謝尚偉：時代 、行業、我們之二

   時代

    這或許是一個最好的時代，

    自由、向上、精彩，只要你足夠勤奮、眼界開闊，敢于創新，機會總是大于挑戰；

    這或許是一個最壞的時代，

    城市發展，人民小富，但社會充斥著各類矛盾與不安，“信任與放心”或已成為當前中國社會中的難能可貴的奢侈品。

    偶遇躺在地上，需要施以援手的陌生人，我們經常要在“扶與不扶”之間躊躇，要在“扶之前，自己取證以證清白”……這是多么令人沮喪的社會現實。當然我們應當相信，這只是社會中的極少數奇葩現象。

    這是一個變革的時代，

    從中央到地方，從政府到企業，變革已成為中國媒體最常見的關鍵詞；變則通，改則活；如果僵化的等待，在變革的浪潮中我們或許連原地踏步的機會都沒有。

    這是客戶體驗至上的時代。

    曾經勢不可擋，如火如荼的社交工具“微博一哥”新浪微博的“堅實地基”，已被騰訊“微信”的搖一搖功能大面積松土，當前“新浪微博”用戶群活躍程度大為降低；微信則大有攜當年QQ之勇，后發至上或成為新網絡社交工具的NO.1；

    第三方支付的“王者”阿里旗下的“支付寶”正直面以“復制見長，常后發制勝"，并且擁有6億QQ用戶的墊底的“微信支付”的強勢挑戰，微信支付與小米3的網上獨家發售合作，與海底撈的微信支付立減10元合作，成為微信支付2013年代表性的事件；

    曾經的手機霸主“諾基亞、摩托羅拉”已成昨日黃花，落得“賤賣圖存”的窘況，固執的黑莓當下欲委身于人尚不可得；失去了喬布斯的蘋果，不得不接受與三星平分秋色的尷尬，常此以住被三星超越或成必然……以上個案似乎在暗示我們，如果不切身為用戶著想，不深切關注極致的客戶體驗，曾經的成功似乎正在成為通向未來發展的絆腳石。

    小米，一個以互聯網為基因見長，將粉絲營銷應用到極致的中國智能手機新貴，僅用了兩年時間（2011-2013，小米1到小米3）就締造了2013年出貨1870萬臺，銷售收入316億元的神話，即便如此小米還長期背負“期貨”的罵名；小米的領軍人物“雷軍”更在2013年站上了給“中央7常委”上課的講臺。

    雷軍說，他當下必然親力親為的兩件事情，一是小米的產品必須經他親自體驗完善改進之后方可投放市場，二是每天都要上小米的粉絲社區傾聽用戶的聲音，并將用戶的有效建議直接應用于產品及系統優化。上小米的用戶社區，與用戶交流，傾聽用戶的意見，快速響應，將用戶的聲音融入產品的無止盡的優化中已成為小米研發團隊的必修課與習慣性工作與思維模式。

   這更是一個移動互聯，全民網購時代。

   阿里旗下的天貓、淘寶9年時間從0到1萬億，京東商城9年時間實現從0到超1000億，從100億到1000億的跨越則只花了短短3年時間，汪洋等中央領導則成為京東商城的訪客。

    中央決策層對于互聯網、電商新貴頻拋橄欖枝，這不僅是時代與市場的趨勢，更是因為這些企業通過自身的經營模式正在實際的踐行“群眾路線”，并快速重構中國社會在改革開放的經濟浪潮中已經失去的誠信經營社會信用體系。

     這樣的一個時代，充滿了不確定性，多變但更精彩。

     我們曾經認為系好鞋帶，跑的比競爭對手快一點，我們就會贏；但在移動互聯當道的今天，我們或許連具象的競爭對手都很難以定義，很多曾經叱咤風云人企業或產品正在或已經消失，如膠片產業（柯達、樂凱）、walkman、MP3、VCD與DVD、固定電話、電報與普通信件、機械相機、BP機與尋呼臺、實體按鍵的手機…，下一個倒下的又會是誰？

