2005年萬達地產全面進城 全國拷貝萬達廣場
來源：
聯商網
2005-03-18 22:44
見到記者，周良君開門見山，“2005年，萬達地產在進行核心業務整合的同時，將明確以進入城市中心區、次中心區為主的發展路線。”
“對萬達來講這是一種很自然的選擇。”周良君的闡述從宏觀與微觀兩個層面展開。
宏觀層面，進入城市中心區、次中心區，通過舊城改造提升區域整體價值，與中國城市發展階段相吻合。同時，由于國家嚴控農用地轉為建設用地，這使得在郊區大片拿地難度系數與成本大幅增加。
周良君語錄一：
中國的城市化進程正處在30%向60%增長的加速周期之中，城市規模、數量可能在未來20年左右大幅增長。城市化的初級階段必然要觸及人口、土地比例等敏感問題。
城市化不是簡單地人口進城，而是由城市經濟發展帶動人的遷移。也就是城市首先要具備完善的造血功能，也就是城市產業鏈，城市的建設與規劃應充分尊重產業鏈發育的客觀規律，與城市化進程相匹配。
目前中國城市化進程中最現實的問題集中體現在“匹配”二字上。在我國三大經濟帶，城市化普遍滯后于經濟發展，而在廣大中西部，則是人們先涌入城市，但經濟發展水平卻還難以支撐這樣的城市化規模。
微觀層面，回首萬達近些年全國布局的商業地產版圖，那些取得當地政府、市場、萬達及其合作伙伴三方一致叫好的往往并不是單純的購物中心，而是融合寫字樓、商住公寓、大型購物中心、諸多休閑娛樂以及酒店設施的綜合物業類型，比如大連華府、北京萬達廣場、上海萬達廣場、寧波萬達廣場等。這種綜合型物業所帶來的創造稅收就業、提升區域內在價值被市長和市場認可，萬達的收益當然也不僅僅在經濟上。
周良君介紹，這種建筑綜合體的特性決定了它所處的地段不可能在城市的邊緣區域，而必須要進入城市中心或次中心。“北京萬達廣場進入CBD核心區域的絕版地段也許是一地難求，但大城市的次中心區域以及許多二線城市這樣的商機并不難尋。”
正是在宏觀與微觀的雙重合力下，周良君第一次明確了萬達地產的“進城”路線。
戰略選擇：在全國復制“萬達廣場”
周良君反復強調，萬達地產此次行動不是一次突兀的戰略調整，而是在實踐基礎上的順勢而為。查看一下萬達版圖，大連項目已經陸續進入營業階段，北京項目進展順利，上海、寧波項目已經啟動，還有在計劃的蘇州、無錫、重慶、成都等地項目。
按照周良君的計劃，萬達地產將在10年內建成20個，每個規模在50萬平方米左右的萬達廣場，使這種建筑綜合體的開發成為萬達地產的主流業務，并在全國叫響“萬達廣場”品牌。
周良君語錄二：
以前有人問過我，為什么不在全國創出統一的品牌。我的回答是，由于住宅開發的地域性差異，一個適合北方城市的產品與理念也許不會被南方的消費人群所認可，所以在住宅領域，萬達沒有使用統一的品牌。
但通過這幾年的實踐，開發建筑綜合體，在與當地政府、市場以及我們的合作伙伴接觸時，我們碰到的問題是有共性的。現在我們就正在建設一個囊括全世界主要商業中心在內的數據庫，尋找他們的生存發展規律，分析不同業態之間的配比關系。不論是紐約的曼哈頓、東京的銀座還是香港的中環，商業業態發展是有其獨特規律的，這種規律是有可拷貝性的。
所以，我們以后開發的綜合物業項目，都將以“萬達廣場”命名，使它成為萬達地產開發城市綜合體的全國統一標識。
對于建筑綜合體成為萬達地產主流業務，周良君有更形象的說法，“綜合開發項目要全面開花，哪里有需要就到哪里去”。但這并不意味著萬達地產將淡出傳統的住宅開發領域，“目前我們在10個城市有住宅開發，我們將會維持住這個數量但每個城市的市場份額將逐步加大。”具體來說，在象北京上海等這樣的重點市場，三種物業類型，即住宅、純購物中心和建筑綜合體將全面展開，而在區域市場則可能只做其中的某一類產品。
戰術選擇：以專業化超越傳統房企
萬達地產自身的不斷調整讓業界看到一個傳統房企的脫胎換骨。從最開始開發了房子賣掉，到獨立出商業公司，并創出領先國內商業地產領域的“訂單地產”開發模式，眼下，按周良君的話講，集團內部優勢將在更深也是更高的層次進行整合，這種整合將直接導致萬達地產在商業地產領域無可比擬的專業性。
無可否認，專業性之于商業地產，特別是城市中心區與次中心區的綜合物業開發，是起決定成敗作用的關鍵要素。“城市中心區的開發是最復雜最難以把握的。沒有一個城市能保證它的某一區域永保活力，這就要求我們要有專業化的運作團隊、專業化的合作伙伴和專業化的操作模式。”
周良君語錄三：
在城市中心區開發綜合型物業難度非常大，但這同時決定了萬達地產遇到的同業競爭將會偏弱。
首先，由于在中心區，拆遷難度加大，成本高；其次，綜合性物業啟動資金要求量大，象萬達廣場這樣50萬平方米的體量，前期投入至少在5個億以上；再次，土地公開交易方式的推行，使拿地成本也在攀升。
看看現在的業內格局，拿得出錢的不少，但有相當商業地產開發經驗、有順暢融資平臺和相應公司文化支持的就是鳳毛麟角了。萬達地產則恰恰具備了這幾方面優勢，我不預言太久，但短期內是有比較優勢的。
周良君對自身的優勢相當自信。“進入商業地產領域開發已有幾年時間，這其間經驗教訓的累積，成為我們寶貴的財富。現在在談項目時，我可以說我有哪些是做成的，我帶你去看。”專業的團隊也為周良君所津津樂道。“現在北京、寧波、上海等地項目，實際上都是地產與商業公司兩班人馬共同配合，從項目的前期規劃設計到招商等，萬達集團在商業地產開發的精華全部被嫁接到地產公司項目中來了。”
在周良君看來，最難以被超越的還是獨特的融資平臺。萬達集團商業部分今年實現資本動作平臺后，地產公司開發的綜合項目中的商業部分將打包賣給他們，這就保證了資金流的順暢，也完全可以避免不得不散賣部分商業而引發的諸多問題。
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