編者按：協信集團10月18日在上海舉辦名為“星光璀璨，協信之約”的商業發布會，對企業經營核心思想、戰略轉型目標及未來規劃予以發布。

　　期間協信董事長吳旭、CEO劉愛明、高級副總裁兼協信購物中心董事總經理王裕強等一眾高管接受了媒體采訪，討論涉及企業發展方方面面，主要圍繞商業地產話題。

　　窺一斑而知全豹，在商業地產大浪潮來臨之際，觀點地產新媒體推出協信高管訪談實錄，近距離展示商業地產第一線的智慧火花。

　　本次采訪共分三輯放出，本期為協信高級副總裁兼協信購物中心董事總經理王裕強現場采訪。

　　觀點地產網 見習編輯 魯鵬 據協信高級副總裁兼協信購物中心董事總經理王裕強透露，能幫助協信成為中國做購物中心最成功的企業之一，是其接受該工作的理念。

　　王裕強也表示，商業地產沒有那么簡單，需要人才也需要理念。“目前全中國真正能夠做得大的，非常出色的，設計理念非常國際化的商場還真的沒有幾個，這不是有錢就可以解決的問題，這是理念問題。”

　　談及做商業地產的理念，王裕強認為，購物中心一定要根據當地氣候、環境、人們的愛好來考慮。

　　“購物中心跟百貨公司最大的不同就是，它是沒有定律的，每個地方開的購物中心，它的理念、想法、設計是完全不一樣的。”他總結稱，這就是購物中心的魅力所在。

　　談及協信商業地產的未來，王裕強透露，下一步目標是50個購物中心或是400萬平方米的商業地產面積。

　　據了解，目前協信在建的購物中心有10個，包括重慶5個，上海2個，鎮江1個，無錫2個。

　　以下是協信高級副總裁兼協信購物中心董事總經理王裕強、協信董事長助理兼協信購物中心常務副總經理鄒淑媛等在協信商業發布會的現場采訪實錄：

　　現場提問：現在很多開發商都進入了商業地產，作為協信來說，商業的整體布局是怎么考慮的？

　　鄒淑媛：協信做商業地產不是大家都在做我們才做。我們其實很早就有商業項目，包括多類項目，只是在近幾年進一步清晰了發展戰略--就是商、住、產的集成發展。

　　這是我們自身的戰略選擇，也是我們對商業地產的自身認知，會比較堅定地以商業本身作為商業地產的核心推動力來發展商業地產。換句話說，協信會以購物中心這種形態為核心推動力來推動商業地產的發展，對我們來講，做好商業是一種本能的選擇，也是首要的選擇。

　　現場提問：在未來，協信的商業會占多大的比例?未來的發展是怎樣的？每個城市都會進嗎？

　　鄒淑媛：我們的發展模型是集成模式，在產業項目里面可能有商業、有住宅;在以住宅為主的項目里面可能也會有商業，這種集成的發展模式才是我們的戰略選擇。

　　相應比例要根據全國發展過程中，包括土地屬性、當地市場的一些消費情況來確定，所以沒有一個非常明確的比例說明商業占多大比重、產業占多大比重。

　　至于未來發展，到上海來肯定就是想全國發展，上海是商業最繁華的地方，品牌集中度最高的地方，是經濟的高地。現在我們的商業公司是兩地辦公，其中有一塊非常核心的業務--和商業資源打交道的部門一直就在上海，所以我們商業公司在上海有自己的寫字樓。

　　對進入城市，我們可能在數量、質量上做一些平衡選擇。還有就是現在是集成模式，不會單純做一個購物中心，一般來說會考慮整個項目的安排，包括它的現金流、持有、利潤等。

　　現場提問：您剛才提到集成模式的發展，能不能詳細介紹一下?這種集成模式跟萬達的綜合體有什么區別?

　　鄒淑媛：我只能說我們的特點，是希望商業作為核心撬動力，就是希望我們的商業做得很有品位、很有特質，做得很優秀。

　　現場提問：請問你們怎么在協信的系列產品中結合到文化地產方面，在文化層面上有哪些體現?