    借鑒互聯網企業的“成功核心”——不斷改進與積極的自我否定，傾聽客戶的聲音，并為之快速響應，創造極致的客戶體驗，力求超越其客戶期望或許才是企業未來發展的制勝之道。

   行業。

    我們所從事的行業，毀譽參半！中國房地產業雖然對“城市發展、人居改善、GDP、中國經濟”做出了巨大的貢獻，但KFS常常被不明就里的“群眾”及“揣著明白裝糊涂”的媒體扣上“無良、暴利”的帽子，這種“黑鍋”房地產行業或許還要繼續背下去。但是，我們必須清醒的認識到中國的房地產業的黃金時代已然過去，廣大中小開發企業正在和購房者一起經歷“高地價、高門檻”帶來的發展與生存的壓力與痛苦。

  1、房地產的暴力時代一去不復返，中國房地產已不可逆轉的滑入白銀時代，即便如此房地產較之制造業仍然是資本追逐的目標；

  2、新一屆政府已清晰的認識到濫發貨幣的危害，把印鈔機管起來，甚至鎖起來或許是中國未來兩三年的常態，適度從緊或許是未來貨幣政策總基調；利率市場化的結果必然是財務成本趨高，中國房地產高金融杠桿、無序發展的時代一去不再，穩鍵而可持續的現金流才是未來房地產企業必須管控的“核心風險”。

  3、 行業集中度加劇，2013年1000億俱樂部由2012年的3家上升為6家，百億俱樂部由2012年的50家上升為65家；中小房企的道阻且長，我們必須在發展的過程中找出適合自身的捷徑，做強做大，在某些方面實現彎道越車。

  4、強強聯合，抱團拿地進一步推高優質土地獲取的門檻，房地產行業集中度將因此潮流進一步加快，如招商地產與香港置地，保利與萬科，中海與九龍倉；九龍倉與綠城、紅星與力帆……

  5、政府短期、臨時性行政性干預將逐步被“金融稅收、土地供應、保障房與商品房雙軌制供應結構”等多重市場化手段所取代，中國樓市將逐步進入相對緩和的發展期；

  6、不動產登記制度已箭在弦上，肯定要發；快在年內，慢則在本屆政府任期內完成；通過不動產登記完成對全國房產持有情況的綜合普查之后，針對持有環節的房產稅或不動產稅必然更大范圍的鋪開，住宅去投機、去投資化勢成必然；更大程度的關注剛需與剛改，堅定的“走群眾路線”或許才是期望實現企業規模化穩健發展的必由之路。

  7、70、80后已步入中年，90后開始步入職場，正在成為未來消費的新生力量，抓住80后，關注90后是我們所有行業企業都必須要做的市場功課。

  8、中國人口老齡化趨勢已逐步顯現，積極的看，這或許是一個的新細分市場，消極的來看，中國人口最大基數的50、60后的老去，必然導致內需不足的中國，消費需求持續疲軟，中國經濟兩位數的增長黃金時代一去不復返。

  9、商業地產的井噴式發展，電商網購等線上交易呈約40%的年度復合增長，實體零售的增長乏力，同比增速持續下降，三者效應交互疊加的結果就是商業地產供應結構性過剩或將在三年之內出現，盲目而沒有充分準備的進軍商業地產，一味的復制他日黃花，把造大MALL運動簡單照搬的風險正在快速累積。

    審時、度勢，嘗試商住一體化發展，從社區居民的幸福生活角度出發，以大社區帶小而美的鄰里型全業態生活中心貼身服務于10分鐘通勤距離內的社區公眾或成中小房企商業地產穩健發展之路。值得欣慰的是，33000方的財信廣場時尚生活中心正在踐行這一思路，這也是財信地產的持有型“小而美”商業體的一次具有戰略意義的試水。

  10、中小城市的城鎮化大幕已啟，雖然蘊藏巨大的市場機會，但一二線城市對中產精英階層的吸附力不降反增，中小城市的需求不足與中小城市地方政府的政績導向下的無節制的超量土地供應，已經讓“快人兩步”投身小城鎮建設，在三、四、五線城市巨量儲備土地的部份房企深陷泥淖，如恒大、如碧桂園已深感危機，一期尚可，二、三期銷售乏力。因此，審慎進入三、四、五線中小城市，保持冷靜，禁得起誘惑，也是控制系統性風險的重要指導思想。

