新世界K11購物藝術中心26萬平方米、夏宮城市廣場3.5萬平方米、友誼時代廣場6萬平方米、茂業百貨8萬平方米、佳兆業10萬平方米……這些來勢洶洶的商業大鱷將這一區域塞滿，在沈陽幾個知名新建商業聚集區里，五里河顯然已成為一個不可忽視的樣本。商場數量激增與市民消費選擇日益多樣化之間的矛盾，使得過剩之憂變成了“切切實實”的過剩。遼寧社科院經濟研究所副所長張萬強表示，五里河商場過剩的趨勢越來越明顯，如果不注重錯位和特色經營，這種過剩趨勢將愈演愈烈。

　　從菜地到旺地

　　五里河，曾經僅僅是沈陽南郊、渾河北岸一個以生產蔬菜為生計的小村子，二十多年前的五里河體育場還是一片菜地，有一條數百米長的臭水溝，而三好街上只有新建和南苑兩個商店。

　　始建于1989年的五里河體育場讓五里河這個神奇的區域迅速地興奮起來，中國足球隊就是在這里上演了第一次殺入世界杯的傳奇，五里河體育場也因此譽為“福地”。緊接著，“夏宮”襲來，當年的夏宮被稱為亞洲最好玩的地方，夏宮成為沈陽體育休閑娛樂的代表品牌，并在東北甚至在全國產生巨大影響。不僅全面帶動了五里河體育娛樂業的升級換代，而且奠定了五里河體育休閑、文化娛樂產業鏈的基礎。

　　事實上，五里河中心商貿區、五里河商圈的概念是和平區政府在2005年5月份正式提出來的，具體范圍是：東起南五愛街，西至南三好街，北起文化路，南至渾河北岸。據沈陽市商業局有關人士介紹，城市中心商貿區應具備以下幾個條件：日客流量在30萬人次以上，有較強的區域輻射能力，商業業態豐富。

　　業內人士認為，在沈陽城市南擴的環境下，新老城區間的交流與平衡也需要一個支撐點，而五里河商圈就處在這個支撐點上。在此背景下，2007年3月25日，沈陽西武入駐沈陽五里河商圈，這個在業界素有“北有王府，南有西武”之稱的重量級百貨給五里河帶來了強勢的動力，其掌門人香港迪生集團董事會主席潘迪生坦言：五里河商圈的優越程度可以和香港中環的置地廣場相媲美。

　　商圈效應不斷在迸發，2009年，北京華聯五里河店開業;2010年，世茂百貨五里河店開門納客，深圳茂業五里河店蓄勢待發，這些以白領、金領為主的消費群體讓商家賺個盆滿缽滿。

　　從上世紀90年代初到目前，業內人士將五里河商圈歸納為三個時代。第一個時代應該是以三好街的興起為標志，盡管當時IT產業比較單一化，但也成就了很多像東軟集團這樣的高科技企業，藍色就是科技的顏色，這個時代稱其為藍色時代;第二個時代是以五里河體育場和河畔花園為標志，包括新世界花園、喜來登、萬豪酒店等，這個時代產業是多元化的、充滿生機的，稱其為綠色時代;從2003年開始，五里河區域以市級戰略包括東北地區的金廊戰略的身份，步入了一個金色的時代，金色的時代就是以金廊包括世茂很多大的項目都入駐這個地區，開發面積、開發強度都增大了，這個時候它的很多產業在原有的多元化的基礎上又呈現了高端化，稱其為金色時代。

　　經歷了三個時代之后，五里河商圈的地價和房價也是一路看漲。據統計，二十年來的房價翻了十幾倍。然而，到了2010年，五里河商圈發生了一件震驚全國的事情，開業三年之后，西武百貨撤離沈陽。

　　西武百貨走了，可關于五里河商圈的爭論已經開始。

　　商場扎堆品牌趨同

　　在應對廖廖顧客之后，陳丹妮只能用手機上網、間或性整理樣品來打發時光，甚至找個說話的伴兒都沒有。作為茂業百貨的一間服裝品牌店的營業員，陳丹妮(化名)感覺自己的主業像是發呆。“輕松是輕松，可一直這樣閑呆著也不是辦法啊。”陳丹妮的這句話既像是說自己，也像是說這片區域商場過度扎堆下的某種“集體焦慮”。

