杭州的武林商圈，向來是這個以休閑娛樂著稱的城市最為熱鬧的核心地帶。以杭州大廈、銀泰、百大“領銜”主演的武林商圈，雖然總營業面積不起眼，卻在全國的百貨業中有著舉足輕重的地位。

　　在杭州未來的市中心——錢江新城，一個巨大的都市綜合體“萬象城”后天即將動工。“萬象城”由多元化控股企業華潤集團與香港最大的房地產商新鴻基聯合開發，融合大型購物中心、住宅、酒店、寫字樓等多種物業于一體，總建筑面積80萬平方米，總投資額達50億港幣。據說光購物中心的面積，就相當于杭州大廈和銀泰百貨總營業面積之和的3倍。

　　深圳的“萬象城”已是眾人皆知，對于杭州這個“克隆體”，杭州人也充滿了期待。但卻也有人發問，杭州是否需要體量如此龐大的購物中心？在已有大型購物中心項目折戟杭州的先例之后，杭州“萬象城”的命運又會如何？它的出現，會不會改變杭州未來的商圈格局？

　　1問

　　萬象城里有什么？

　　作為萬象城杭州公司的助理總經理，陳進已無數次遭遇這個問題：“萬象城到底是個什么項目？”

　　“2000年，深圳萬象城坐落的那塊土地，就跟錢江新城現在的情況一樣，一片荒蕪。但現在，它已經是深圳最大、中國最具示范效應的超大室內購物及娛樂中心。”在華潤新鴻基房地產（杭州）有限公司17樓會議室，剛好可以看到錢塘江畔萬象城即將動工的那片空地，四周已被圍墻圍合起來，從12月23日開始，這里就會成為熱火朝天的工地。陳進喜歡站在這里，從他曾經全程參與運作的深圳萬象城說起。

　　陳進說，當時做深圳萬象城的時候，是希望做一個“沒事大家可以去逛逛的地方”。事實證明，他們做到了。現在的深圳萬象城18.8萬平方米的購物中心擁有6個商用樓面，近300個獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，業態包羅萬象、應有盡有。而杭州萬象城里的大型購物中心，是萬象城模式在全國的第二次嘗試。

　　陳進舉了個例子，比如全家人在某個周末聚到萬象城，他們可以在國際性的百貨店里購物，可以去康體中心健身、做美容，小孩子可以去奧林匹克標準的溜冰場上學溜冰，連嬰兒需要的前期智力開發都有專門的去處。等到中午，全家人可以在超過25家的餐廳中挑個地方吃飯，之后去五星級電影院看電影。

　　陳進說，這種物業類型與傳統的百貨店截然不同，傳統的百貨店90%以上是零售，但萬象城的業態組合中40%是零售，20%是餐飲，20%是休閑娛樂，還有20%是大型的運動、家具用品、銀行、沖洗店等，這種模式肯定會復制到杭州來，它提倡的是一種全新的生活方式，相信杭州人會喜歡。

　　2問

　　為什么選址錢江新城？

　　杭州萬象城所在的錢江新城，定位為杭州未來的CBD，發展前景不可估量。但從目前來看，該區域居住、辦公和商業氛圍都還沒有形成。如此大體量的萬象城一旦開業，又如何積聚足夠的人氣？

　　新鴻基地產執行董事蘇仲強先生，在接受記者采訪時表示，錢江新城的規劃做得非常合理，今天的杭州錢江新城就是明天的深圳羅湖、香港的灣仔，發展空間非常大。

　　他認為，從城市格局來看，杭州目前只有一個中心，城市交通非常擁堵，給購物造成很大的困惑。但錢江新城新的整體規劃和未來定位，非常適合做大型城市標桿性項目。

　　3問

　　杭州需要萬象城嗎？

　　一個不可忽略的事實是，在杭州宣稱要做shoppingmall的并不只有華潤新鴻基一家，但迄今為止，最終還沒有人修成正果。這些項目有的胎死腹中，有的停滯不前，有的不了了之。更有業內人士斷言，杭州城市規模太小，并不適合做大型購物中心。

