隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，單純依靠新區(qū)開發(fā)建設(shè)已不足以支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。舊城改造項(xiàng)目將成為未來中國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主流。無論對(duì)于政府還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，舊城改造項(xiàng)目都是不小的挑戰(zhàn)。舊城改造“改”什么？是在開發(fā)建設(shè)過程中首先要解決的問題。
1、土地開發(fā)
舊城改造項(xiàng)目所在區(qū)域居住條件差，私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，公共供暖、排水等市政配套設(shè)施缺乏，環(huán)境衛(wèi)生狀況較差，居民多為中低收入群體，隨著城市新區(qū)不斷拓展，舊城區(qū)原有繁華已然褪色，土地價(jià)值低、商業(yè)運(yùn)作難，土地缺乏規(guī)范化，存在產(chǎn)權(quán)不明晰的狀況，改造所在區(qū)域相較周邊成為價(jià)值洼地，單純依靠市場(chǎng)力量無法自發(fā)解決舊城改造區(qū)域的土地問題。成為市場(chǎng)失靈區(qū)域，需要政府介入，通過土地供給、融資及稅收補(bǔ)貼等激勵(lì)政策，以及有區(qū)別的土地開發(fā)政策推動(dòng)舊城改造土地開發(fā)問題的解決。
在舊城改造土地開發(fā)過程中，通過盤活閑置，挖掘存量、提高土地利用效率與集約化水平等措施來整合所在區(qū)域土地資源，加大土地收購儲(chǔ)備力度，形成舊城改造區(qū)域的土地良性儲(chǔ)備。在整合出來的土地中，統(tǒng)籌規(guī)劃，適當(dāng)安排商業(yè)開發(fā)用地，完善區(qū)域公共服務(wù)功能，通過商業(yè)開發(fā)反哺區(qū)域居民。通過劃撥與出讓相結(jié)合的土地供應(yīng)方式，從規(guī)模與結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面保證土地資源的供給和優(yōu)化。
2、住房開發(fā)
舊城改造過程中，最難于協(xié)調(diào)的莫過于住房拆遷問題了。舊城改造拆遷面積大，涉及居民眾多，集中規(guī)模拆遷，會(huì)出現(xiàn)租房難、居民生活水平急劇下降等現(xiàn)象，造成一系列的社會(huì)問題。通過采用梯次拆遷，先拆除回遷房所在地塊之上的房屋，待安置房建好后，組織居民一次性搬遷上樓，再對(duì)其他區(qū)域進(jìn)行拆遷。采取“先動(dòng)先選”方式，優(yōu)先讓動(dòng)遷較早的居民選擇回遷房，鼓勵(lì)居民盡早動(dòng)遷，減緩舊城改造帶來的住房壓力。
在住房建設(shè)方面，采取“規(guī)模開發(fā)、分類推進(jìn)”的建設(shè)模式，一方面，通過政府主導(dǎo)，市場(chǎng)主體參與的模式推進(jìn)規(guī)模連片開發(fā)，合理確定開發(fā)時(shí)序，開展高效率的大面積規(guī)模建設(shè)；另一方面，針對(duì)每一地塊的具體情況，政府與市場(chǎng)主體通過不同的合作形式推進(jìn)分類開發(fā)。
3、社會(huì)重構(gòu)
舊城改造不僅是對(duì)破損衰敗的舊城地區(qū)進(jìn)行建筑和城市風(fēng)貌的改造與更新，而且也對(duì)嵌入在城市實(shí)體空間中的社會(huì)空間產(chǎn)生了劇烈的影響，引發(fā)了城市社會(huì)空間的重構(gòu)。由于舊城改造引來了新的居民，稀釋了原有“老街坊、老鄰居式”的社會(huì)形態(tài)，原有的熟人社會(huì)被信任感普遍缺失的陌生人社會(huì)所取代，原有的社會(huì)組織、生活狀態(tài)被打破，傳統(tǒng)的街區(qū)文化遇到傳承問題，上述問題在舊城改造進(jìn)程中需要引起重視。
4、環(huán)境提升
居住環(huán)境惡劣、公共服務(wù)與市政功能匱乏是人們對(duì)老舊小區(qū)的普遍印象。影響社區(qū)環(huán)境的兩個(gè)關(guān)鍵要素是垃圾處理與生活污水的處理。通過政企合作推動(dòng)舊城區(qū)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市污染治理能力。在舊城改造問題上，通過高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌推進(jìn)道路硬化、街巷亮化、公共綠化及道路兩側(cè)的開發(fā)改造，加快完善居住、商貿(mào)、休閑等功能設(shè)施，提高建設(shè)改造標(biāo)準(zhǔn)。按照“完善功能、彰顯特色、提升品位”的理念，超前規(guī)劃建設(shè)，增加公共休閑空間，不斷提升載體功能和形象品位，加速與新區(qū)的對(duì)接融合。
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