2014年是購物中心變化最多的一年，各家都在試探性“換血”改造，并試圖植入自身獨(dú)創(chuàng)的DNA，以求在早前同質(zhì)化的購物中心謀求“新活力、新標(biāo)簽、新時(shí)尚”。本報(bào)告總結(jié)了2014年購物中心總體發(fā)展情況，分析了主要城市購物中心開業(yè)和開發(fā)規(guī)模，并對2015年購物中心發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析。
一、2014年購物中心發(fā)展總結(jié)分析：購物中心飽和度差異明顯、一線城市租金上漲、二三線持續(xù)低迷、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)消費(fèi)快速增長
1.購物中心人均面積和租金走勢分析
2014年2季度全球各城市在建購物中心面積前20位中，我國城市占據(jù)13個(gè)城市間供需分化加劇，一線城市仍有較大發(fā)展空間：上海（1.1平）、北京（0.7平）、廣州（0.4平）、深圳（0.4平）、天津（0.5平）等一線城市人均購物中心面積較低，而且由于人口持續(xù)凈流入，購物中心隨城鎮(zhèn)外延仍有較大擴(kuò)展空間。部分二線城市未來供需存在失衡的傾向，風(fēng)險(xiǎn)較大，例如沈陽、常州、佛山等地。
城市間購物中心飽和度差異明顯：北京、天津等城市仍有較大發(fā)展空間，一線城市過剩情況不明顯。
從租金水平的走勢來看：一線城市，尤其是核心商圈，人流巨大而新增地塊有限，商業(yè)地產(chǎn)的供給并不能完全滿足強(qiáng)勁需求，故租金持續(xù)穩(wěn)步上漲；二線城市零售物業(yè)則因供給過多、同質(zhì)化競爭，首層租金持續(xù)走低。一線城市租金穩(wěn)健上漲、二線城市則持續(xù)低迷。
2.購物中心人均面積和租金走勢分析
隨著電商等業(yè)態(tài)的興起，沖擊了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)差模式，價(jià)格競爭方面線下已經(jīng)不具備優(yōu)勢，線上無法提供的休閑娛樂體驗(yàn)逐步成為線下商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。消費(fèi)更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境、服務(wù)買單。數(shù)據(jù)顯示，餐飲娛樂等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)消費(fèi)快速增長，電影院票房收入增速持續(xù)高于30%，而限額以上餐飲業(yè)營業(yè)額增速也持續(xù)高于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出增速的平均水平。
餐飲娛樂等體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)增速整體遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出增速。
二、2014年國內(nèi)典型城市購物中心開發(fā)情況：上海開發(fā)面積最高、二線購物中心趕超一線、三線城市開發(fā)明顯落后
2013年，廣州購物中心新增供應(yīng)創(chuàng)新高， 2013年下半年，廣州市有6個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心相繼開業(yè)，新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積總量達(dá)65 .8萬平方米，除了高德置地四季的冬商場和花城匯三區(qū)外，其他項(xiàng)目都位于番禺區(qū)，包括番禺萬達(dá)廣場、永旺夢樂城、荔園新天地和圣鑫商業(yè)廣場。
事實(shí)上，不僅廣州，購物中心建造熱潮正在整個(gè)中國蔓延———從東部沿海到西部內(nèi)陸，從大都市的“新區(qū)C B D”到小縣城的“核心商圈”。2014年全國新增購物中心的總數(shù)達(dá)到歷史最高水平。根據(jù)對20個(gè)主要城市進(jìn)行了監(jiān)測，2013年約有150個(gè)購物中心開業(yè)，新開業(yè)購物中心的平均面積超過8萬平方米。預(yù)計(jì)到2015年底，北上廣深等中國四大城市的購物中心面積將增加約40%，16個(gè)較小城市的供給量將翻番，其中增長最快的是武漢、重慶、成都，增加至少1.5倍。
如上圖所示，2014年1-11月，國內(nèi)購物中心開業(yè)主要集中在一二線城市。一線城市均有2-6個(gè)購物中心開業(yè)，成都有8個(gè)購物中心開業(yè)，排名全國第一，其次為濟(jì)南、上海和重慶。
2001-2004年期間，國內(nèi)每年購物中心的新增體量基本上是100-200家之間；而大轉(zhuǎn)折正在到來，2012-2015年，這個(gè)區(qū)間將是300-400家之間。也就是說，從2010年到2015年，中國新增的購物中心的增長率達(dá)到了893%。這樣的速度，在一個(gè)新興市場國家是不多見的。
1.一線城市中上海購物中心開發(fā)面積最高
