2014年是購物中心變化最多的一年，各家都在試探性“換血”改造，并試圖植入自身獨創的DNA，以求在早前同質化的購物中心謀求“新活力、新標簽、新時尚”。本報告總結了2014年購物中心總體發展情況，分析了主要城市購物中心開業和開發規模，并對2015年購物中心發展趨勢進行了分析。
一、2014年購物中心發展總結分析：購物中心飽和度差異明顯、一線城市租金上漲、二三線持續低迷、體驗式業態消費快速增長
1.購物中心人均面積和租金走勢分析
2014年2季度全球各城市在建購物中心面積前20位中，我國城市占據13個城市間供需分化加劇，一線城市仍有較大發展空間：上海（1.1平）、北京（0.7平）、廣州（0.4平）、深圳（0.4平）、天津（0.5平）等一線城市人均購物中心面積較低，而且由于人口持續凈流入，購物中心隨城鎮外延仍有較大擴展空間。部分二線城市未來供需存在失衡的傾向，風險較大，例如沈陽、常州、佛山等地。
城市間購物中心飽和度差異明顯：北京、天津等城市仍有較大發展空間，一線城市過剩情況不明顯。
從租金水平的走勢來看：一線城市，尤其是核心商圈，人流巨大而新增地塊有限，商業地產的供給并不能完全滿足強勁需求，故租金持續穩步上漲；二線城市零售物業則因供給過多、同質化競爭，首層租金持續走低。一線城市租金穩健上漲、二線城市則持續低迷。
2.購物中心人均面積和租金走勢分析
隨著電商等業態的興起，沖擊了商業地產的價差模式，價格競爭方面線下已經不具備優勢，線上無法提供的休閑娛樂體驗逐步成為線下商業發展的重點。消費更愿意為體驗、環境、服務買單。數據顯示，餐飲娛樂等體驗式業態消費快速增長，電影院票房收入增速持續高于30%，而限額以上餐飲業營業額增速也持續高于城鎮居民消費支出增速的平均水平。
餐飲娛樂等體驗式消費業態增速整體遠高于城鎮居民消費性支出增速。
二、2014年國內典型城市購物中心開發情況：上海開發面積最高、二線購物中心趕超一線、三線城市開發明顯落后
2013年，廣州購物中心新增供應創新高， 2013年下半年，廣州市有6個優質購物中心相繼開業，新增優質商業面積總量達65 .8萬平方米，除了高德置地四季的冬商場和花城匯三區外，其他項目都位于番禺區，包括番禺萬達廣場、永旺夢樂城、荔園新天地和圣鑫商業廣場。
事實上，不僅廣州，購物中心建造熱潮正在整個中國蔓延———從東部沿海到西部內陸，從大都市的“新區C B D”到小縣城的“核心商圈”。2014年全國新增購物中心的總數達到歷史最高水平。根據對20個主要城市進行了監測，2013年約有150個購物中心開業，新開業購物中心的平均面積超過8萬平方米。預計到2015年底，北上廣深等中國四大城市的購物中心面積將增加約40%，16個較小城市的供給量將翻番，其中增長最快的是武漢、重慶、成都，增加至少1.5倍。
如上圖所示，2014年1-11月，國內購物中心開業主要集中在一二線城市。一線城市均有2-6個購物中心開業，成都有8個購物中心開業，排名全國第一，其次為濟南、上海和重慶。
2001-2004年期間，國內每年購物中心的新增體量基本上是100-200家之間；而大轉折正在到來，2012-2015年，這個區間將是300-400家之間。也就是說，從2010年到2015年，中國新增的購物中心的增長率達到了893%。這樣的速度，在一個新興市場國家是不多見的。
1.一線城市中上海購物中心開發面積最高
2013年-2014年11月一線重點城市購物中心開發情況:2014年11月一線重點城市共開工購物中心項目146.8萬平方米，預計2015-2017年一線城市至少有146萬平方米的購物中心面市。其中2014年1-11月上海購物中心開工面積最高，達112.8萬平方米，遠超其他三個城市，其中北京在2014年1-11月沒有新購物中心開工，廣州和深圳購物中心開工面積均低于25萬平方米。
