（長三角的第一站就進駐江南摩爾，天虹更多是出于戰略上的考慮……）

　　2006年9月28日，對于嘉興市民來說，是一個值得紀念的日子，因為就在這一天一個集購物、餐飲、休閑、游樂、商務、文化于一體的“一站式”超級購物樂園正式誕生了。從此，嘉興的市民在自己家門口就可以買到高檔名牌商品，享受一站式購物的樂趣，再也不用跑到杭州、上海，或者香港了。

　　江南摩爾由浙江金泰陽房地產開發有限公司開發建設，建筑面積20萬平方米，于2004年7月開始動工，2006年3月底全面竣工。在開發建設之前，江南摩爾就聘請全球頂級的商業建筑設計公司——英國C.I.D，根據世界最先進的SHOPPING MALL理念為項目進行建筑規劃、景觀規劃和商業布局。在建設之初，就規劃有四大主力業態和品牌大餐飲、大型娛樂總匯、時尚休閑天地等。根據主力店的項目要求操作摩爾建設，強勢引進世界500強沃爾瑪、全國連鎖百貨三強天虹百貨、蘇寧電器旗艦總店、金逸國際影城、嘉逸江南酒店、伯金漢宮國際娛樂廣場、博庫書城、蟲蟲世界樂園等。

　　江南摩爾項目遵循了“大業態帶動小業態、游樂娛樂餐飲集中分布”的業態分布原則，四大主力業態設置的比例達到總商業面積的40.8％，并且四大主力業態分別位于地下層、東區和西區，其有機地分布在整個建筑中。江南摩爾還大手筆規劃了20000平米的集中式游樂的超大主題式景觀樂園，其包括了地標性建筑摩天大轉輪、兒童翻斗樂、3000平米的下沉式夢幻演藝廣場和激光水幕電影等四大靚點為主的系列游樂景觀，讓游樂和歡樂融入購物，成就體驗式情景購物的設想。

　　緊鄰下沉式夢幻演藝廣場的地下一層商鋪設置為融匯了激情電玩、茶餐廳等餐飲娛樂的風情酒廊，演藝和娛樂可謂達成了渾然一體的歡娛一派。在東區的二層、三層分別分布了特色餐飲景觀街及大型景觀餐飲，餐飲業態所占的比例高達25.4%；在東區的三、四層和西區的三、四層設置了酒吧、娛樂總匯、健身館等休閑娛樂業態，通常餐飲和娛樂是一種比較能夠聚集人氣的業態，將其設置在二層及二層以上，將對人流上引有著極大的作用。

　　江南摩爾的成功開業，不僅僅吸引著嘉興市民的目光，也引起廣大業內人士的關注。2006年10月份，聯商網記者帶著自身好奇和業內人士的問題，現場探營江南摩爾，與江南摩爾購物中心董事長張虹女士深入交流，揭開江南摩爾成長背后的故事……

　　

　　記者（以下簡稱“記”）：張總您好，今天很高興采訪您！江南摩爾購物中心于9月28日隆重開業了，我們看到一個業態龐大、布局合理、眾多國際國內知名名牌商家匯集的大型現代購物中心。請問在項目規劃設計之初，是不是已經想好要引進哪幾個業態？

　　張虹（以下簡稱“張”）：是的，在商業地產的開發和建設中，前期的市場調查和商業規劃是非常重要的。我們最初拿到項目時名稱只是“文化娛樂一條街”，但經過前期大量的市調與慎密的論證后，我們決定引進目前世界上最先進的SHOPPING MALL的商業理念，打造一個集購物、餐飲、休閑、游樂、商務、文化于一體的“一站式”超級購物樂園。所以在開發建設之前就重金聘請了全球頂級的商業建筑設計公司——英國C.I.D公司，根據世界最先進的SHOPPING MALL的理念為項目進行了建筑規劃、景觀設計和商業布局，規劃引進了超市、百貨、家電、影院四大主力業態和品牌大餐飲、大型娛樂總匯、時尚休閑天地等。

