6月10日，“打工皇帝”唐駿宣布進軍地產。郭楊/攝

　　在“史上最強”的地產調控之下，糧草不濟的地產軍團不得不收陣退兵，而強軍勁旅卻逆市抄底，不減攻城略地之勢。在強者愈強、弱者愈弱的局勢下，有一股地產新勢力異軍突起，或吞并或抄底，醞釀變局。

　　“在別人恐懼時，你要貪婪……”股神巴菲特為地產調控下的抄底者作出精辟的注腳。

　　在“史上最強”的地產調控之下，糧草不濟的地產軍團不得不收陣退兵，而強軍勁旅卻逆市抄底，不減攻城略地之勢。萬科、保利等僅5月份共收地12宗，是為佐證。在強者愈強、弱者愈弱的局勢下，有一股地產新勢力異軍突起，或吞并或抄底，醞釀變局。

　　6月10日，零售業起家的新華都集團高鳴戰角，宣布進軍房地產，首戰長沙，已斥資20億元將長沙武夷置業有限公司75%的股權納入囊中。

　　“這確實是一次抄底機會，在時機上我們還是把握得不錯的。” 新華都集團總裁兼CEO唐駿6月20日接受時代周報記者采訪時表示，“這一輪調控洗牌對于資金不夠充足的房企影響比較大，但是在資金方面，我們比較有優勢，這給我們帶來更多機會。”

　　首戰長沙

　　“長沙是我們的首個項目，300萬平米的萬家城超大樓盤。長沙的房價是目前中國二線城市中最合理的，高端均價在每平米五千……”宣布進軍房地產之后，唐駿在微博上作出如此表述。

　　不過，新華都起于閩，興于閩，卻首戰長沙，頗在人們的意料之外。

　　“新華都選擇長沙此類價值洼地，是有意規避強有力的競爭，”協成機構副總裁張國棟告訴時代周報記者，“新華都本身具有一定的品牌，選擇次要城市雖然不利于其品牌發展，但是選擇一線城市風險較大，所以選擇長沙是一個不錯的折中選擇。”

　　正略鈞策房地產行業咨詢中心高級顧問鄧宇明對此持同樣的看法。他表示，長沙樓市均價與GDP以及人均GDP是倒掛的，增長潛力非常大。

　　而實際上，唐駿覬覦地產已有三年之久，落子長沙，可謂謀局已久。

　　“新華都之前一直在觀察哪些城市的盈利空間比較大，”唐駿對記者表示，“地產行業有非常大的增長空間，可以說是潛力最大的一個行業。只要你選擇好時機同時具備一定的實力，風險是非常小的。”

　　其實，新華都大東家陳發樹早已試水地產。2003年5月，新華都控股華福大酒店(房地產)有限公司，但至今僅開發過福州華城國際等少數項目。

　　真正的大刀闊斧始于2009年。當年11月28日，新華都斥資近20億元，收購廈門明升集團控制的長沙武夷置業有限公司75%的股權，受讓1600余畝土地。

　　據唐駿透露，新華都同年開始調兵遣將。其中，明升房地產前總裁金健入局新華都房地產，華福大酒店(房地產)有限公司的部分主力也陸續加盟。

　　這樣一來，集地利與人和，新華都地產等待的唯有天時。“根據市場消費能力、人均GDP、房價和地價等幾個因素綜合考慮，我們判斷現在就是時機。”唐駿告訴時代周報記者。

　　6月10日，新華都正式宣布進軍房地產業，斥資100億啟動長沙樓市大盤。唐駿表示，未來新華都將通過收購二、三線房企的方式，規模性進軍地產，最終“在三年到五年的時間內將房地產業務運作上市”。

　　“在調控下，土地市場已經從賣方轉向買方，新華都在這個時候進軍地產就是逆市抄底。”鄧宇明對時代周報記者表示，“現在許多房企仍處于觀望階段，從近幾個月來看，銷售量持續下跌，很多房企資金緊張，這個時候會出現很多并購的機會，而且議價能力較強。這非常契合新華都的戰略。”

　　除了長沙項目，新華都目前還介入福建漳州龍海市近11000畝的濱海旅游休閑度假區項目，以及海南省三亞市3000余畝的旅游度假項目，規模相當驚人。據悉，龍海項目正在進行一級開發，已進入規劃整理土地階段，而三亞項目則正在規劃設計當中。

　　“龍海項目和海南項目是聯合開發項目，主要還是從其他房企手中拿地、然后進行合作的模式。我們盡量避免在公開市場拿地，因為拿地過程很復雜，時間很長。目前這兩塊地還只是一個合作意向。”唐駿對時代周報記者表示。