　　王裕強：購物中心在中國，人均的商業面積會越來越多。很多的地產商現在感覺，做住宅從競爭、房價、市場等長遠來考慮，可能這個壓力比較大，相對這個市場競爭比較大，有一部分企業轉向商業，這樣的話就會把商業的量擴大。

　　但是做商業沒有那么簡單，商業地產需要人才，還需要理念。目前全中國真正能夠做得大的，非常出色的，設計理念非常國際化的大商場還真的沒有幾個，這不是有錢就可以解決的問題，這是理念問題。

　　我認為跟文化的結合是這樣，商場要看地域區分，如果說在昆明有機會做購物中心的話，跟在上海會是不同的做法。上海這個城市四季分明，必須有一個大環境，讓人們的生活，包括出行、文化、社交在一個比較舒適的環境下完成。而昆明這個城市如果要做購物中心的話，我認為就是應該做美國南加州那種戶外的，有一點像上海奧特萊斯這種，因為不需要再做室內的，把購物中心框在里面。

　　美國很多購物中心都是在室外，可以享受到空氣、陽光，又能購物，這是購物中心不同的理念。購物中心一定要根據當地的氣候、環境、人們的愛好恰當考慮，才能制造出好的產品，讓社會大眾享用這個購物中心。購物中心跟百貨公司最大的不同就是，它是沒有定律的，每個地方開的購物中心，它的理念、想法、設計是完全不一樣的，這也是購物中心的魅力所在。

　　現場提問：您是如何看電子商務對傳統商業的沖擊?

　　王裕強：說到電子商務，我認為實體店是不會改變的。為什么這樣說呢?大家知道，網上銷售的方式也是來自美國，但是大家看到，美國現在的電子商務的發展不是很快，年輕人主要的購買并不是通過網上銷售。

　　而我們的阿里巴巴、淘寶網、天貓發展得很快，什么原因呢?就是因為二三線城市的實體店、購物中心的設施沒有達到消費者的需求，所以消費者才會從網上購買。我想在上海這個大城市，如果住在一個便于采購的地方，我相信很少有人會從網上去買。但是也有一些基本的東西，比如說米、油，不要去超市就從網上購買，這個也有可能。

　　但是整體的購物樂趣，我想這幾十年當中是不會有大的改變。我認為購物中心跟網上的發展是并駕齊驅的，絕不會因為網上銷售而影響到消費。對比美國，我們的消費差距這么大，我認為接下來零售業、消費業、購物中心這個行業還是有未來，還是我們30到50年主要發展的方向，我認為選擇這個行業是選擇對了。

　　此外購物中心本身就是對社會文化的進步提供了一個好的場所，也是一個文化的亮點。

　　現場提問：您認為協信的核心價值點在什么地方?

　　王裕強：我們在重慶有三個系列，一個叫星光68，是比較高級一點的，類似于奢侈品的購物中心;第二個是星光時代廣場，屬于中上檔次的;還有一個是星光天地，類似于上海大寧國際、浦東的嘉里中心這種比較社區型的商業，是區域型的購物中心。協信雖然是一個民營的房地產公司，但是協信是從商業起家，最早就蓋了一個批發市場，后來也做了一個Shopping mall，再往后就做了這三個產品。

　　協信的董事長吳旭對商業地產有比較執著的理念，他認定商業地產是能長遠發展的。有些企業又想做住宅，又想做商業，完全把商業做成配套，這樣不是做不好，但是很難做好。必須要把理念弄清楚，協信對這方面是比較堅定的，做商業就是做商業，是把商業作為一個主要的方向來做。

　　大家看我們的團隊，雖然是協信購物中心的管理公司，但是在協信集團里面是比較獨立的，有獨立的財務部、人事部，也是一個獨立的法人公司。

　　現場提問：為什么選擇協信并發展其商業呢?