　　對此，陳進不以為然。他認為，杭州百貨店比較發達，但只有幾個成功的零售商場，以百貨店為主。杭州還沒有一個完整的shoppingmall，但這并不代表客戶不喜歡，因為購物只是生活的一種，應該還有其他。杭州萬象城在拿到地之后，曾經邀請全世界最好的調查公司，對杭州市場進行了為期一年的深入調查。其中對市民的調查達三四千份，問卷厚達13頁，調查內容涉及他們的消費習慣、喜歡什么品牌，年輕人喜歡刷什么卡、去上海的頻率、是否與父母同住、去哪里吃飯等等。另外，問卷還針對上百家零售物業的經營狀況作了細致調查，包括他們的銷售業績、對錢江新城的評價等等，結果證明，市場對萬象城這種業態是相當認同的。

　　華潤置地有限公司副總經理王印先生在接受記者采訪時表示，杭州目前的住宅空置率過高，主要原因是因為周邊商業配套不夠，社區的使用率不高。杭州迫切需要萬象城這樣的項目。

　　4問

　　靠什么吸引人氣？

　　眾所周知，經營商場最重要的是人流。據了解，杭州萬象城下面規劃有兩個地鐵站，還有快速公交系統的總站，慶春路過江隧道，三面已經形成高檔住宅群落，加上萬象城自身的住宅、酒店和寫字樓客群，從長遠來看，人氣聚集不成問題。但是在地鐵竣工日期還是未知數的現在，萬象城如何讓人們“移情別戀”，趕到錢江新城去消費，顯然還有些棘手。

　　在招商方面，杭州萬象城顯然已經胸有成竹。陳進說，萬象城不僅是一個建筑形式的移植，還有一個商家聯盟。這個商家組合包括1000多個品牌，200多個商家，深圳萬象城大概有六七成的商家會跟到杭州來，其他的三四成會根據杭州市民的消費習慣作相應調整。一般來說，一個商業項目會有2-3年的培育期，但深圳萬象城第一年就盈利了。這對商家的吸引力是巨大的。

　　陳進強調說，萬象城營銷通常不會采取打折的形式，那是商家的事情。萬象城的優勢是最全的貨，最舒適的環境，最好的服務，最靚的店。這，才是殺手锏。

　　5問

　　是否準備打持久戰？

　　對于一個大型購物中心來說，開發商對待物業的態度至關重要。杭州不乏這樣的例子，開發商把商鋪產權零散賣給客戶，結果大家各自經營，不僅商業氛圍沒有形成，反而生意慘淡，甚至關門大吉。

　　蘇仲強先生認為，一個專業區域要真正形成一個商圈，是要用20年甚至30年的時間。作為一個專業的區域運營商，新鴻基不在乎短期的收益；并且，新鴻基和華潤在新興區域建造大型購物中心已經得心應手。

　　據介紹，比如新鴻基旗下的APM大型購物中心所在區域，原來是香港的工業區，相當于杭州的拱墅區，但目前已經是全香港最為成功的shoppingmall之一。而另外一個大型購物中心，位于沙田的新城市廣場，在香港相當于比杭州的下沙還要遠。但現在已經是香港最成功、租金最貴的商場之一，每天的人流量達到了20-30萬人。

　　陳進說，萬象城是一個綜合性的項目，需要至少8年才能整體完成。“打頭陣”的購物中心有沒有做好，直接影響其他項目的銷售和升值情況，所以公司肯定會做好長期運營的準備。

　　6問

　　是否沖擊原有商圈？

　　對于杭州眾多百貨商場來說，最為關心的顯然是如此大體量的萬象城一旦開業，將會對杭州的商業格局產生什么樣的影響？會否分流目前商場的客流？

　　陳進的回答很肯定：不會！依舊以深圳萬象城為例，“只會形成客群上的分別。”他回憶說，深圳萬象城2004年開業的時候，也曾經引起業界高度緊張，有商場甚至連續72小時不下班，以此跟萬象城抗衡。但事實證明，生意是做不完的，兩年下來，深圳的總體商業營業額都在提升，大家的日子都過得不錯。說明不知不覺中，大家一起把蛋糕做大了。

　　陳進認為，萬象城吸引的那些客戶主要是中產階級，有車，以家庭消費為主，對價格不敏感，但非常在乎購物環境。相信杭州萬象城開業以后，肯定會很對這些人的胃口。
　　（今日早報  吳彩萍）