向上看”為主題，斥資2.5億打造的夢幻天幕，成為吸引人潮的世界級空中奇觀；華貿中心水世界商城則是以“水主題”的國際品質購物中心。

　　2、新建商業地產項目應從傳統商業中心向其他各區域、郊區擴散。以避免區域發展的不平衡性，在發展過程中也應注意地區、業態分布合理規劃，盡量避免一哄而上。

　　三、北京商業地產走向和前景分析

　　1 、在售商業街特點及代表項目

　　分布于社區周邊及軌道交通樞紐之上

　　以六佰本商業街為例，該項目位于望京大型社區；東亞•奧北商街扼守立水橋交通樞紐核心，輕軌13號線與地鐵5號線以及規劃中的地鐵15號線在這里交匯，30多條公交線路在這里集合。

　　在成熟的商業商務區陸續推出新項目

　　例如中國紅街處于朝陽工人體育場北路與東路交匯點，將成為直接產生“商業—商務—生活”連動效應的熱點區域。

　　升級換代，商業街加入體驗、創意、主題等元素

　　以“國美后街”為代表的“五街合一”，即“商業街”、“文化街”、“時尚街”、“創意街”、“體驗街”有機融合，實現了吃、喝、玩、樂、購完全的消費體驗。

　　對原有商業街改造及創新的“舊城改造”

　　日前，前門大街正式對外開始招商，依舊主打“老字號”、“民族特色”牌，此外前門大街還將吸引國際知名“洋品牌”加盟。

　　2、大型購物中心分布及走向分析

　　分布較為集中，直接引發激烈競爭

　　從去年下半年至今，主要面市的大型購物中心集中在朝外-燕莎商圈、國貿、西單和金融街，在這些區域還有很多優質項目即將在今年下半年和明年5月之前集中上市，從而直接導致這些區域大型購物中心競爭加大。

　　高消費定位為主，對經營者提出新的挑戰

　　無論華貿、世貿天階，還是西單MALL，幾乎都不約而同地選擇了高端定位，眾多國際知名品牌及大商場、零售商紛紛入駐各大型購物中心，在同質競爭嚴重的區域如何突出重圍對于各經營者來說都是一個極大的考驗。

　　商業主題成為重要賣點

　　如世貿天階以“全北京向上看”為主題，斥資2.5億打造夢幻天幕，成為吸引人潮的世界級空中奇觀。而華貿中心水世界商城則是以“水主題”為賣點的國際品質購物中心。

　　3、主題商業地產的前景

　　隨著近幾年商業地產的市場供應量集中加大（其中大部分為大而全或小而全的綜合商業項目），導致市場供大于求，同質化競爭嚴重，空置率上升。在這種背景下，主題商業項目誕生了。具有主題的商業項目既細分了市場，也甄別了客戶群，可以很好的將目標客戶群吸引過來，成為商業項目的消費者。同時通過對產品的調整、同類商家的集中化或購物環境的營造，將很多隨機性較強的購物行為轉變為目的性消費，主題商業逐漸獲得各方認可。

　　其實，主題商業地產在國外早已形成趨勢，有別于綜合性購物中心的一站式購物，前者更體現了單個項目的個性化及特殊性。在商業供應充足的市場內，穩穩抓住目標客戶群。中國的很多商業項目現在也開始進行主題設計，盡管目前屬于起步階段，很多主題沒有深化，僅僅通過產品聚集來實現，但隨著今后不斷發展，這種局面也將打破，主題體驗式商業等都將會被應用到各種商業項目中。
例如以運動為主題的商業項目，通過聚集運動品牌實現運動主題的打造。相對于綜合商業項目而言，此類主題商業項目具有更強的功能性。就購物中心來講，該主題所面對的目標客群相對穩定，而周邊最好輔有餐飲、消費主題的商業為該零售類主題商業項目服務。

