主持人：下面請的嘉賓是：家樂福資深合作伙伴 張科先生。大家掌聲歡迎！

　　張科：首先感謝《新地產》提供這個機會，我非常有壓力，因為這個，關于像沃爾瑪在中國水土不服的問題，這個問題交給我呢，我壓力很大，因為畢竟我們是家樂福合作伙伴。所以今天我想討論一下國際品牌機構在中國發展的誤區和我們在商業地產發展中面臨的問題。

　　從我個人自己的情況來說呢，我是93年開始接觸商業地產的，當時在一個實施企業，到2000年以后開始全面涉足商業地產項目，包括建造，包括招商，包括最后資金方面的轉讓等等。參與過的項目很多，北京的有雙井家樂福，雙井家樂福百安居等等，以及現在正在做的華普商業中心，這些大多都是商業地產項目。非常有幸的是我接觸了從土地獲得，到建造，到招商，銷售，到運營的過程。

　　今天我介紹的情況呢，首先是我對商業地產的一些初步的認識，第二個是商業機構的合作伙伴，我們的一些合作伙伴，他們都是非常優秀的國際企業，第三個是國際品牌機構在中國城市發展過程中存在的一些誤區，以及我們本身存在的問題。最后簡單總結一下。

　　對于商業地產的初步認識呢，我想主要包括以下幾個方面，首先呢，我認為商業地產相對其他的地產投資項目呢，更具挑戰性，更具難度。主要體現在包括以下幾個層面。

　　首先是在什么地區做什么項目，我所做的一些商業呢，大多數都不是在城市繁華地區的中心地帶。第二個就是在商業地產建設方面，支撐和運行的有很多內容，從建筑管理層面來說和其他的類型相比，他既要包括從平面角度研究人流，還要包括縱向研究，包括人類，貨運通道。我做的幾個綜合體的項目呢，我覺得相對街區啊挑戰更大。商業地產呢，他對區域有更大的影響，我做的幾個項目中我也深刻體驗到，我們做的商業項目中，我們在做商業地產的時候，更多地要有責任心。我們認為優秀的商業地產應該是對周邊人群，對區域的發展，要明顯表現出來資源的優化，一個好的商業在一個區域內能夠很好地把周邊區域的人群，對周邊的經濟發展模式有一個推動。

　　因此，我覺得商業地產已經超越了簡單的拿地，蓋樓，銷售的模式，已經涵蓋了商業物業的綜合分析，人流分析，招商，及運營管理等等。

　　在我們工作經歷過程中結交了很多很好的合作伙伴，因為今天主辦方給我一個論題，我拆開了，變成了國際品牌機構在中國城市發展的誤區。在和我們得很好的合作伙伴過程當中，包括家樂福，樂購，進行了很多的接觸，當然我們也進行了針鋒相對的談判，但是合作過程中我們是非常成功的。

　　下面跟大家探討一個話題，就是我所理解的國際品牌機構在中國城市發展的誤區，商業地產做完成以后，交給誰來運營。首先呢，我認為許多國際品牌機構在中國城市發展過程中有一些誤區，這個誤區核心體現在，包括有些機構提出來的年度指標，一年要開幾百家店啊，等等。包括我們曾經有的合作伙伴，為了達到當年年度的發展計劃，給我們施加了很大的壓力。我覺得他們在制定發展規劃的時候，他們往往有過高的追求，或者過低的追求。再有就是我們中外經濟文化的差異，導致在選址啊，定位方面不適合。總體來看，有些項目的選址是存在一些問題的。第四個對中國區級城市發展速度的誤區，北京的城區發展速度都是兩位數的，他們采用歐美國家的穩定的速度，但是實際上中國的城市化進程，尤其是一線和二線城市的城市化進程，差別是非常大的。第五個就是推廣渠道，我們很多的國際品牌合作伙伴呢，他在中國制定一個好的發展規劃同時通過一個渠道推廣出去，但是他們對能不能夠有足夠的渠道去推廣，這個和國外是有差距的，導致他們不斷地更換推廣渠道，就有點像中國足球不斷更換主教練一樣。第六個就是，我們知識文化的差距，尤其是思維模式的差距，所以本土化文化上還是缺一些。很多國際品牌，非常高端的國際品牌，我們認為在推廣過程中或多或少地可能是因為信任問題，還是文化的差異，導致推廣過程中有一些問題。

　　說完國際品牌機構，再說說我們自己。在商業地產領域，由于我們商業的定位，迫使我們必須拿出來超低的成本解決談的一些問題。第二過度重視招商銷售，很多項目都是這樣的，招商一片紅，銷售非常好，但是實際商業物業的運營是要看起碼五年和十年，我們跟一個良好的餐飲業簽合同要簽十年。我們跟沃爾瑪簽合同基本要簽二十到二十五年，如果你跟他簽一個十年的協議，他就死了，他能夠拿一個長遠的協議和前期的投入和損失來獲得后期巨大的收益。第三個是對商業項目開發的規劃和策劃忽視市場調研，這個剛才有非常專業的顧問公司，以及其他的優秀的商家都提到了，不再說了。

　　總體來看，也可以說是建議，也可以是忠告，在一個商業項目運行的時候，一定要在真正實施它之前，真正蓋這個樓之前完成主要的建筑指標，參數和商業需求的調查，否則的話后面面臨巨大的困難。我們曾經把一個綜合樓項目改成酒店，改成酒店以后，又希望從原來的快捷模式改成四五星級，我們面臨的改造費一平米幾乎達到五塊錢，從一個酒店運營來說，回報能不能做到呢。所以我們寧可在這方面多投入一些錢去分析，去研究，也比去改造好。第四個和第三個是匹配的。有一個項目，本來他具備非常好的條件，包括空調的制冷方式，和能源方式，包括地下水等等，他的外保溫可以獲得很大的節約，但是當時是很簡單地做了一個計量，到現在為止，我們的管線尺寸等等，有有巨大的失誤。現在在國外高節能化的方式是，把外墻的制冷的通道送到室內去，他是在樓體內完成交換的。

　　最后，一個好的商業在一個地區建立起來以后，對周邊的物業是有增值的效果。像我們的雙井項目，因為我們要引進家樂福，周邊的房子的價格都會提升。商業的增值性不完全在項目本身，而在周邊。這個我們需要在國內商業地產開發和建設過程中需要分析研究的。

　　我們現在做的這個項目呢，在整個項目規劃中，我們整個商業部分整體是11萬平米，到現在為止，今年四月份，我們做了一個很大的簽約儀式，我們和我們的合作伙伴，家樂福做了一個簽約，使得我們一個商業綜合體的性能得到真正的體現。在渠道上我們也做了很多的工作，我覺得一個好的商業，一個國際品牌想在中國發展，或者一個國內好的品牌，好的地產項目要發展，必須有非常優秀的渠道商的支持。此外我們在整個項目中還安排了全面規劃部門，包括對人流研究分析等。在銷售和租賃問題上的一些看法呢，我不想多說了，最后呢，希望大家能夠對我們已經做的和正在做的一些項目多給一些意見建議！謝謝！
　　（和訊）