　　王裕強：吳旭董事長找到我，我認為他的很多理念很好。我在恒隆20年，去恒隆的時候，恒隆還是一個很小的公司，兩三百億港元的市值，到去年已經達到2000億港元左右。但我也在想，能不能做一個事業，能幫助一個本地企業再通過10年、20年，培育成一個非常出名的中國商業地產公司，不能說跟恒隆去競爭，但能達到一樣的水平。

　　我在外資企業工作了20年，現在去一個民營企業，我以前也在國營企業工作過，再完成這個工作，覺得我對自己是一個交代，感覺能把有限的能力回報給社會，這是最開心的事。所以我能幫助協信，把協信在中國的購物中心行業做到最成功的企業之一，這是我的一個理念，所以我愿意做這個工作。

　　現場提問：吳總以前說過，在未來5年內，協信系列的商業產品要在全國布局，時隔一年半后，當初吳總提出的目標，在這個時間點上進行得怎么樣了?在未來4年時間內，其余的星光系列的商業產品如何在全國落地?

　　王裕強：我們現在已經開了三個購物中心，現在手上在建的有10個購物中心，重慶有5個，上海有2個，鎮江1個，無錫2個，正好10個。

　　明年年底之前我們要在重慶解放碑開一個購物中心，2015、2016年我們剩下的9個全部都會開業。另外我們現在也繼續在發展，在重慶、北京、深圳等地，包括上海的周邊地區都在選擇。50個是我們的目標，我們最近也是修改了一個方向。50個是一個方面，另外也規劃出一個可以考核的量，定出了大概400萬平方米的數字。50個項目或者400萬平方米，這是我們的一個方向。

　　現場提問：協信在上海已有兩個項目，現在上海市政府對虹橋的規劃是商務區，未來會有很多的商業地產，協信這個項目有什么方法可以脫穎而出，吸引到更多的消費者?

　　王裕強：這個問題比較難，商業是需要歷練的，我不能在這里說能脫穎而出，也不敢這樣說。有一點我可以說的是，我們對市場是非常了解，對品牌也非常了解和熟悉，這方面協信有足夠的資源。

　　我們擁有這兩個優先條件，一定會把虹橋項目做得比其他人好。但是這也要根據時間、地塊的成熟程度，以及周邊的配套優劣來決定。尤其是國家展覽中心就在旁邊，它的進展跟我們的方向能夠匹配的話，那么這個項目還是有很好的遠景。

　　舉個例子，在2000年上海港匯廣場剛開的時候，很多人不看好，但是10多年以后，這個購物中心的收益大概是全中國第一的，沒人可以超越它。所以說商業的發展需要時間，做商業地產就是要有一個理念。

　　脫穎而出的東西我講不出，但是理念正確，管理得當，一定會帶來好的回報，市民能夠享受到這個購物中心的樂趣。

　　現場提問：協信在商業這一塊，整個投入比例是多大?此外協信的商業基本上是自持的，那么自持在財務上怎么控制風險?

　　王裕強：就像我剛才說的，太貴的地不拿，因為太貴的地沒辦法自持的。

　　昨天我在上海參加市政協經濟委員會的工作會議，就講到上海的經濟發展，中國現在一個很不好的情況就是金融市場有很多的影子銀行來控制，利率沒有做到市場化。現在李克強總理的一個方案就是要向利益集團開刀，這個利益集團不是指某一個人，包括很多國營企業都已經成為利益集團，對我們做商業地產是很大的挑戰。

　　當然我們現在也堅定信心，商業地產還是要做，另外也希望通過各媒體進行呼吁，把資本市場的成本降下來。大家知道，在國外3%、4%、5%的融資成本就可以借到錢，但在國內13%、14%、15%都借不到錢，這樣下去各行業都不要做了，大家都去放高利貸算了。這樣社會就會很可怕，沒有人去做實業，也沒有人做真正的服務業，而是去做這種銀行，通過影子銀行，通過證券化，或者通過信托、基金的方式，把整個資本市場的利率搞得非常高，這是非常不利于我們的產業健康發展的。

　　這件事我希望大家一定要去呼吁，使利率回歸到正常的市場的水平，這樣才能使我們整個經濟發展能夠健康成長。
　　（觀點地產網 見習編輯 魯鵬）