上海黃浦區163街坊歷盡了滄桑，嘗盡了人世的悲喜。在被推向繁華的巔峰之后，又瞬間歸于沉寂。2007年，該地曾被蘇寧環球以44.04億元攬入懷中，單價6.7萬元/平方米，使其榮任全國單價地王。然世事難料，一年后，該地意外被退。一年后，163街坊再度重出江湖。在預公告制下，它還能續演地王神話嗎？

　　站在上海南京路步行街的東頭，人潮擁擠，商場高樓鱗次櫛比，一切皆在訴說這個城市的繁華。惟有一塊四面用圍墻圈起來的空地在喧囂中顯得有些另類。
　　這塊空地即是曾在上海土地市場引起軒然大波的地王—黃浦區163街坊。

　　在上海土地市場經歷生死輪回的2年多時間里，163街坊并沒有陷入無人應拍的尷尬，亦或享受地產大鱷競相追捧的熱鬧，它只是一直靜默地守候在南京東路這條人氣最旺的商業街的始端位置。周邊豎立的巨大手表廣告牌和染了色彩的圍墻，讓它與世隔絕。

　　實際上，這塊黃金寶地也有過一段風云歲月。2007年8月24日，163街坊爭奪戰上，新鴻基、華潤置地、九倉等地產巨頭從底價18億元一路緊咬廝殺，經過100多輪激烈奮戰后，蘇寧環球最終以44.04億元的價格突圍而出。163街坊的樓面價也因此高達6.7萬元/平方米，刷新了中國房地產史上土地樓板價的最高紀錄。

　　自此，任由市場變幻，163街坊始終沒有面世。直到2009年的10月22日，土地市場如火如荼之時，上海市土地出讓部門小心翼翼地將其再次推向市場。

　　為防止再流標，上海市政府相關部門對這塊地的推出形式和競拍開發商資質要求等方面做了諸多修改。然而，在這樣一個地王頻出的市場環境下，它能否會再度上演神話？

　　蘇寧環球抽身天價地

　　黃浦區163街坊地塊位于南京路步行街東端—東至江西中路、南至南京東路、西至河南中路、北至天津路，出讓土地面積雖然僅有13709平方米，但規劃容積率高達4.8，可建面積約65803平方米，同時也是軌道交通10號線站點，被認作是近年來上海公開市場上位置最好的一個地塊。

　　由于163街坊地塊位置特殊，當年的地塊標書對開發商要求極為嚴格，“境外，同期銀行存款在1.5億美元以上，且有投資開發高檔寫字樓、商場業績的自然人、法人和其他組織；境內，已進行工商登記、擁有營業執照、具有房地產開發一級資質，注冊資金在1.5億元人民幣以上，同期銀行存款在10億元人民幣以上，且有投資開發高檔寫字樓、商場業績的企業均可申請參加。”

　　2007年6月28日一經公告，163街坊地塊立即引起了國內外眾多地產商的關注，不僅有新鴻基、九龍倉、中信泰富等港商大鱷，也有鐵獅門等美資機構參與。

　　當年親歷拍賣現場的上海商業地產資深人士陳立民對競拍最后階段，房企的火拼情景至今仍然記憶猶新：蘇寧環球與九龍倉兩家殺紅了眼，從39億元多一路飆升，經過200多輪的相互廝殺，最終以44.04億元收場，直教現場觀眾面面相覷。

　　這樣的拍賣結果讓陳立民“大跌眼鏡”。陳立民推算，按照當時上海甲級寫字樓的租金和回報率情況看，該地塊最高總價不會超過22.24億元。陳立民做了一個簡單的計算：按開發成本1萬元/平方米計，黃浦區163號地塊的總成本約為7.7萬元/平方米，10%回報率的話，租金每年要7700元/平方米，或者每天21元/平方米，而市場價卻只有這個價格的一半。

　　天價拿地讓蘇寧環球成為當時的業界焦點。然而，樓板價達到6.7萬元／平方米的歷史高價，給蘇寧留下的亦是一道難題。業界人士分析，如果再加上正常的建設成本，163地塊項目建成后每平方米產品成本接近10萬元。

　　當時負責南京東路163地塊項目前期規劃的戴德梁行商鋪部董事韋澤銘曾公開表示，163地塊拿地成本太高，要達到理想的租金回報率，難度相當大。

　　蘇寧環球拍得地塊后，遲遲不見開工跡象。此時，全國土地市場急劇降溫至冰點，宏觀政策方面也有了變化。政府開始緊縮銀行信貸，開發商銀行貸款受阻。與此同時，證監會對房地產公司增發“喊停”，停止審批開發商的上市申請，不少開發商資金鏈極度緊張。

　　時代周報記者發現，在蘇寧環球拍得163地塊之前4個月，其剛剛完成股市再融資方案，融資額超過4億元。在競拍之前半月，蘇寧環球又提出100億元的定向增發再融資申請。不過該申請直到2008年歲末才得以實現，而且最終募資額縮水四成。

