萬達商鋪開始惱人，新街口商鋪風險太大
來源：
聯商網
2004-11-11 08:56
房主轉租煩神
萬達購物廣場是南京商業地產市場具有典型意義的商鋪。開發商萬達地產銷售負責人介紹，該廣場共有商鋪108個鋪位，目前已經全部銷售完畢并交付使用。據該公司調查，85%以上的購房者都不是自己經營，而是全部靠房租來實現投資回報。
記者近日在南京市房產網上看到了好幾家萬達商鋪欲轉手的信息。記者以一個承租者的身份與其中一位房主聯系上，沒想到，他第一句話就是問記者經營什么的。對于記者心中的疑惑，他解釋稱，他是被煩怕了，就想找一個穩定的經營者。交談后記者得知，他的商鋪大概有25個平方米，當初購買時價格為每平方米4萬元，總價為100萬元，再加上4%的契稅等其他費用，總投資為110萬左右。投資的人不經營，經營的人不投資，他也沒想自己經營，于是租給一個做服裝生意的人來經營，一開始還不錯，開業當天的毛收入就達到了7000元，在為承租戶高興的同時，他也為自己當時的購買決策高興。可沒想到的是，這家服裝店的生意是一天不如一天，到后來每天都是虧本經營，于是就轉手了。第二個承租戶是賣香熏產品的，可賣到現在還是在虧本，因此他問記者經營什么的目的就是希望承租后首先要保證賺錢，他想找一個長期的租戶，省得他煩神。而且每個租戶走后，店鋪空置的時間都是他的損失。
承租業主煩力
幾經周折，記者找到了退出萬達廣場的一位承租戶，他也是一肚子的牢騷：“這生意沒法做啊，租金太高了！”他給記者算了這樣一筆賬：就以目前萬達里面的25平方米商鋪計算，目前的租價是每月1.4萬元，平均每天就是470元，再加上每月每平方29元的物管費（包含水電費、空調共攤電費等，不收廣告費和宣傳費），每天的物管費就是24元，也就是說每天的支出固定的就是近500元，如果按照所經營商品20%的利潤計算，就是每天營業額達到2500元才能保本，除去這個剩下來的才是自己的。
房主自營煩心
另一位業主選擇了自營，他購買了一個50平方米的商鋪，因為市口較好，每平方米的價格達到4．4萬元，總價220萬元，再加上契稅等其他費用，他在商鋪上的總投資約達240萬元。事實上，他的商鋪使用面積有30平方米，平攤下來，每平方米使用面積的售價要有8萬元。對于60％左右的得房率以及最終算出來的售價，他表示，按照目前商鋪的經營狀況，10年收回本金應該沒有問題。記者私下計算了一下，像他這種自營商鋪，每個月要有2萬元以上的盈利才能保證10年回本，而2萬元的盈利，一般需要月營業額10萬元以上才能實現。
點評：新街口，一直是作為南京城的心臟地帶，商業繁華中柱，人流量大，所以商鋪價位高。但隨著時間的推移，南京城市的中心開始“多極化”發展，從一個中心裂變成幾個中心，所以“新街口”市中心的形象也開始逐漸淡化，而成為南京“市中心之一”，因此高價位買到手的商鋪也隨中心的“分流”開始走向“平淡”，所以無論房主轉租、承租業主、還是房主自營，均讓人“煩心”。
結論：熱炒商鋪已提前“透支”了該地區商鋪升值潛力，該地區商業幾近飽和，雖然表面上紅火，但是其中風險最大，目前已不適合投資。
消息來源：江蘇商報 周京震 韶靜
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