自2013年開始，國內商業地產投資風險驟增，主要緣于項目的招商困境導致項目無法開業 或開業后品牌與業態無法按定位來落位，造成一部分無法開業或開業后經營步入困境。首先緣于國內商業地產開發商早期的投機心里，其次就是國內商業地產開發商沿用住宅地產開發的思路來進行購物中心開發，沒有經過嚴格的項目可行性研究，盲目上項目、圈地，一味追求規模、檔次，最終造成項目經營難以為繼，投資無法收回。也有不少地方，不考慮當地實際經濟發展水平和消費能力，盲目跟風上項目，導致商業物業嚴重飽和、空置，造成社會資源浪費，很多地方存在購物中心的“超生”、“超大”和“超前”現象。

   于是，過去的一年許多商業地產企業基于零售品牌普遍客流下降、業績下滑，而商業地產項目反增不減，許多零售品牌紛紛壓縮開店計劃。商業地產由于招商難，便開始打著增加“體驗業態”的旗幟，希望籍此能吸引品牌商家進駐，于是，在過去的一年，放眼國內幾乎所有的商業地產，甚至包括百貨業都儼然在進行著一場“體驗式的革命”。然而，什么是真正的體驗式商業？嚴格來說“體驗式”商業現在國內仍處于發展初期，反正也沒人能真正說得明道得清，正如有人說上海K11也只是體驗式商業也僅僅是冰山一角，大家更多的玩起了概念，就象某從事百貨的朋友和我說，他們的百貨業其實就是購物中心，其理由是他們的百貨內的業態同樣有主力店如超市、百貨，還有不少餐飲如麥當勞、肯德基、水果撈，還有美容美發、兒童娛樂等，如同購物中心集零售、娛樂、休閑多種業態如出一輒。現如今，“體驗式”商業似乎成了所有商業地產項目的“救命毫毛”，然而，實質卻是大家僅僅將其當成是在開業前“忽悠”品牌商家、前期宣傳推廣忽悠消費者的工具，這樣的現象導致許多商業地產項目開業后，步履維艱，商戶紛紛撤場，然后，又重新定位、重新招商，再定位，如此折騰，周而復始。。。

    據統計中國10余家大型購物中心業態構成顯示，目前國內購物中心各功能性業態的比重分別為：零售64%、餐飲20%、休閑娛樂12%、服務5%。國內購物中心的業態占比與東南亞購物中心的業態構成：零售52%、餐飲18%、娛樂休閑20%、服務10%相比，明顯國內大型購物中心的零售業態的比重與國際標準相比高12%。而娛樂休閑及服務業態與國際標準相比分別低8%、5%。這表明，國內購物中心與國外成熟購物中心相比，國內購物中心的業態結構不盡合理！這也是導致國內商地產企業步入招商難的困境主要原因，就是項目自身存在這樣那樣的諸多問題。

     從國內各地商業地產開發仍熱火朝天的勢頭來看，商業地產開發有增無減，除了將面臨招商難、開業難；還將面臨國內極度缺乏懂大型商業綜合體全盤運營的中高端人才，尤其是開業后如何保持穩定持續運營的高端人才的匱乏味；基于人才高度缺乏，許多商業地產企業甚至還來不及分清大型購物中心與百貨店在運營究竟有何區別，出于項目開業或工期或快速收租等等需要，便不加思索地將傳統百貨的運營團隊或中高人才，忙不迭地許以高薪或優厚待遇悉數招入旗下，如此完成購物中心運營團隊組建，其結果就是用“百貨的運營團隊”來運營購物中心，其決策就象猶如讓一個開“小舢板和船夫”去駕駛或操控一膄巨型航空母艦，二者完全不可同日而語，這樣輕率的決策除了對自已投資不負責任，更是對所有租賃商戶及廣大投資不負責任，最后這樣“運營結果可以大家可以猜想。其三，便是國內商業地產融資渠道單一，雖然，本次二會總理李克強在政府工作報告上提出要淘汰落后產能，鼓勵包括金融完善與改革創新等，但在短期無法解決商業地產融資饑渴與瓶頸，因此，本人預判，國內許多在開發中的項目將面臨移主或轉讓，如典型的珠三角地區佛山南海創鴻廣場項目，現正計劃轉讓。其四，基于電商對傳統的零售業的巨大沖擊，以及傳統的零售業多年來缺乏創新，依靠千篇一律的同質化經營，并憑籍國內宏觀經濟與人均收入的持續增長坐收紅利的思想，現如今也對商業地產零售業態的占比、零售業態的租金貢獻率等產生巨大的影響，令一度以零售業態作為主要收益考量的商業地產企業將雪上加霜。

          宏觀政策方面，2014年隨著政府加大反貪腐的力度，國內一些房地產企業拿地、銀行融資等靠潛規則的項目將更加雪上加霜，除了政策層面的影響，由于行業內外的諸多不利因素的影響，必將加速國內商業地產洗牌加劇，我相信還會陸續有更多商業地產項目將面臨生死之戰。。。 

                                   于2014/03/09