核心提示：與徐家匯大商圈錯位經(jīng)營，港式細節(jié)淋漓盡致，定位清晰招商嚴格，小體量特色社區(qū)商業(yè)街永新坊如何逆勢而上?本文從開發(fā)背景，項目檔案，定期策略，區(qū)域環(huán)境，建筑規(guī)劃，商鋪規(guī)劃，布局規(guī)劃，SWOT分析八大方面對永新坊做了全面而詳細的解讀。值得開發(fā)策劃同仁學(xué)習(xí)借鑒。
特色性社區(qū)商業(yè)步行街，永新坊位于徐匯區(qū)辛耕路98號。店家一般都是兩層樓設(shè)計，店面也比較寬敞，地段靠近徐家匯。是徐家匯商圈周邊的又一衍生商業(yè)，覆蓋永新住宅項目，同時也是周邊住宅項目的商業(yè)依靠。
特點一：選址在人流密集的天鑰橋路
特點二：配合商圈，定位高檔社區(qū)商業(yè)
特點三：立足社區(qū)，以滿足周邊居住人群消費為主
特點四：統(tǒng)一規(guī)劃，引入多種業(yè)態(tài)，主打餐飲
特點五：人性化的步行街設(shè)計
一、開發(fā)背景
投資商——上海永龍房地產(chǎn)有限公司。上海永龍房地產(chǎn)有限公司在開發(fā)住宅、商業(yè)、辦公復(fù)合型項目方面擁有卓越的成績。
公司目前在上海主要開發(fā)的永新城項目，項目分為三期，總建筑面積達28萬平方米。
位于上海城市副中心徐家匯。
項目四至范圍為：北部是肇嘉浜路，西臨天鑰橋路，東面是宛平南路，南面是天際花園。
項目距離徐家匯交通樞紐僅500米左右的距離，有軌道交通1號線和多條公交線路，交通便利。
目前周邊商業(yè)氛圍早已成熟。項目處于人流密集的天鑰橋路，自開業(yè)起即擁有了強大的消費客流支撐。
永新坊，作為永新城的社區(qū)配套，已于2007年10月全面開業(yè)，是具一定規(guī)模、經(jīng)營內(nèi)容綜合性、商鋪品位層次較高的社區(qū)商業(yè)步行街。
它依附于徐家匯商圈，提供周邊0.5公里范圍內(nèi)約3萬居民的基本生活所需，同時也服務(wù)于徐家匯商圈的消費人群。
商戶經(jīng)營內(nèi)容涵蓋各個方面，商戶品質(zhì)較高，包括城市超市、品牌服飾、特色餐飲、生活服務(wù)等。
經(jīng)營模式為只租不售，運營狀況普通。目前出租率達到65%。租金價格目前均價17-25元，較招商初期，2年內(nèi)上漲近20%。
二、項目檔案
三、定位策略
挑出市場空白點、定位特色商業(yè)。
四、區(qū)域環(huán)境
1、區(qū)域環(huán)境——地理位置
位于上海市徐匯區(qū)內(nèi)徐匯板塊。
選址在徐家匯人流密集的天鑰橋路
2、區(qū)域環(huán)境——所處商圈
1)核心商圈現(xiàn)有商業(yè)(500米內(nèi))
項目周邊商業(yè)包括徐家匯商圈的大型商業(yè)、天鑰橋路和宛平南路。
商圈商業(yè)以中高檔百貨為主。
沿街商鋪以經(jīng)營中檔服裝、餐飲為主。
由于本社區(qū)商業(yè)定位中高檔，并以服務(wù)社區(qū)為主，
因此周邊商業(yè)與本商業(yè)競爭關(guān)系不強。
2)次級商圈現(xiàn)有商業(yè)(1公里內(nèi))
由于項目周邊為上海知名的棚戶區(qū)——虹鎮(zhèn)老街，低檔商業(yè)密度極高，因此商業(yè)環(huán)境不是非常理想。
周邊缺少與本商業(yè)構(gòu)成強烈競爭關(guān)系的大型高檔綜合商業(yè)。
3、區(qū)域環(huán)境——消費層級
圈定商業(yè)輻射圈，確定主要消費人群
目標(biāo)消費群體是：以永新城業(yè)主及住戶為主，兼顧提供周邊2公里范圍內(nèi)約10萬居民及徐家匯商圈消費人群。
商業(yè)定位是：滿足上述消費群體的基本生活所需。
3級商圈：
核心商圈——500米(支撐項目40～55%消費)
次級商圈——1公里(支撐項目25～45%消費)
輻射商圈——2公里(支撐項目15～35%消費)
1)核心商圈現(xiàn)有商業(yè)(500米內(nèi))
