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撰文/牧之

頭圖/武漢恒隆廣場

導(dǎo)語：受疫情黑天鵝影響， 2020年全國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的分化趨勢。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2020年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量僅63個（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方），但在下半年迎來報復(fù)性反彈，超400多個新項目問世。

走過了不尋常的2020，2021年的商業(yè)地產(chǎn)增量市場將是何光景？全國將有多少新商業(yè)體開業(yè)？區(qū)域之間的角逐戰(zhàn)將呈現(xiàn)怎樣的差異化？商企巨頭之間的較量將迸發(fā)出哪些新的火花？行業(yè)將出現(xiàn)哪些新的變量和趨勢？疫情對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生何種深遠(yuǎn)影響？

基于此，我們盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區(qū)域2021年擬開業(yè)的商業(yè)項目，一起來看下新局勢。

本期關(guān)注華中地區(qū)。

近年來，華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，入市項目和體量都呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。

不過，由于疫情原因，2020年華中地區(qū)新開商業(yè)項目嚴(yán)重縮水，上半年僅有9個購物中心入市，其中6座為疫情開始之前的1月份亮相；下半年情況有所好轉(zhuǎn)，但華中地區(qū)2020年新開購物中心仍不足50座，幾乎與2019年持平。

2020年，市場供應(yīng)遲緩已成定局，不少商業(yè)項目被迫延期。因此，華中地區(qū)2021年的商業(yè)地產(chǎn)入市表現(xiàn)值得期待。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2021年華中地區(qū)擬開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量241個（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增商業(yè)面積2108.9萬㎡，商業(yè)項目平均商業(yè)面積達(dá)8.7萬㎡。

河南項目數(shù)量和體量遙遙領(lǐng)先

2021年， 河南將有116座購物中心入市，明顯高于其他兩省份，領(lǐng)跑華中地區(qū)；湖北緊隨其后，擬開業(yè)購物中心68座；湖南計劃入市項目最少，為57座。相比2020年，三省份商業(yè)項目可謂蓄勢之后的井噴。

從商業(yè)體量來看，依然是河南以923.1萬㎡領(lǐng)跑，湖北以639.1萬㎡緊隨其后，湖南以545.2萬㎡位列第三。

從城市分布來看，鄭州、武漢和長沙三個省會城市為所在省份開業(yè)項目數(shù)量最多的城市。其中，鄭州為29座位列第一，武漢以28座購物中心緊隨其后；長沙以22座位居第三。以項目知名度來說，武漢無愧九省通衢，大牌開發(fā)商云集，知名項目眾多，包括萬象城、恒隆廣場、來福士、大悅城等都將于2021年亮相。

中小型購物中心備受青睞

在精細(xì)化運營時代，中小型購物中心愈發(fā)備受青睞。在一二線城市，頂級商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運營商的角力重點已經(jīng)轉(zhuǎn)移到區(qū)域型、社區(qū)型等中小型商業(yè)項目；在三四線城市，太大的體量對于當(dāng)?shù)乇就灵_發(fā)商來說，挑戰(zhàn)太大無法駕馭，其更傾向于中小型項目。

2021年，在華中地區(qū)開業(yè)的241座購物中心中，規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）有64座，占比約27％；規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）有91座，具體占比約38％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）有57座，占比約23％；15萬方以上（含15萬方）有28座，占比約12％。

此外，體量超20萬方的超大型商業(yè)項目有長沙薈聚中心、步步高長沙星城天地、步步高湘潭九華新天地、懷化萬達(dá)廣場、中建宜昌中心、洛陽升龍廣場等16個項目。

本土企業(yè)為主，全國知名開發(fā)商加速布局

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，華中地區(qū)2021年擬開購物中心以本土開發(fā)商為主。在湖南，57座擬開購物中心僅15座為外來企業(yè)開發(fā)項目，其余均為湖南本土企業(yè)開發(fā)；在湖北，68座擬開購物中心僅15座為外來企業(yè)開發(fā)項目，其余均為湖北本土企業(yè)開發(fā)；在河南，116座擬開購物中心中僅有18座為外來企業(yè)開發(fā)項目，其余均為河南本土企業(yè)開發(fā)。

不過，全國知名開發(fā)商也開始加速布局華中地區(qū)。2021年，萬達(dá)在華中地區(qū)有12座購物中心入市；龍湖有兩座購物中心入市，分別為龍湖長沙洋湖天街和龍湖武漢江宸天街；新城控股有五座購物中心入市，分別為長沙新城國際花都商業(yè)廣場、黃石新城吾悅廣場、滎陽吾悅廣場、惠濟吾悅廣場和商丘新城吾悅廣場，作為新城控股的商業(yè)名片，吾悅廣場近年來迅速擴張，且積極下沉三四線城市，迅速在全國進(jìn)行復(fù)制，以期規(guī)模致勝；步步高也有四大項目入市，分別為長沙步步高星城天地、湘潭步步高九華新天地、懷化步步高中環(huán)廣場和株洲步步高新天地。

此外， 凱德置業(yè)、恒隆地產(chǎn)、世茂、萬科、華潤置地、天虹、恒太商業(yè)、愛琴海、王府井等全國知名開發(fā)商均在華中地區(qū)有商業(yè)項目入市。

不少項目或?qū)⒀悠陂_業(yè)

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，除了凱德、恒隆、華潤、萬達(dá)、龍湖、寶龍等行業(yè)巨頭可以保證按計劃開業(yè)外，一些中小開發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)延期開業(yè)情況。據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來，平均每年有近50％的購物中心會延期開業(yè)。

導(dǎo)致購物中心延期開業(yè)的因素很多，或因工程進(jìn)度，或因招商困難，或因自身戰(zhàn)略，或因資金鏈緊張等原因，被迫延期現(xiàn)象并不少見。受疫情影響，人們消費信心受挫，消費能力有所下降，恢復(fù)尚需時日，一些項目延期開業(yè)也在情理之中。

附：2021年華中地區(qū)擬開業(yè)商業(yè)項目統(tǒng)計表