　　在制定詳細的商業規劃的同時，我們又確定了“招商先行、優質招商”的經營方針，將招商與商業規劃和項目建設緊密相連。在與商家充分溝通和了解需求的情況下，為大商家量身定做。因為商業業態有其共性，但是每個業態和每個商家又有其個性，如承重、面寬、體量大小各不相同。這樣在設計之初就已經考慮到商家的要求，為招商打下了良好的基礎，也避免了不必要的浪費。

　　記：江南摩爾總建筑面積近20萬平方米，并且匯集了眾多的國際品牌商家，那么就嘉興乃至周邊地區的顧客消費力，能夠滿足這么一個大體量的購物中心需求嗎？

　　張：現代社會經濟發展已經突破了地方和城市界限，打造區域購物中心，拉動區域經濟的高速發展，加速區域規劃的完善與調整，進而向大型城市群發展已成趨勢。長三角“中國第一大城市群”正在崛起，長三角經濟區的建設和發展為我們提供了區域經濟共同發展的機會和目標，所以我們在項目定位時就依托市政府立足“長三角”，建設“大嘉興”的總體規劃，將江南摩爾購物中心建設為浙北地區檔次品位最高的集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務、文化為一體的“一站式”超級購物樂園，全力打造三級大商圈。

　　第一圈：核心商圈，以本級市為主的核心商圈，包括秀洲區、南湖區100百萬常住及流動人口，形成穩固核心消費。

　　第二圈：經常性商圈，以嘉興五縣二區，及杭州、蘇州500萬有效商業消費人口為基礎，鍛造經常性消費。

　　第三圈：旅游性商圈，以“長三角”，滬、浙、蘇等發達地區近2000萬旅游消費人口為依托，結合南湖、烏鎮等旅游景點，營造旅游性消費。

　　記：從開業到現在的效果來看，有沒有達到當時的預想？

　　張：比設想的要好。一個商業地產項目，前期的開發建設只是向預期的市場努力，只有真正進入商業運營才是迎接市場的考驗。任何一個商業項目都不是一蹴而就的，肯定有他的一個培育期和成長期。從目前的情況來看，沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、伯金漢宮等大業態已相繼開業，并逐步進入正常經營期。象屈臣氏、肯德基、星巴克、棒約翰等旗艦店開業后都經營狀況良好，現在開業的商家已達200家左右。另外影院、酒店、美食街的部分商家正在緊鑼密鼓地裝修中，相信不久的將來隨著江南摩爾商業經營的不斷深化，后續配套設施的完善，必將得到人們更多的關注和喜愛，得到市場的認可和接納。

　　良好的開端是成功的一半，江南摩爾的成功開業，不僅得到了大家和業內的認可，同時也打消了許多人的懷疑和顧慮。成功開業的商家為原本遲疑和觀望的商家做出了典范，他們都已加快了開業的進程，很多商家都表示比他們預想的效果要好，從而增強了他們的信心，十分看好江南摩爾的發展前景。

　　當然，并不是說我們可以盲目樂觀。這么大體量的一個SHOPPING MALL，要把他做好，任務是非常艱巨的，壓力也是非常大的。我們所面對的這么多的商家，很多都是世界一流的大品牌，他們的商家自身素質和商業運作水平都很高，這就要求我們要不斷地提升自己的管理能力和服務水平，充分考慮商家和消費者的資源整合和利益共享，更要通過對購物中心的統一管理運營來實現我們預期目標。

