萬達集團的經驗：摩爾必須只租不售
來源：
聯商網
2004-12-20 21:50
王健林在花園酒店接受記者采訪時介紹說，萬達集團在全國已經有15個點，開工建設購物中心有15個，面積達到220萬平方米，拆遷和報建的有5個，總面積近300萬平方米。其目標是在2010年確保開業40個，力爭做到50個購物中心，總面積達到600萬平方米，營業收入達到40億，在2006年可以實現20個開業，15個動工。
他表示，萬達集團和15家主要的零售企業簽訂了戰略合作協議，其中有12家是跨國零售企業，8家是世界500強企業，大家一起在中國共同發展購物中心，在操作程序上重要的有四點：
第一是共同選址。先和零售企業討論后再找地，制定初步的方案，并談妥租金，我們將中國的城市劃分三等，每一等城市的租金是多少，大家談一下，這樣的好處就是不用為租金進行曠日持久的談判然后簽訂合同，交納保證金。
第二是準確定位。做好項目定位、客戶定位、租售比例等。大連萬達3年來的經驗是，商業地產最好以租為主，嚴格地說就是只租不售。
第三是定規模。規模多大合適，不是越大越好，也不是越小越好。建設10萬平方米，每平方米收50元，20萬平方米每平方米收20元，那就不如建兩個10萬平方米的，中國面臨的問題是求大求全。
第四是招商在前。主力店一般有二三個就好，還要注意次主力店的招商。萬達的主力店有15家，現在最缺500—2000平方米的次主力店。
王稱，在英、美有30萬種商品供大家選擇，目前在中國只有10萬種商品。如有一個世界最大的糖果連鎖公司，每個店只需要100平方米，但是每個出口都要做。作為業主來講，缺少的不是主力店和小商鋪，而是有特色的次主力店。
海外上市、拆資、信托……渠道很多
從目前來看，中國商業地產在未來兩年內，尤其是金融的合作，會出現大的變化。龍固新表示，比較優秀的房地產融資渠道，有海外上市、拆資、信托等，即使其中一項出現問題，也不會影響公司的運作。
褚曉路介紹說，目前，外資銀行在國內做房地產融資的種類有：
1、樓宇按揭。主要是提供給買房者或投資者，除住宅外，還可以購置商業地產、寫字樓等。
2、抵押套現。現在國內這種類型的融資比較少，私營企業商業銀行融資比上市、跨國公司融資要少，自己的資金抵押給銀行，套現進行經營的周轉或開發新的項目。
3、商業抵押貸款和定期抵押貸款。這是提供給房地產項目的，區別在于還款方式有區別，比如先還利息，有寬限期后，開始還本金，這樣可以減低還款壓力。
4、建筑貸款和開發貸款。這是新推行的模式。產權方面，目前外資銀行對于長期的貸款需要物業的產權證，但是建筑貸款只需要初級證就可以。
孫飛在接受本報采訪時，著重分析了房地產公司與信托公司結合的問題。他說，首要是“安全性”，拿出什么作為擔保，讓投資者感覺安全，信托公司是穩健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，項目的可行性、發展空間、市場前景等，都關系到項目的盈利性。最后是“流動性”，這完美地體現了金融產品的特點。買賣是雙方自愿的，投資者可以獲得多少盈利，關系到融資是否成功。
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