　　沿著青年大街自五里河公園始，至彩電中心止，短短3站公交車程的路段，林立的高樓已使它顛覆了老沈陽人對五里河地區的印象。而百貨賣場，也從一家久麗百貨(前身為西武百貨)攀升至8家。

　　新世界K11購物藝術中心26萬平方米、夏宮城市廣場3.5萬平方米、友誼時代廣場6萬平方米、茂業百貨8萬平方米、佳兆業10萬平方米……這些來勢洶洶的商業大鱷將這一區域塞滿，加上已轉型茶城的原世茂百貨、正改造升級的華聯五里河店，五里河地區商場面積已高達60萬平方米。

　　在五里河附近生活了10多年的居民王婷常以小資自居，但對家門口陸續開出這么多大商場，她表示很難理解，在她看來每個人都有自己的消費習慣和目標場所，大商場間應該有個合理的輻射半徑，至少應有個兩三公里吧。

　　王婷說：“雖然五里河地區寫字樓林立，就業人口非常大，可每到下班時刻，這些人基本都是通過自駕、公交、地鐵迅速分散到城市的各個角落，晚上七八點我也逛過家附近的這幾個商場，顧客稀稀拉拉毫無人氣，這和中街、太原街、北行這些傳統的商業中心完全不一樣。”

　　陳丹妮的擔心還在于，附近新開的商場如果再引進自己銷售的品牌，她的業績可能還要“慘上加慘”。“門店一兩天不開張的情況都有可能，不敢想像臨近其他賣場有同一品牌的門店后，自己恐怕只有拿基本工資的份兒了。”她說。熟悉沈城商場招商模式的業內人士李健告訴記者，東北不少零售物業招商都是通過代理商，而代理商提供的品牌無法配合如此多項目的需求，至少他們并不情愿把自己的門店開得那么集中，因為那樣會明顯遭遇高投入低產出。

　　未來之路如何走?

　　兩組來自全球知名房地產咨詢服務機構的調查數據，一度將沈陽商業中心“過剩”推上風口浪尖。

　　來自世邦魏理仕的數據顯示，其在調查全球180個城市購物中心建設狀況后指出，沈陽已建成購物中心200萬平方米，還有170萬平方米的購物中心正繁忙建設中，在建購物中心體量世界第四位。另一組來自仲量聯行的報告則披露，沈陽目前商業中心空置率高達24.3%，位居全國第一。

　　香港聯祥總經理杜宏鵬說：“沈陽區域優勢較強，城市化水平發展快，高鐵等使其對周邊的輻射越來越大，沈陽的商業已經不是一個城市的商業，但就現階段的商業中心開發量來看，已經不是過剩之憂了，而是切切實實過剩了。”持同樣看法的還有遼寧社科院經濟研究所副所長張萬強，他向記者表示，五里河商場過剩的趨勢越來越明顯，如果不錯位和特色經營，因定位過高、供應量偏大、品牌重復等，會加劇這種過剩趨勢。

　　某商場招商部人士認為，五里河商圈作為新興商圈，需要經營者耐心培育，商場集中可能存在同業競爭的弊端，但同樣存在發揮群體聚集效應的作用，應加快該區域被接納和認同的進程。

　　專業機構透露，沈陽目前包括在建、在售的商業中心，總供應量達到了2000萬平方米，按沈陽常住人口820萬估算下來，沈陽人均商業購物面積近3平方米，而在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般為1.2平方米。

　　杜宏鵬說：“住宅地產經歷2008年、2010年的波折，給商業地產帶來了機遇，一是不限購，二是住宅限購使其投資屬性被動轉移至商業地產項目。此外，開發商也熱衷商業地產，可以通過配套商業項目提高住宅產品售價，同時承載更高的容積率要求，利潤空間因此提升約1.5倍。”

　　事實上，除了開發商的利益沖動，一只有形之手也左右著商場開發的大增。張萬強表示，現階段政府有關部門對商業地產開發的優惠政策和條件，使得一些企業在看好沈陽消費市場的同時，卻在準備不充分時非理性擴張。

　　一邊是大體量商業中心的開發熱情高漲，一邊是多家百貨商業的陸續撤離，或許這就是沈城百貨商業加速市場洗牌的一個訊號。張萬強預測，這種市場洗牌至少在5年之內都不會結束，在此期間，對于商業百貨，建議從定位、經營理念等各方面，做好適合沈陽本地消費人群的規劃，做出自身特色，才能贏得競爭。
　　（中國商報 胡海林）