2013年-2014年11月一線重點(diǎn)城市購物中心開發(fā)情況:2014年11月一線重點(diǎn)城市共開工購物中心項(xiàng)目146.8萬平方米，預(yù)計(jì)2015-2017年一線城市至少有146萬平方米的購物中心面市。其中2014年1-11月上海購物中心開工面積最高，達(dá)112.8萬平方米，遠(yuǎn)超其他三個(gè)城市，其中北京在2014年1-11月沒有新購物中心開工，廣州和深圳購物中心開工面積均低于25萬平方米。
從開業(yè)情況來看，2014年1-11月，上海仍然是開業(yè)規(guī)模最高的城市，達(dá)82萬平方米，其次為廣州，開業(yè)規(guī)模將近60萬平方米。深圳和北京購物中心開業(yè)規(guī)模分別為18.8萬平方米和28.8萬平方米，落后二線部分重點(diǎn)城市購物中心的開業(yè)規(guī)模。
2.二線重點(diǎn)城市購物中心開發(fā)速度超一線城市
2014年1-11月二線重點(diǎn)城市中，以成都購物中心開發(fā)總面積最高，達(dá)123.6萬平方米，其次為武漢，購物中心開發(fā)總面積為98萬平方米。
從開工面積來看，2014年1-11月，二線重點(diǎn)城市購物中心的開工規(guī)模基本上超過了廣州、、深圳、北京等一線城市，預(yù)計(jì)未來新入市的購物中心將以二線城市為主。
其中以重慶購物中心開工面積最高，達(dá)64.8萬平方米，遠(yuǎn)超其他城市購物中心開工面積。鄭州、成都、蘇州購物中心開工面積在35-40萬平方米，武漢、長沙、青島購物中心開工面積在15-25萬平方米，其中南京和天津在2014年1-11月沒有新購物中心開工。
從開業(yè)面積來看，2014年1-11月， 成都和武漢購物中心開業(yè)面積遠(yuǎn)超其他城市，分別達(dá)84.6萬平方米和76萬平方米。南京購物中心面積達(dá)46萬平方米，鄭州、蘇州、長沙、天津城市購物中心開業(yè)規(guī)模均低于30萬平方米，其中青島僅3.8萬平方米。從整體上看，2014年二線城市的購物中心開業(yè)規(guī)模并不遜色一線城市。
3.三線重點(diǎn)城市購物中心開發(fā)明顯落后一二線城市
目前，三四線城市人口大多在50-100萬人，部分城市的人均GDP已到達(dá)中等收入水平，但人均收入與人均GDP的比值遠(yuǎn)大于國際均值。很多城市的人口形態(tài)正在形成鮮明的改變，這和大型城市相對穩(wěn)固的消費(fèi)群體相比仍有明顯不同。
2014年1-11月，三線重點(diǎn)城市以臺州購物中心開發(fā)總規(guī)模最高，達(dá)74.1萬平方米；泉州溫州、貴陽購物中心開發(fā)規(guī)模均在35-50萬平方米，金華、常州、嘉興、揚(yáng)州購物中心開發(fā)規(guī)模在10-30萬平方米。
從開工面積來看，三線重點(diǎn)城市購物中心開工規(guī)模略遜與二線城市，但已經(jīng)超過一線部分城市。2014年1-11月三線重點(diǎn)城市中，以臺州購物中心開工面積最高，達(dá)到43.4萬平方米，根據(jù)2013年累計(jì)開工規(guī)模，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)再有66萬平方米的購物中心入市。溫州和貴陽購物中心2014年1-11月開工面積在35-45萬平方米，金華、常州、嘉興、揚(yáng)州的購物中心開工面積均低于15萬平方米。
從開業(yè)面積來看，2014年1-11月，三線重點(diǎn)城市中，以泉州開業(yè)規(guī)模最高，達(dá)到23萬平方米，其次為臺州，購物中心開業(yè)規(guī)模達(dá)20.7萬平方米。其余城市均低于20萬平方米。從這一點(diǎn)來看，三線城市還是遠(yuǎn)落后于一二線城市。
3.三線重點(diǎn)城市購物中心開發(fā)明顯落后一二線城市
目前，三四線城市人口大多在50-100萬人，部分城市的人均GDP已到達(dá)中等收入水平，但人均收入與人均GDP的比值遠(yuǎn)大于國際均值。很多城市的人口形態(tài)正在形成鮮明的改變，這和大型城市相對穩(wěn)固的消費(fèi)群體相比仍有明顯不同。
2014年1-11月，三線重點(diǎn)城市以臺州購物中心開發(fā)總規(guī)模最高，達(dá)74.1萬平方米；泉州溫州、貴陽購物中心開發(fā)規(guī)模均在35-50萬平方米，金華、常州、嘉興、揚(yáng)州購物中心開發(fā)規(guī)模在10-30萬平方米。
從開工面積來看，三線重點(diǎn)城市購物中心開工規(guī)模略遜與二線城市，但已經(jīng)超過一線部分城市。2014年1-11月三線重點(diǎn)城市中，以臺州購物中心開工面積最高，達(dá)到43.4萬平方米，根據(jù)2013年累計(jì)開工規(guī)模，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)再有66萬平方米的購物中心入市。溫州和貴陽購物中心2014年1-11月開工面積在35-45萬平方米，金華、常州、嘉興、揚(yáng)州的購物中心開工面積均低于15萬平方米。
從開業(yè)面積來看，2014年1-11月，三線重點(diǎn)城市中，以泉州開業(yè)規(guī)模最高，達(dá)到23萬平方米，其次為臺州，購物中心開業(yè)規(guī)模達(dá)20.7萬平方米。其余