　　記：這么大的一個MALL，需要各方面的運營人才，那你們有什么樣的策略，吸引他們過來？

　　張：SHOPPING MALL的運營需要大量的高素質、專業性很強的管理人才，而且SHOPPING MALL在中國還處于“摸著石子過河”的狀況，有經驗的綜合管理人員更是奇缺。嘉興這樣的二線城市高端人才并不是很多，但嘉興處于滬杭大商圈之中，特殊的地理位置，為我們從商業發達的滬、杭兩地吸引人才提供了便利條件。我們仔細分析過高端才人的個人需求，將公司的發展規劃與他們的人個職業生涯緊密相連，將個人的成長和公司的成長融合在一起。在項目的規劃、設計理念、業態分布等方面充分地考慮現代企業運營理念，通過項目的自身魅力來吸引這些高端經理人，給他們提供一個充分展現自我才能的平臺，使他們在工作中具有一種成就感。此外，在人才戰略上我們強調的是團隊精神，給他們創造一個愉悅的工作氛圍和良好的事業發展空間，讓每一個團隊成員對我們這個集體都有歸屬感，從而調動他們自主創新，挖掘自身潛力的積極性。當然，在生活上我們也盡可能的滿足他們的需求，解決他們的后顧自憂，讓他們能夠輕裝上陣，將企業發展視為已任，創造長效的人才發展戰略是我們追求的目標。
　　
　　記：江南摩爾成功開業，還有其他什么方面的經驗嗎？

　　張：SHOPPING MALL 是一種綜合性很強的商業地產項目，是一個系統工程。從項目的前期定位、規劃設計、投資測算、招商布局、工程施工、營銷推廣及后期的物業管理和商業運營，每一個環節都十分重要，必須做到環環相扣，周到嚴密。

　　在國外，SHOPPING MALL一般是由大的財團去投資的，因為其投資規模大，建設周期長，資金回收緩慢，專業技術要求高，又需要有強大的消費支撐，投資風險比較大。而在中國，大多數購物中心是由房地產開發商在投資，這里面有一定的區別。因為作為房地產開發商往往不希望在一個項目里沉淀太多的資金，這樣會影響其開發的項目數量及規模，所以開發購物中心一定要有雄厚的資金實力及完善的融資計劃，最好是只租不售。若是要考慮現金流的平衡則必須制定合理的租售比例，可以帶租約出售，江南摩爾的出售比例不到總量的三分之一。即開發者在平衡現金流的基礎上不能失去對整個SHOPPING MALL的掌控能力。必須做到統一招商、統一營銷、統一管理，而統一招商是“三個統一”中的重中之重，是基礎與關鍵。這項工作做得好與壞直接影響購物中心的規劃成功與否。我們正是做到了招商先行、統一招商、優質招商，才為后期商業運營管理奠定了良好的基礎。因為沒有統一招商，就很難實現SHOPPING MALL的統一營銷，統一管理，最終就會從“商業管理”蛻化為“物業管理”，從而喪失整個商業的核心競爭力。

　　記：在新城區開發商業項目，項目經營的好壞與城市開發的進程很有關系的，秀洲新區的開發建設也會不會影響到江南摩爾的開發？

　　張：對于象江南摩爾這樣的大型購物中心項目，其開發建設必然要與當地的整體規劃緊密相連。我們在確定項目之時，就與嘉興市及秀洲區政府進行了有效的溝通，將我們的規劃和開發融入到秀洲區的整體規劃和開發之中。秀洲區雖然是新城區，但原來也是有基礎的，而且區政府的理念也很先進，他們對環境的培養是超前的，為我們提供了良好的開發環境和便利的基礎條件，可以說江南摩爾項目的成功建設，與他們的支持是密不可分的。當然，我們項目的建設也為新城區提供了較大的回報，20萬平方米商業建筑，眾多知名商家的入駐，不僅豐富了嘉興市民的生活購物內容，同時也提升了城市的競爭力，在城市的開發進程中對周邊地區的發展和建設也產生了很大的推動作用。

　　記：您能不能談談對我們這個購物中心未來的展望？

　　張：作為嘉興城市化進程中的標志性項目，江南摩爾已經成為嘉興市的一張亮麗的名片。我們希望通過不斷地努力和創新，將世界上最先進的購物和生活理念帶給城市居民，豐富和提升了人們的生活水平和內容，創建現代生活理念，使我們的項目成為老百姓心目中時尚生活的方向標，歡樂購物的理想王國，真正成為浙北地區檔次品位最高、文化娛樂氛圍最濃、景觀綠化最優，集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務、文化于一體的一站式超級購物樂園。同時與嘉興南湖、烏鎮、西塘等旅游景點相結合形成長三角周末黃金旅游購物商圈，使之成為長三角旅游購物的一個勝地。