　　市場傳出蘇寧環球可能會退地的消息。2008年8月13日晚上，蘇寧環球終于發布公告，承認163地塊退地的事實。其在相關公告中聲稱：“為共同支持上海市重大工程地鐵建設，蘇寧房地產和黃浦區房地產管理局經友好協商，已經簽署協議，解除原土地出讓合同。”

　　幸運的是，蘇寧環球不但退出了一塊棘手的天價地，還全額拿回了已支付的土地出讓款。

　　預公告設置較高門檻

　　經歷最為難熬的谷底時期后，上海土地市場隨著樓市的飆升而再次瘋狂。

　　今年9月末，市場即開始傳出163地塊將重新拍賣的消息。但當時代周報記者向上海市黃埔區規劃和土地管理局求證時，其稱“要出讓的話會出公告的”，而對其他問題皆避而不答。

　　然而，市場顯然嗅到了一些氣息。“那幅地一定會拿出來的，因為南京路上留這么一塊空地，對于整個南京路的形象也不是很好。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為。

　　果不其然，10月22日，上海市規劃和土地管理局便發布了163地塊將掛牌拍賣的“預公告”。

　　預公告類似香港“勾地制”的土地預申請制度，即開發商在獲得土地信息后，可與當地規劃和土地管理局進行溝通，在申請時給一個意向購買價格，在政府認可其出價后，再行掛牌、招標、拍賣的交易方式。一旦開發商獲得預公告中地塊的競買資格，競買價格將不得低于申請報價。

　　“主要是為了防止開發商盲目高價搶地。”上海市規劃和土地管理局相關人士解釋道。不過，高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢告訴時代周報記者，這種制度更大程度上是為了保證地塊買家的開發實力，讓真正想開發這塊地的地產商進入，避免土地出現流標現象。

　　163地塊除了實行預公告的形式外，對競拍開發商資金實力、開發資質等設置了諸多限制。

　　“比如有建設軌道商業地產經驗這條規定，也是一個比較高的門檻。”陸騎麟說道。意向所指，十分清楚。當年的買主蘇寧環球，在大型綜合型商業地產規劃、定位、建造、招商等方面，就無任何成功的個案記錄，更別談軌道商業地產方面的經驗。

　　預公告還對開工時間做了詳細規定，嚴禁開發商拿地不開發現象出現。公告顯示，項目開工時間控制在2010年11月1日至2011年4月30日期間，也就是說，地塊在完成出讓近一年，即世博會結束后再開工。

　　163地塊或成新地王

　　163街坊并不是上海惟一一塊重新拍賣的地塊。

　　在2008年慘遭流標的長風7C地塊，今年和相鄰的一幅地塊打包出現在土地市場時，被中海地產以70億元的高價獲得，創造了2009年的全國地王。土地市場競爭環境的改變，讓這些曾經無人問津的地塊變得炙手可熱。

　　而當年退地的蘇寧環球，也已重整旗鼓，繼續活躍在上海土地市場上。但當時代周報記者向蘇寧環球問及會否再次申請競拍163地塊時，其證券事務部稱目前還不清楚。

　　另外，上海商業地產堅冰已破。上海高力國際認為，上海甲級寫字樓市場在今年第三季度出現一定程度的回穩，整體空置率13.7％，較第二季度小幅下降了0.4個百分點。租賃成交的回暖使租金下降速度減緩，第三季度上海甲級寫字樓市場平均租金為每天7元/平方米，市場收益率約為7.5％。高力國際認為，寫字樓市場租金在2011年觸底，單價下跌幅度較年初預期收窄，同時2011年之后的反彈幅度也較之前預期增大。

　　“像163地塊所在的黃浦區寫字樓市場一直需求穩定，而零售商業物業需求旺盛，供應不多，如353廣場、來福士等零售業績很好。如果163地塊建成物業推向市場后，相信可以很快被租售出去。”李慶賢介紹。

　　163街坊正是在這樣一個各方面都向好的市場環境之下重新出現在市場上的。正是如此，市場才擔心，163地塊會不會又遭到市場的熱炒，成為新的地王？

　　陸騎麟認為，目前土地市場正熱，并且上海市中心的優質土地尤其缺少，因此163地塊會吸引很多開發商過來競標。不過，李慶賢認為該地塊不會達到2007年的天價，“從成本、回報率看，6.7萬/平方米的單價是遠遠偏離市場價值的，現在黃浦區甲級寫字樓市場每天7元/平方米的租價，無法支撐如此高的樓板價。”

　　李慶賢認為，盡管163地塊存在一定的稀缺性，但現在的商業地產開發商已不像2007年時瘋狂，拿地比較理性，“像最近陸家嘴濱江地段成交的幾幅商業用地，雖有一線江景，但樓板價也僅在3.4萬-3.6萬元/平方米。”
　　（時代周報）