　　4、綜合商業項目的運作

　　各種業態并存，提供一站式購物的綜合商業項目，通過吸引各個年齡層、收入水平、消費習慣的消費者，來實現其商業價值。其一個主要特征即集中化，借集中商業設施來集中消費者，但其發展的前提在于區域內消費者密度較低，需要通過集中化來完成對居民的生活配套。而在中國，這種集中化的需要僅僅存在于一些新興居住區，在商業發展成熟區域，這種各種業態并存的購物廣場的生存空間將越來越窄。

　　而如何運作好一個綜合購物廣場，需要多方面的條件，包括老生常談的市場調研、選址、策劃定位、建筑設計、招商、后期運營等方面。而根據不同購物中心的定位，決定其成敗的因素也不一而足，如對于主題商業而言，策劃定位、建筑設計、招商、后期運營相對選址更重要，主題商業下細分的如節日中心、相對招商等環節，對于后期運營管理更看重。除以上所說的幾點外，使購物中心日久彌新也是其成為運作良好的成熟購物中心的關鍵，可通過保持市場敏感度、適時進行硬件更新、適度調整業態混合、保持系統健康發展、關聯和創新的促銷活動、追求完善細節等方面在經營過程中調整和提升商業項目的價值。

　　5、產權式商鋪的探索和發展

　　隨著開發商融資渠道拓寬及經營理念的加強，開發商自持物業的意愿進一步加強。一般來說，大型開發商開發的大型優質商業項目一般都是只租不售；但在一些社區商業或中小開發商開發的商業項目中，出售的還是在多數，都希望盡快回籠資金轉移風險。

　　而將大型購物中心分割成小產權商鋪，出售給個人投資者的產權式商鋪，由于前幾年在實踐過程中暴露了種種弊端，目前也在不斷的探索和調整中。目前，該類商鋪已經由此前的返租階段（賣鋪和租鋪是同一主體）、包租階段（賣鋪和租鋪分屬兩個主體）逐步轉變到目前的轉租階段，即將商鋪的買賣、管理、經營分屬三個主體，整合資源，專業經營，規避風險，保障收益。

　　在具體的操作模式上，以前常用的模式是：先售后招商，即將所有面積不計分攤面積分為眾多小塊，以類似于股權方式進行出讓。在后續經營方面由物業公司統一招商經營，前幾年按固定比例向投資者返還收益，后面的時間則由股東會議決定返還比例。這種方式對投資者的權益很難保障，國家在政策上也有明令禁止。

　　而現有的模式已逐漸轉變為先招商后出售：發展商在銷售前通過引入品牌商家作為主力經營公司來聚集人氣，做旺商場，同時為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時，一般也會考慮到實際經營的需要，考慮分攤面積和消防通道。比較而言，這種模式比較成熟，對投資者的利益也更有保障。

　　糾其根源，產權式商鋪模式的產生在于開發商對資金的渴求。由于商業地產耗資周期較長，因此很多開發商開始通過這種形式變相融資，但由于這種“融資”發生在項目建成之前，很多之后的不確定因素使小業主的投資風險加大，社會影響較差。因此，建設部于2001年6月1日起開始施行《商品房銷售管理辦法》，給售房返租潑了瓢冷水，售房返租一度沉寂。但在近兩年，售后包租等形式的產權式商鋪再次興起，但此次與之前不同，很多項目在已建成后的現房基礎上，進行售后包租，且并不與開發商發生租賃和投資回報的承諾關系，減少了很多包租可能存在的問題。因此，在市場上產權式商鋪較多的情況下，個人投資者選取有知名商家租約的商鋪、已建成的現鋪或由知名商業運營機構負責管理的商鋪進行投資可減少該商鋪的部分風險。

　　不過，隨著市場的走向成熟，開發商的退出渠道逐漸拓寬，這種產權式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺，最終持有型商鋪應該是商業地產的主軸。但是鑒于國內商業地產發展的歷史和現狀，這一過程可能持續的時間將很長，我們可以拭目以待。
　　（五合國際）