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撰文/李瑟

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

在國內，提到藝術型購物中心，K11一直被視為典型代表。

作為全球首個將“藝術.人文.自然”三大元素融合為核心的的全球性原創品牌，開啟了藝術與商業融合的全新業態，創造了博物館零售的商業模式。

2009年12月，K11在香港尖沙咀開出第一家門店，前三年銷售額就翻了一倍，并保持超過20%的增長率，月均人流穩定在100萬人次以上，并收獲2.8萬名VIP客戶。

2013年，上海K11正式開業，這也是中國大陸地區首家K11。毫不夸張的說，K11將商業地產發展帶進全新賽道，此后藝術與商業融合引發行業熱潮。

三大商業產品線

2008年，K11創始人鄭志剛主導了一次針對新世界百貨VIP顧客的調研，他發現很多人在投訴購物中心高度趨同，新一代的VIP更注重空間感、精神領域。針對這一痛點，他采用藝術、人文、自然三位一體的思路，在香港金融危機爆發與零售業蕭條的環境下創立了被稱為“世界上第一個藝術購物中心”香港尖沙咀K11購物藝術中心，并且一舉成功。

2013年，K11進軍上海，憑借著藝術展覽的強大吸引力，K11聲名大噪，以2014年K11的莫奈展為例，莫奈畫展期間總觀展人數高達26萬人，單日客流量達6000人，2015年的鬼才達利的展覽吸引了近20萬人流。

K11成為“藝術+商業”的最佳版本，此后上海雖然有淮海TX等新型零售策展中心，但是K11地位很難動搖。

K11大獲成功后，集團又先后推出了K11 MUSEA以及K11 Select。

“K11 MUSEA”被譽為集團創立至今最具前瞻性的項目，是K11首個“文化零售”項目于2019年8月正式在香港開業。

從品牌進駐看， MoMA Design Store 大中華首店；英Fortnum & Mason 首家海外店鋪；首度登陸香港的室內主題游樂園 LEGOLAND Discovery Centre ；全港首間概念店Alexander McQueen；香港首間及全球第四間 Golden Goose LAB 概念店；日本殿堂級時裝品牌 Yohji Yamamoto 的全港首間概念店……等首店、旗艦店入駐增加了K11 MUSEA的“含金量”。

根據新世界發展公布截至2020年12月31日的上半財年業績，在去年低迷的香港零售環境下，K11 MUSEA出租率高達約99%，每月平均客流達165萬人次。K11 MUSEA 金卡會員人數增加358%，會員銷售額同期提升156%。其中，K11 MUSEA有10個零售品牌和11個餐飲品牌逆市開業，搶占香港零售市場。

K11 MUSEA也被鄭志剛稱為K11成立至今最引以為傲的項目。

K11 Select則是針對千禧世代推出的子品牌，根據官方解釋是為千禧世代打造「潮&趣」生活主場，為充滿好奇心、崇尚個性、追求品味的年輕消費者提供 “實驗性”與“未來感”的藝術文化購物新體驗。

目前K11 Select在內地有兩家門店，位于武漢和天津。

加碼內地

自2013年在上海開業中國內地第一座K11購物藝術中心起，至今K11的版圖已拓展到廣州、沈陽、天津和武漢。

再加上寧波、杭州以及上海黃浦區淮海中路地塊項目，僅長三角地區，K11就將布局4個項目。

根據財報，得益于K11購物藝術中心的強勁發展，中國內地物業投資收入增長3.6%達8.74億港元。位于上海、武漢、廣州、沈陽四個城市的5個K11購物藝術中心去年銷售額同比上升35%。

其中上海K11表現最好，銷售額增幅為37%，12月的增幅更高達22%，創2013年開幕以來新高。

沈陽K11也錄得50%的增長。

K11也計劃在內地市場快速擴張，  預計到2025財年，K11會在10個重點城市開展合計共38個項目，總樓面面積達到284.6萬平方米。