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商鋪選址:大中電器掐表測車流客流定址

來源: 聯商網 2007-10-12 11:43

  大中電器(以下簡稱大中)是全國著名的家電連鎖企業之一。作為其戰略重鎮,截至2007年6月,大中在北京已經擁有近70家門店,分布于二、三、四環等主干道,并深入高密度住宅社區、遠達周邊郊區。出色的市場表現背后,選址功不可沒。近日,記者就選址問題采訪了大中電器拓展部負責人嚴迎。
  
  深入社區考察人氣和便利性

  大中電器拓展部嚴迎從事選址工作已多年,據他介紹,大中目前在北京共有60余家門店,其中業績最好的中央電視塔店年營業額達10億元以上。

  對于大中來說,選址工作最重要的就是考察周邊是否有商業氛圍,交通是否便利,以及顧客購物和消費習慣。為此,拓展部的工作就是分組調研、實地測量。通常,他們會到所選區域的街道上掐表測算車流、客流,獲得本地區車輛流動的數據以及行人的分析資料,甚至深入社區居委會調查人口數量、年齡結構、職業分布和收入水平等,據此設定營業面積和范圍。

  嚴迎說,選址是一項非常瑣碎的工作,考察的范圍多種多樣。大中擁有專門的選址部門和人員,他們對于城市的熟悉程度,不亞于統計部門的調查隊。而這是以長年累月在外奔波為代價的。大中已引進了“綜合數據分析”系統,將前述調查的數據輸入,測算租金與銷售預估的比例,作為能否開店的重要標準。嚴迎還總結出了“嚴氏定律”,代表大中特殊的選址技術。

  而最能證明大中選址正確的是中央電視塔店,這個最初不被一些人看好的位置,因其2萬平米的免費停車場的便利性,為大中帶來了充足的客源,如今已是大中其他門店乃至全國家電銷售的風向標。

  縱深布局密切關注規劃、街道變更

  嚴迎介紹,大中門店的輻射范圍一般在1公里左右,而經營業績最好的中央電視塔店輻射范圍則達到10公里左右。與國美、蘇寧等不同,大中在北京已有20多年的歷史,旗下門店基本覆蓋了所有成熟商圈和區域,因此新開店首先要考察的是,目標區域是否在現有門店的覆蓋范圍內。

  他說,新開店一般會選擇較為成熟的商圈或準成熟生活圈,成熟商圈飽和度很高,市場劃分也很細致,進入成熟商圈除了租金高以外,還要處心積慮思考商場定位、競爭策略等。而在發展區域開店,政府發展規劃和城市擴張步伐會提高商圈含金量,這樣也有充足的時間隨著區域的發展來發展自己。因此在選址時,選址人員會密切關注市政規劃、街道變更、拆遷公告等來自政府部門的信息。

  從2002年開始,大中就開辟了郊區店戰略,把旗艦店建到了北京郊區,比如北至回龍觀區域,南至大興、房山,東至通州等。大中還把門店開到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社區如富力城、世紀城等。大中電器廣宣部負責人曾表示,大中要把店面覆蓋到所有郊區,把家電連鎖做成超市連鎖一樣。

  規避風險從失敗案例中看潛在風險

  選址當然也必須防范潛在的風險。近期大中選址的一個失敗案例是廣渠門店,對于該店的撤出,嚴迎分析說有多種原因,比如兩廣路上家電連鎖布局已經很密集,比如房東承諾的物美超市進入沒有實現等。

  對此,業內的共識是,失敗案例中所暴露的潛在風險在選址前期應被充分討論,正如嚴迎所介紹的,前期調研的內容還包括商圈轉移、未來前景分析、區域其他業態分布和布局等,還必須繼續考察所租房屋內部的結構是否適合自己經營,是否需要大的改建,房屋出租方究竟是否是真正的房東等等,都應該進入數據分析和決策過程。

  ◆投資建議

  投資社區商鋪考察4個方面

  由于目前社區商鋪相比其他類型房產投資總額低、風險小,收入回報穩定。而位于大型成熟社區內的商鋪更是具有長線投資的價值,而目前投資社區商鋪應該注意以下幾點。

  1、選開發商

  首先,選擇誠信的開發商,要了解商業整體規劃,不要只看前幾年的固定租金回報。如果沒有長期可持續發展的商業規劃,這樣商鋪失敗的幾率是很大的。

  2、看規劃

  看區域規劃。盡管目前商鋪進駐率低,但由于政府規劃,以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等,這樣的商鋪就算目前租金回報率低,還是有極高的投資價值的。還要考慮規劃中的配套設施建設,如公交車站、學校等,如果周邊規劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業,那更是要抓緊投資了。

  3、考察人群

  考察社區人群。目前許多新開發的小區都在較遠的地區,而新興小區的商鋪有一個升值的過程,也就是從生鋪到熟鋪的過程。

  隨著小區的入住戶數和常住人口增加,小區慢慢成熟后,商鋪的投資價值才會提高。所以在投資社區商鋪時一定要考察社區內人群的數量和層次。位置在小區深處的店鋪,投資者則要慎重考慮。

  4、了解經營范圍

  要了解社區商鋪經營范圍。投資商鋪之前一定要了解清楚社區商鋪的經營范圍。而目前對社區商鋪經營范圍有嚴格的限制。如餐飲、娛樂限制很嚴格、很難取得營業執照。所以在您投資之前一定要了解社區商鋪的經營范圍。
  (新京報 記者關爽)

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