  11、重慶的二環時代已經開啟，2014年或將延續以往供應充分，競爭激烈，總體平穩的市場格局；由于大量的郊區型產品的供應或將延緩大主城區樓市均價的上升速度與幅度，從總體來看或將呈現量增價穩的平緩態勢。

  12、2014年的重慶將迎來4條軌道線全面通車，網絡化的捷運體系給沿線城市板塊的快速發展提供了可能，商業、住宅跟著軌道交通走將是未來重慶房地產發展的基本特征。

  13、兩江大橋（千廝門大橋、東水門大橋）及輕軌6號線將于今年6、7月份全面通車，重慶CBD金三角將實現順暢互通，江北嘴CBD將迎來竣工交房的小高峰，重慶CBD三角的強勢崛起或將改變當前主城核心商圈的競爭格局。

我們。

供職于中國最賺錢的行業之一，是我們之幸；

但是，行業賺錢，不意味著該行業里的每個企業必然盈利；昨天的成功，并不代表明天就能繼續輝煌。對于身處競爭空前充分的，可謂全國最苦最累的重慶市場的我們，更必須時刻抱有“如履薄冰”的審慎，嚴控風險；本著為公司創造利潤，為客戶創造價值的基本經營理念，有效控制成本，把每一分錢花在客戶能看見，能感知的地方，向小米學習做出超高性價比的復合化產品，更大程度的超越客戶的綜合預期，以有競爭力的產品及完善的服務體系來贏得市場。

對于身處當下“小變”時代的房地產行業的我們，當何以應對未來的不確定性？

1、懂經營，懂市場，懂項目；做對產品，并且把項目做正確。

簡言之，中檔快現流產品要速度，要高周轉；高端產品要利潤，慢工出細活兒，做出十二分的價值感，要成為突破品牌天花板的里程碑；復合化大盤則要做波段，要做出分期增值的快感，讓前期客戶的賺錢效應為成為我們的快銷益價的金字招牌。這些雖是老生常談，但的確也是金科玉律，放之四海而皆準的“真理”，本質還是一點“可持續的現金流”才是活下去的基石。

2、善于學習，不僅要向房地產行業的標桿企業學，也要向當前優秀互聯網的企業學，學習其開放的思維、快速的響應、對客戶體驗的極致追求、對效率的極致追求。

3、培養全員算賬意識。算時間賬，算成本賬，算品牌價值賬，算短期賬，算中長期賬……，以企業中長期可持續發展及品牌綜合價值的提升作為我們日常決策的基本指針；不好大喜功，不急功近利，穩健與中長期著眼才是企業可持續發展的基本指針。

4、關注競爭對手的行動，但更重要的是關注我們的客戶所思所想，做出令客戶欣喜的產品，致力于為客戶提供完整的、舒適的、便捷的生活體系。套用一句老話，我們不是賣房子的，我們是在提供高性價比的整體生活方式解決方案和投資理財、捍衛財富的金融體系解決方案。為客戶“省錢、省心、省時”，為客戶的投資“保值、增值”，讓客戶有面子，這才是我們的產品、營銷、服務努力的目標。

5、聚焦目標（戰略目標、經營目標、利潤指標），以堅強、高效執行為保障，扎實過程管理，全力確保核心節點的提前達成，為年度銷售目標的打下堅實基礎，才確保我們“勞有所獲”。

6、明晰計劃，未雨綢繆，預防項目推進過程中可能出現的種種不確定性，并做好克服各種困難的系統性應對方案，以有備無患，高效推進。世事最怕三個字，“沒想到”，也怕三個字“做不到”。

7、開放思維，打開視角，不僅局限于我們從事的行業，更要看清時代的發展趨勢；主動自發，變革創新，不斷的改進我們行業、我們工作中存在的這樣或那樣的不足，以自己的用心與專業為企業創造利潤、為客戶創造價值、為城市創造形象；在創新高效的工作中，提升自身的專業度與職業含金量。

總體而言，作為職場人士，作為企業我們還是應當尊奉市場經濟學之父亞當·斯密的名言“以利己之心，利人”，并自始至終貫徹之，或許才能走得穩健、長遠。（謝尚偉2014年1月19日晚于美茵河谷）