從開業情況來看，2014年1-11月，上海仍然是開業規模最高的城市，達82萬平方米，其次為廣州，開業規模將近60萬平方米。深圳和北京購物中心開業規模分別為18.8萬平方米和28.8萬平方米，落后二線部分重點城市購物中心的開業規模。
2.二線重點城市購物中心開發速度超一線城市
2014年1-11月二線重點城市中，以成都購物中心開發總面積最高，達123.6萬平方米，其次為武漢，購物中心開發總面積為98萬平方米。
從開工面積來看，2014年1-11月，二線重點城市購物中心的開工規�；旧铣^了廣州、、深圳、北京等一線城市，預計未來新入市的購物中心將以二線城市為主。
其中以重慶購物中心開工面積最高，達64.8萬平方米，遠超其他城市購物中心開工面積。鄭州、成都、蘇州購物中心開工面積在35-40萬平方米，武漢、長沙、青島購物中心開工面積在15-25萬平方米，其中南京和天津在2014年1-11月沒有新購物中心開工。
從開業面積來看，2014年1-11月， 成都和武漢購物中心開業面積遠超其他城市，分別達84.6萬平方米和76萬平方米。南京購物中心面積達46萬平方米，鄭州、蘇州、長沙、天津城市購物中心開業規模均低于30萬平方米，其中青島僅3.8萬平方米。從整體上看，2014年二線城市的購物中心開業規模并不遜色一線城市。
3.三線重點城市購物中心開發明顯落后一二線城市
目前，三四線城市人口大多在50-100萬人，部分城市的人均GDP已到達中等收入水平，但人均收入與人均GDP的比值遠大于國際均值。很多城市的人口形態正在形成鮮明的改變，這和大型城市相對穩固的消費群體相比仍有明顯不同。
2014年1-11月，三線重點城市以臺州購物中心開發總規模最高，達74.1萬平方米；泉州溫州、貴陽購物中心開發規模均在35-50萬平方米，金華、常州、嘉興、揚州購物中心開發規模在10-30萬平方米。
從開工面積來看，三線重點城市購物中心開工規模略遜與二線城市，但已經超過一線部分城市。2014年1-11月三線重點城市中，以臺州購物中心開工面積最高，達到43.4萬平方米，根據2013年累計開工規模，預計未來三年內再有66萬平方米的購物中心入市。溫州和貴陽購物中心2014年1-11月開工面積在35-45萬平方米，金華、常州、嘉興、揚州的購物中心開工面積均低于15萬平方米。
從開業面積來看，2014年1-11月，三線重點城市中，以泉州開業規模最高，達到23萬平方米，其次為臺州，購物中心開業規模達20.7萬平方米。其余城市均低于20萬平方米。從這一點來看，三線城市還是遠落后于一二線城市。
3.三線重點城市購物中心開發明顯落后一二線城市
目前，三四線城市人口大多在50-100萬人，部分城市的人均GDP已到達中等收入水平，但人均收入與人均GDP的比值遠大于國際均值。很多城市的人口形態正在形成鮮明的改變，這和大型城市相對穩固的消費群體相比仍有明顯不同。
2014年1-11月，三線重點城市以臺州購物中心開發總規模最高，達74.1萬平方米；泉州溫州、貴陽購物中心開發規模均在35-50萬平方米，金華、常州、嘉興、揚州購物中心開發規模在10-30萬平方米。
從開工面積來看，三線重點城市購物中心開工規模略遜與二線城市，但已經超過一線部分城市。2014年1-11月三線重點城市中，以臺州購物中心開工面積最高，達到43.4萬平方米，根據2013年累計開工規模，預計未來三年內再有66萬平方米的購物中心入市。溫州和貴陽購物中心2014年1-11月開工面積在35-45萬平方米，金華、常州、嘉興、揚州的購物中心開工面積均低于15萬平方米。