　　狩獵資本

　　“事實上，我們對這個行業的利潤率預期在每年20%-30%，這個期望值并不高。”唐駿表示。然而，“資本獵手”唐駿的野心卻不可小覷。

　　“新華都首期投入20億，之后肯定會滾動開發以及引入開發貸款。實際上，貸款過程中賺取的利益才是最大的。另一方面，新華都房地產明確表示其目標就是上市。也可以說，新華都正在狩獵一個新的資本平臺。”鄧宇明分析道。

　　對于資本運作，新華都無疑駕輕就熟，尤其是近兩年來，資產呈幾何級倍數增長，其中更是離不開唐駿在資本市場上的長袖善舞。

　　2008年4月15日，唐駿以10億天價“轉會費”入主新華都，“中國第一打工皇帝”的美譽不脛而走。其間，唐駿負責新華都的長期戰略、集團運營、對外投資以及資本運作等工作，盡顯“資本獵手”本色。

　　同年7月31日，福建新華都購物廣場股份有限公司成功上市，下轄83家門店，涵蓋大賣場、綜合超市和百貨業態。按照新華都A股周一的收盤價18.94元計算，其市值達到了30.35億元。

　　之后，新華都的股權投資更是讓人眼花繚亂。2009年，新華都套現紫金礦業，斥資2.35億美元入股青島啤酒，位及“三當家”;爾后投資22億入股云南白藥，成為“第二大股東”。至今年1月，新華都投資3200萬美元入股上海奔騰電工，坐上“第二把交椅”。

　　目前，新華都的產業框架初具規模：以百貨、超市為主，并投資工程機械、房地產等行業，同時積極參股旅游發展公司、礦業、啤酒、醫藥和IT行業，此外還投入教育領域。

　　一系列資本運作看似章法不明，卻是唐駿對新華都多元化擴張的長期醞釀：首先是投資與民生有關的行業，只投資產業前三名;其次尋找國資背景做老大的企業為第二大股東;接下來就是從資本運作轉向實業。這樣看來，在青島啤酒、云南白藥到奔騰電工對號入座后，進軍房地產無疑就是新華都轉向實業重要的一步。

　　回歸實業

　　“從資本運作到實業，其實是一個價值回歸。當資本運作到一定程度，如果想進一步推動資本的擴張或者增值，必然要投入到實業或實體當中去。所以這是新華都的一種戰略操作，或者從公司層面來說是一種長遠規劃。” 張國棟向時代周報記者分析，“對于大企業或者大資本管理者來說，地產只是整個資源整合的一個鏈條，并不見得是最核心的鏈條或者主業。”

　　值得注意的是，與之前的“二股東”、“三當家”策略不同，新華都卻當仁不讓地問鼎第一大股東。

　　“從資本運作到房地產，我們都是按照自己的思路來做。房地產行業商業模式比較簡單，不像青島啤酒等產業需要品牌的積累，相對來說，房地產的模式比較清晰，所以與其跟著別人做，不如自己做，而我們也有這個能力，”唐駿接受時代周報采訪時表示，“在長期持有大股東的方式上，我們碰到自己的強項或者自己操盤機遇比較大的時候，我們就自己操盤。”

　　唐駿對此頗有信心。他表示，新華都可以通過地產來整合集團資源，例如在商業地產里配套新華都超市以及大賣場，“這就是一種互動方式，地產將成為新華都資源整合的平臺，也是我們的戰略之一。”

　　“新華都的優勢在于協同和資金。協同就是與原有產業的協同。新華都的地產業態與本身的行業是相關的。”鄧宇明對時代周報記者表示，從整個新華都的業態來看，目前新華都的百貨零售、旅游和教育等產業都能夠很好地協同其商業地產、旅游地產和住宅地產。未來，新華都可能會致力于打造多業態的綜合體。

　　另一方面，如果房地產行業的第一要義是資本，那么新華都可以說是“不差錢”。鄧宇明表示，新華都之前運作過多家上市公司，資本運作經驗豐富，對于將來新華都房地產上市以及上市之后的資本運作，肯定是加分項。最重要的是，新華都通過“二股東”、“三當家”的身份進入多元領域，就意味著新華都可以騰挪自如、適時抽取資金，因此有利于今后的房地產發展。

　　“新一輪房地產調控，就是對地產界的一次調整。我們發現地產界一直有這么一個規律：當每一輪調整后，部分原本不涉足房地產行業的企業就會加入房地產建設大軍中來。實際上，在每一輪調整之后，對于資金比較充裕，且對市場比較有信心的企業來說，這都是一個好的機會。”張國棟如是說。

　　新華都逆勢抄底，看來是瞄準了機會，然而初出茅廬，成王敗寇仍是一個未知數，留待地產冬去春來后的見證。
　　（時代周報 肖素吟）