1、今年頻頻傳出零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的消息：英國(guó)TESCO自主投資購(gòu)物廣場(chǎng)，華潤(rùn)萬(wàn)家組建歡樂頌，廣百股份組建廣百地產(chǎn)，天河城集團(tuán)天津買地建購(gòu)物中心，海印建海印又一城……零售商選擇這個(gè)時(shí)候進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)明智的投資行為。自美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，全球金融系統(tǒng)危機(jī)四伏，紙幣貶值日益加重。企業(yè)為避免自有資金貶值和消化信貸任務(wù)，最好的途徑就是買地建設(shè)自己的物業(yè)。由于居住物業(yè)受到宏觀政策的調(diào)控比較多，商業(yè)物業(yè)就成為投資的首選。而且，中央十二五規(guī)劃提出，努力實(shí)現(xiàn)居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步、勞動(dòng)報(bào)酬增長(zhǎng)和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高同步，低收入者收入明顯增加，中等收入群體持續(xù)擴(kuò)大，貧困人口顯著減少，人民生活質(zhì)量和水平不斷提高。這是政府提高中下層收入，擴(kuò)大和鼓勵(lì)內(nèi)銷的一個(gè)明確信號(hào)，是零售商業(yè)跨越發(fā)展的大好時(shí)機(jī)!因此，零售商才會(huì)在此時(shí)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)搶抓機(jī)遇，跨越發(fā)展。

　　2、零售商和開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)沒有什么區(qū)別。在中國(guó)做開發(fā)商關(guān)鍵是可以拿到土地，又有資金周轉(zhuǎn)就萬(wàn)事俱備。至于人才和經(jīng)驗(yàn)完全可以借助職業(yè)經(jīng)理人和通過招聘解決。這樣看來(lái)零售商比開發(fā)商更有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)殚_發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后還要進(jìn)行招商環(huán)節(jié)，這就沒有零售商有優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榱闶凵逃虚L(zhǎng)期零售經(jīng)驗(yàn)，有一定的顧客資源和經(jīng)營(yíng)敏感性，做起招租銷售會(huì)得心應(yīng)手，而且可以根據(jù)零售需要進(jìn)行商場(chǎng)設(shè)計(jì)，具有很大的優(yōu)勢(shì)。假如開發(fā)商也可以采取“訂單式”開發(fā)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，既可以減少風(fēng)險(xiǎn)，也可以提高效能。

　　3、自購(gòu)物業(yè)投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流的要求非常高，并且需要大量的資金，咋看零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)自購(gòu)物業(yè)會(huì)嚴(yán)重影響零售企業(yè)在主業(yè)方面的擴(kuò)張速度，但是在紙幣貶值的時(shí)期投資土地市場(chǎng)是非常明智的。事實(shí)證明，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，這是汲引其他微利行業(yè)角逐房地產(chǎn)業(yè)的主要原因。因此，對(duì)于大規(guī)模的零售商來(lái)講，自建物業(yè)今后將成為他們發(fā)展的主要方式;對(duì)于資金實(shí)力尚缺的零售商，選擇租賃經(jīng)營(yíng)仍然是可取的。

　　4、今年大批住宅開發(fā)商說要做商業(yè)地產(chǎn)，就連一直專心住宅開發(fā)的萬(wàn)科也要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，零售商似乎面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很強(qiáng)，但是零售商也有其自己的優(yōu)勢(shì)，比如招商方面有優(yōu)勢(shì)，可以租、售、自營(yíng)并舉。進(jìn)可攻，退可守，這是住宅開發(fā)商缺乏的。在一線城市中心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)基本被開發(fā)商占領(lǐng)的情況下，零售商做商業(yè)地產(chǎn)可以尋找一線城市人口密集的城市邊緣區(qū)和副中心區(qū)，比如廣州的新市、東圃和黃埔以及在某些“臥城”集中地建設(shè)大型超市，為市郊房地產(chǎn)板塊做好配套服務(wù)。

　　5、零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并不一定能改變目前商業(yè)地產(chǎn)普遍賣散的頑疾，因?yàn)榱闶凵痰淖再?gòu)物業(yè)耗費(fèi)了大量的資金，應(yīng)該把主體物業(yè)作為自營(yíng)項(xiàng)目，對(duì)于一層鋪面和其他樓層可以視情況出租給有經(jīng)驗(yàn)的商戶。零售商不可能經(jīng)營(yíng)百業(yè)，也不可能行行精通，所以自購(gòu)物業(yè)模式最好限于5萬(wàn)平方的體量規(guī)模。零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了一支生力軍，但是假如在管理方面缺乏綜合才能的資產(chǎn)管理人才，也會(huì)面臨預(yù)想不到的壓力。

　　6、雖然全球一半以上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是零售企業(yè)，但是在中國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)商卻搶占了先機(jī)。于是，零售商做商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該儲(chǔ)備人才，抓住機(jī)遇，選準(zhǔn)地點(diǎn)和時(shí)機(jī)，否則也會(huì)功虧一簣。目前由于金融危機(jī)導(dǎo)致紙幣貶值，正是零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，但是經(jīng)營(yíng)始終是講究戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的大學(xué)問，希望在國(guó)內(nèi)零售商不要一窩擠入商業(yè)地產(chǎn)，一定要做好周全的策劃和應(yīng)對(duì)才有備而出。

　　7、萬(wàn)達(dá)是從地產(chǎn)切入商業(yè)，模式是地產(chǎn)商業(yè);而華潤(rùn)萬(wàn)家等零售商是由商業(yè)切入地產(chǎn)，模式是商業(yè)地產(chǎn)，表明上看，似乎是殊途同歸。但是實(shí)際上一個(gè)企業(yè)最重要的是企業(yè)的精神和文化，我認(rèn)為商業(yè)管理運(yùn)作模式可以復(fù)制，但是企業(yè)的文化沉淀和精神提煉是無(wú)法復(fù)制的，這是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的制勝法寶。
　　（作者：申格聯(lián)）