從開業面積來看，2014年1-11月，三線重點城市中，以泉州開業規模最高，達到23萬平方米，其次為臺州，購物中心開業規模達20.7萬平方米。其余
三、2015年購物中心發展變化趨勢：融入旅游文化元素、購物中心兼并收購成潮流、社區型、衛星商城成主流形態
1. 將融合旅游文化等元素于一體
萬科打自提出“做城市配套服務商”的定位后，開始積極轉型轉型，成立商管公司，專門負責商業項目開發；一直專注住宅行業的恒大地產也開始涉足商業地產項目。然而，越來越多房企轉型開發商業體，必然會導致商業項目過剩。
電商對零售業的沖擊越來越大，僅就2014年雙十一期間，天貓交易額就突破571億元。甚至快時尚品牌也加盟了天貓。電商擁有便捷與價格方面的優勢，而購物中心想在這樣的情況之下立足，需要做的是在體驗上下功夫。為此，部分新開業購物中心在體驗上借鑒了不少購物中心的經驗，包括K11、大悅城等。
同時，為增強消費者的體驗感，需在外形設計以及細節上多花心思。當然，在外形上的不斷創新，導致購物中心也漸漸成城市一道亮麗風景線，繼而也成旅游勝地。以深圳海上世界為例，以后的購物中心趨勢將是商業體與旅游、文化等行業結合一起。
2. 購物中心進入兼并收購元年
總體來說無論是一、二線城市還是三、四線城市由于規劃無序導致了整體商業供給量偏大，特別是三、四線城市更是供過于求。一、二線城市主要是全國或者區域的經濟或政治中心，經濟基礎相對較好，形成資金、人才上的漩渦效應，人口不斷倒入城市不斷擴張，消費理念也相對領先。仍然是商業地產的必爭之地。三、四線城市由于整體經濟基礎和人口規模相對較小，對于商業地產存量的消化相對較慢。
2015年整體經濟仍然處于調整期國際品牌主流趨勢是收縮，即使個別品牌有發展計劃也僅限于一、二線城市，國內品牌關店潮仍將繼續。三、四線城市開店壓力巨大。
行業格局上，商業地產開發進入專業化發展時代，會成為購物中心兼并收購元年，央企商業地產憑借資金實力兼并收購趨勢不減，外資和民營企業放緩開發節奏，非專業商業地產商面臨巨大的資金成本壓力。
3.社區型、衛星商城是購物中心調整方向
（1）社區型購物中心未來國內商業主流形態
2014年，深圳本地標榜自己是社區型購物中心的商城越來越多，中航九方、cococity、綠景1866佐阾薈等都是對針對家庭消費、不斷增強體驗性的新型商城。由于2014年開業的購物中心大都集中于龍華、龍崗片區，未來幾年深圳商業往北大力拓展在業內看來是一大趨勢。
（2）“衛星”商城 存在利益博弈，須謹慎對待
深圳灣商圈里 “OK MALL”的小型購物中心低調入市，但由于地處深圳灣商圈核心地段，而且可以說與附近的海岸城、天利名城、保利文化廣場短兵相接，因此引起業內的關注。 但這家宣布開業的商城的開業率并不高，很多地方還貼有商鋪招商的字眼，而已經開業的小商鋪大多以潮流服飾、特色餐飲和美容服務為主。這個重新改造過來的商城由于體量、硬件等原因，并不會像附近購物中心那樣走中、高端的路線，反而是希望打造大眾化業態，將商圈的中低消費群吸引過來進行消費，進行錯位競爭。
其實這種類似打造片區商圈中的“衛星”商城并不少見，它以經營靈活、業態豐富，與其他商城進行互補作為自身的核心競爭力。比較成功的例如有在萬象城與K KM A LL夾縫中經營得非常好的地王廣場；將中心城和福田COCO PARK連接在一起吸收了極高人氣的連城新天地，這些商業機構因勢而變，利用特色業態取長補短成就別人的同時也成就了自己。
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