輻射地域面積近50萬平方米。近幾年超60萬平方米中高檔住宅的開發(fā)量及周邊徐家匯商圈帶來的消費人口，總計近3萬中高檔消費人口。預(yù)計未來3年內(nèi)該地區(qū)沒有新的住宅項目增加。
永新城：住戶多為白領(lǐng)，年齡段在30-40以上，有較強的消費能力，該社區(qū)是典型白領(lǐng)社區(qū)。
周邊高檔社區(qū)住戶主體特征：富裕階層居多、高收入戶占80%以上，私營企業(yè)主、高級白領(lǐng)，年齡在30～50歲居多。本地住戶3～4口之家居多。
2)次級商圈現(xiàn)有商業(yè)(1公里內(nèi))
輻射地域面積超過3平方公里。近幾年新建中高檔商品房總建筑面積達110萬平方米的開發(fā)量及周邊原有大量消費人口，加上周邊商務(wù)辦公樓企業(yè)及教育醫(yī)療等，總計近5萬消費人口。
周邊中高檔社區(qū)住戶人口主體特征：高收入戶約占40%、中等偏上戶占50%以上，公司白領(lǐng)居多，年齡范圍在25～65歲。本地住戶居多，有子女在鄰近地區(qū)就學(xué)或工作。
3)輻射商圈消費人群(2公里內(nèi))
輻射地域面積超過12平方公里，總計超過10萬人。目標(biāo)消費人群為中高收入人口。
輻射鄰近主要商圈：徐家匯商圈、打浦橋、上海體育場、上海游泳館。
主要交通方式：地鐵1號線徐家匯站距離500米、自駕車、公交車(703，205，923，732，15，93等)。
五、建筑規(guī)劃
1、建筑規(guī)劃-外立面設(shè)計
沿街加內(nèi)街的商業(yè)步行街給商鋪提供了最大的展示空間。
一條寬約15米的休閑步行街讓市民在購物之余，盡享良好的空間。
地下一層引入自然光，增加地下商業(yè)的可見度。
2、建筑規(guī)劃-外部交通
公共交通：
公交車703路，205路，923路，732路，15路，93路等。
軌道交通：
地鐵1號線，徐家匯站距離500米。
自駕線路：
可通過天鑰橋路聯(lián)通肇嘉浜路(僅300米)，或通過宛平南路直線連接城市快速路內(nèi)環(huán)高架路中山南路。
3、建筑規(guī)劃-平層交通
商業(yè)步行街兩端設(shè)置了兩個入口廣場，可為展覽、活動等提供場所，聚集人氣。
4、建筑規(guī)劃-垂直交通
商場兩端均設(shè)客用電扶梯，中間有無障礙電梯，便于顧客上下通行。
5、建筑規(guī)劃-地下交通
在寸土寸金的徐家匯，永新坊利用其自身為綜合型項目的優(yōu)勢，結(jié)合了地下集中車位和沿街停車位，為永新坊的消費者提供了足夠的停車空間。
六、商鋪規(guī)劃
1、商鋪規(guī)劃-建筑形態(tài)
項目規(guī)劃為步行街的商業(yè)形式，更切合消費者逛街購物的習(xí)慣。
2、商鋪規(guī)劃-業(yè)態(tài)配比
業(yè)態(tài)配比——零售：餐飲：服務(wù)=6：3：1
永新坊業(yè)態(tài)配比中零售和餐飲占到很大的比重，零售主要為服裝零售，餐飲為特色餐飲。
3、商鋪規(guī)劃-面積組合
各業(yè)態(tài)商鋪面積范圍
4、商鋪規(guī)劃-樓層分布
地下一層以餐飲為主，同時設(shè)有一個大型高端超市——CITY SHOP，集合型的餐飲設(shè)置可以對人流起到強大的吸引力，同時CITY SHOP也可以帶來高端消費人群。
一層、二層主要為零售業(yè)態(tài)，主要有服裝店和眼鏡店。
多個B1～1層上下連通點，幫助將消費者在地上和地下間流動。
5、商鋪規(guī)劃-商戶清單
七、布局規(guī)劃
1、布局規(guī)劃-店招
社區(qū)商業(yè)的店招，需統(tǒng)一規(guī)格與統(tǒng)一懸掛位置。
地下入口處設(shè)置主力店廣告位各景觀節(jié)點、休憩處，均設(shè)置廣告位。
高處設(shè)置大面積平面廣告和大型液晶屏幕，動態(tài)廣告。
二樓透明櫥窗可作廣告用。
2、布局規(guī)劃-景觀
八、SWOT分析
與徐家匯大商圈錯位經(jīng)營，港式細節(jié)淋漓盡致，定位清晰招商嚴格，體量較小是其一大遺憾。
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