三、2015年購物中心發(fā)展變化趨勢：融入旅游文化元素、購物中心兼并收購成潮流、社區(qū)型、衛(wèi)星商城成主流形態(tài)
1. 將融合旅游文化等元素于一體
萬科打自提出“做城市配套服務(wù)商”的定位后，開始積極轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型，成立商管公司，專門負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)；一直專注住宅行業(yè)的恒大地產(chǎn)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。然而，越來越多房企轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)體，必然會導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目過剩。
電商對零售業(yè)的沖擊越來越大，僅就2014年雙十一期間，天貓交易額就突破571億元。甚至快時(shí)尚品牌也加盟了天貓。電商擁有便捷與價(jià)格方面的優(yōu)勢，而購物中心想在這樣的情況之下立足，需要做的是在體驗(yàn)上下功夫。為此，部分新開業(yè)購物中心在體驗(yàn)上借鑒了不少購物中心的經(jīng)驗(yàn)，包括K11、大悅城等。
同時(shí)，為增強(qiáng)消費(fèi)者的體驗(yàn)感，需在外形設(shè)計(jì)以及細(xì)節(jié)上多花心思。當(dāng)然，在外形上的不斷創(chuàng)新，導(dǎo)致購物中心也漸漸成城市一道亮麗風(fēng)景線，繼而也成旅游勝地。以深圳海上世界為例，以后的購物中心趨勢將是商業(yè)體與旅游、文化等行業(yè)結(jié)合一起。
2. 購物中心進(jìn)入兼并收購元年
總體來說無論是一、二線城市還是三、四線城市由于規(guī)劃無序?qū)е铝苏w商業(yè)供給量偏大，特別是三、四線城市更是供過于求。一、二線城市主要是全國或者區(qū)域的經(jīng)濟(jì)或政治中心，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較好，形成資金、人才上的漩渦效應(yīng)，人口不斷倒入城市不斷擴(kuò)張，消費(fèi)理念也相對領(lǐng)先。仍然是商業(yè)地產(chǎn)的必爭之地。三、四線城市由于整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模相對較小，對于商業(yè)地產(chǎn)存量的消化相對較慢。
2015年整體經(jīng)濟(jì)仍然處于調(diào)整期國際品牌主流趨勢是收縮，即使個(gè)別品牌有發(fā)展計(jì)劃也僅限于一、二線城市，國內(nèi)品牌關(guān)店潮仍將繼續(xù)。三、四線城市開店壓力巨大。
行業(yè)格局上，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入專業(yè)化發(fā)展時(shí)代，會成為購物中心兼并收購元年，央企商業(yè)地產(chǎn)憑借資金實(shí)力兼并收購趨勢不減，外資和民營企業(yè)放緩開發(fā)節(jié)奏，非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商面臨巨大的資金成本壓力。
3.社區(qū)型、衛(wèi)星商城是購物中心調(diào)整方向
（1）社區(qū)型購物中心未來國內(nèi)商業(yè)主流形態(tài)
2014年，深圳本地標(biāo)榜自己是社區(qū)型購物中心的商城越來越多，中航九方、cococity、綠景1866佐阾薈等都是對針對家庭消費(fèi)、不斷增強(qiáng)體驗(yàn)性的新型商城。由于2014年開業(yè)的購物中心大都集中于龍華、龍崗片區(qū)，未來幾年深圳商業(yè)往北大力拓展在業(yè)內(nèi)看來是一大趨勢。
（2）“衛(wèi)星”商城 存在利益博弈，須謹(jǐn)慎對待
深圳灣商圈里 “OK MALL”的小型購物中心低調(diào)入市，但由于地處深圳灣商圈核心地段，而且可以說與附近的海岸城、天利名城、保利文化廣場短兵相接，因此引起業(yè)內(nèi)的關(guān)注。 但這家宣布開業(yè)的商城的開業(yè)率并不高，很多地方還貼有商鋪招商的字眼，而已經(jīng)開業(yè)的小商鋪大多以潮流服飾、特色餐飲和美容服務(wù)為主。這個(gè)重新改造過來的商城由于體量、硬件等原因，并不會像附近購物中心那樣走中、高端的路線，反而是希望打造大眾化業(yè)態(tài)，將商圈的中低消費(fèi)群吸引過來進(jìn)行消費(fèi)，進(jìn)行錯(cuò)位競爭。
其實(shí)這種類似打造片區(qū)商圈中的“衛(wèi)星”商城并不少見，它以經(jīng)營靈活、業(yè)態(tài)豐富，與其他商城進(jìn)行互補(bǔ)作為自身的核心競爭力。比較成功的例如有在萬象城與K KM A LL夾縫中經(jīng)營得非常好的地王廣場；將中心城和福田COCO PARK連接在一起吸收了極高人氣的連城新天地，這些商業(yè)機(jī)構(gòu)因勢而變，利用特色業(yè)態(tài)取長補(bǔ)短成就別人的同時(shí)也成就了自己。
（來源：中購聯(lián)）