　　鏈接：張虹女士簡介
　　
　　張虹女士1968年1月出生，浙江大學工商管理學碩士，復旦大學EMBA。張虹同志1990年參加工作，曾在浙江東海軸承集團公司及浙江金信集團擔任管理職務，后任浙江五洲新春集團公司副總裁及杭州半山實業公司董事長。2002年開始籌備并成立了浙江金泰陽房地產開發有限公司，任副董事長，并兼任浙江江南摩爾商業管理有限公司總經理。自江南摩爾進入商業營運后，張虹同志擔任了浙江江南摩爾購物中心董事長。張虹同志多年來一直從事經濟工作，具有豐富的企業管理經驗和對經濟事物敏銳的洞察力，目前還擔任中國商業地產聯盟開發工作委員會副主任和民建浙江省委女工委員等職務，曾榮獲中國房地產優秀企業家，浙江省杰出民營企業家稱號。
   
　　作為浙江金泰陽房地產開發有限公司的開創者，江南摩爾（嘉興）項目的主要策劃者，張虹同志考察和研究了歐美，日本，東南亞等大量的商業地產，幾乎跑遍了中國沿海的大型商業項目，經過詳細的研究分析和縝密的論證后，決定引進世界最先進的SHOPPING MALL 商業理念，將江南摩爾打造成為浙北地區檔次品位最高、文化娛樂氛圍最濃、景觀綠化最優，集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務、文化于一體的一站式超級購物樂園。

　　江南摩爾（嘉興）項目占地約80畝，總建筑面積20萬平方米。2004年正式開工建設，于2006年7月建成并投入商業運營，項目總投資8億元左右。項目的建筑設計，商業規劃室內設計及室外景觀都由著名的英國CONCEPT INTERNATION DESIGN（CID）設計公司具有豐富商業建筑設計經驗的設計大師完成。項目以“歡樂”和“一站式”為兩大主題，提倡“歡樂購物”的商業理念，打造了下沉式夢幻演藝廣場、激光水幕電影、摩天大轉輪、兒童歡樂城、昆蟲王國主題樂園五大游樂主題；以超市、百貨、電器、影院、大餐飲、大娛樂為商業主力業態；設有兩層弧形步行街作為商業主動線，配以美食總匯，休閑天地等特色經營區，完美體現了以游樂帶動商業，“歡樂”和“一站式”購物實現人流共享的商業理念。

　　在項目建設和招商過程中，以非凡的市場洞察力及判斷力，打破常規，邊設計邊施工，大大縮短了項目建設周期，為銷售和招商贏得了先機，規避了項目風險。并積極倡導和推行招商先行，優質招商之經營理念，發揚永不言敗、永不退縮的精神，招商取得了巨大的成功。目前已與世界500強沃爾瑪、全國連鎖百貨三強天虹百貨、蘇寧電器、嘉逸江南酒店、金逸國際影城、博庫書城、伯金漢宮國際娛樂廣場等八大主力業態正式簽約；同時還引進了星巴克、麥當勞、肯德基、屈臣氏、美國DQ、棒•約翰等國內外百家知名品牌旗艦店，江南摩爾將攜手嘉興南湖、烏鎮、西塘共同打造長三角周末黃金購物旅游商圈。項目因其先進的商業理念獲得首屆中國房地產策劃大獎賽“金獎”，在中國房地產最佳商業項目20強評選中獲“案例金獎”稱號；在浙江優秀樓盤調查活動中被評為“浙江十大經典樓盤”獎項；2005年榮膺“中國十大價值投資商業地產”和“中國SHOPPING MALL典范”等多個稱號。
 
　　由百余家國內外知名品牌薈萃而成的商業航母江南摩爾的正式啟航，定將引領長三角SHOPPING MALL 商業地產新模式，也將對嘉興商業形成巨大的推動力。作為商業地產開發中的一員，張虹同志堅信公司在全體員工繼續努力下，以市場為導向，創新為理念，進取為精神，確立新的目標，迎接新的挑戰，必將創造出更多更好的商業地產精品來回報社會，為我國的商業地產的健康發展作出貢獻。
　　（聯商網 方獻禮 孫麗波）