購物中心是消費者日益提高的生活需要在商業領域的體現，這一業態最早出現在美國，隨后就在世界范圍內普及開來。日本作為亞洲經濟最為發達的國家，購物中心在其國內的發展已經相對成熟。中日兩國雖然在國土面積、收入水平方面相差較大，但在人口密度、城市發展及消費文化等方面有諸多相似之處，因此日本購物中心的發展對中國具有務實借鑒意義。

　　一、發展分析

　　日本的購物中心起源于20世紀60年代，即二戰之后的經濟復蘇期。六十年代末，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場（General Merchandised Store）開始形成分支，從事于購物中心的開發工作。1969年日本第一座大型、以百貨公司為主力店的購物中心——玉川高島屋(Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區開業。以玉川高島屋為代表，日本開始發展大型購物中心。不過當時的購物中心理念仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務也較為有限并且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲運中心以及公眾聚集場，而早期的購物中心大都以火車站為中心進行開發，因此在當時購物中心是以市區內的購物中心為主。

　　70年代，伴隨經濟的騰飛，日本的購物中心也進入快速發展階段。整個70年代日本新建的購物中心有502家，在80年代這一數字增加到626家。從70年代開始，一些專門從事商業活動的公司將歐美購物中心的模式引入日本，而且此時越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區住宅也發展起來，借助這個時機，日本郊區購物中心開始興起。

　　20世紀90年代是日本購物中心快速發展的一個時期，以現存購物中心的數目為基礎，有將近40%的購物中心是在這個階段建立起來的。90年代平均每年都有100多家購物中心興建，這一情況一直維持到2000年。2000年6月日本開始實行“大規模零售店選址法”（large-scale retail store location law），盡管大多數關于大型零售商店開設的限制性規定都已經取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪音、廢棄物、廢氣排放等環境品質方面卻對購物中心進行了規范。受此影響，大型購物中心新開張數量在這個法律頒布實施之后實際上都較前幾年有所減少。2001年日本新開張的購物中心數只有37家，直到2004年以后，日本購物中心的發展才恢復到先前較為正常的水平。

　　截至2006年末，日本全國共有購物中心2759個，購物中心總面積為44,919,370平米，其中總店鋪面積為36,538,400平米。平均每個單體購物中心進駐商鋪總數為48個，平均面積為16,281平米。可見日本的購物中心主要還是以小型購物中心為主。以2006年為例，當年日本新開業的購物中心一共有79家，其中體量小于一萬平米的購物中心有22家，一萬到三萬之間的有33家，而體量超過三萬平米的只有24家。

　　2006年日本購物中心的總概況

　　購物中心總數  2,759

　　購物中心總面積 44，919，370平方米

　　購物中心總店鋪面積 36，538，400平方米

　　單個購物中心平均面積 16，281平方米

　　單個購物中心平均店鋪面積    13，243平方米

　　單個購物中心平均租戶數 48

　　購物中心總銷售額 268，306億日元

　　單個購物中心平均銷售額 97.25億日元

　　平均每坪銷售額 2，506千日元

　　（注：1坪=3.3平方米，100日元=6.6049元，2006.12.22）

　　從銷售額水平分析，自1979年日本購物中心的年銷售總額就開始超過了過往一直保持強勢地位的百貨店，此后，購物中心年銷售額占當年零售總額的比例也是逐步提高，近些年來這一比例一直維持在20%左右。

　　此外，從2002年開始，都市型購物中心的開發在日本開始有所回歸。尤其是在東京，由于日本泡沫經濟的破滅，經濟的持續不景氣，東京的地價開始下跌，因而吸引了不少的房地產開發商在市區興建購物中心。

　　二、現狀特征

　　與美國相比，日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購物中心也以多層為主，停車場配置率低，而美國則以大面積停車場和二層建筑為主。但相對而言，日本公共交通便利，到購物中心的消費者也以乘坐公共交通工具為主。從購物中心的地理位置分布分析，日本有超過一半的購物中心分布在郊外地域，此外還有26%的購物中心集中在中心地域，即市、區等商業機構比較集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，還有23%的購物中心分布在與中心區域相鄰接的周邊區域。

　　從主力店的情況分析，日本購物中心的主力店主要有以下幾種類型：百貨商場、日用品賣場、超級市場、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購物中心只有一個主力店，主要是日用品賣場（GMS）或者從事食品銷售的超級市場（SM）。還有25%的購物中心沒有主力店。百貨商場這一美國購物中心的主力店在日本的購物中心卻并不多，2004年日本2660家購物中心中只有112個購物中心有百貨商場，所占比例是4.2%。

　　日本購物中心的發展優勢不僅僅是體現在硬件設計上，其軟件即公共服務也在細微之處體現著人性化。號稱代表日本商業地產新潮流的六本木新城，為消費者提供的是家庭婦孺式的服務：醫療設施、休息區、配鑰匙、寵物寄存，免費托兒，媽媽俱樂部影院、為殘疾人服務的輪椅電梯等等，一應俱全。此外，有些購物中心甚至連小小的試衣間里都能體現出服務的細致周到。比如在試衣間里鋪上了厚厚的地毯，讓顧客放心光腳進入，將鞋子擺放在試衣間門外，以防試穿褲子時褲子拖在地上弄臟。還有的購物中心每當下雨時，會專門播放一種音樂，營業員一聽就知道外面下雨了，就會給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。

　　三、趨勢表現

　　近些年來，日本部分購物中心為了在競爭激烈的零售業中獲得發展優勢，開始走主題特色的道路，主要表現在購物中心有一個統一的主題或與眾不同的設計特點。以Garden Walk為例，該購物中心是東京郊外的一個露天零售廣場，其特色是以花為主題。從它的花瓣形的商店屋頂到郁金香噴泉以及向日葵形的表演舞臺，這個160,000平方英尺、設有56家商店的露天零售廣場展示著華美的花的主題。此外，在人行道上還有花形設計，而遍布整個購物中心的是鮮花和山茱萸。

　　近些年來，日本的購物中心不斷調整以適應市場發展，進而出現了一些新的發展趨勢。其中定位為NSC（Neighborhood Shopping center）的小區型購物中心正快速增加，成為近幾年購物中心產業發展的主流之一。其出現的原因在于早期因競爭關系，日本購物中心都走美式大型化路線，但由于投資及經營成本比較高，難以達到損益平衡，加上近年來大型店（GMS）營運走下坡，業者紛紛轉型開設新形態的、規模較小的購物中心以貼近市場需求。

　　2005年，日本Chain Store Age雜志7月號公布了最佳十大購物中心名單，其中小區性的小型購物中心，由于有地方特色、滿足商圈消費者需求，所占比例多達六成。相對的，表現最差的十大購物中心排名中，多半是區域型大型購物中心。有鑒于此，日本伊藤榮堂宣布在未來五年內，要蓋60個NSC，由此也可看出，小區型購物中心方興未艾。

　　此外，體現購物中心新型發展模式的lifestyle centers 近些年在日本也開始有了發展，該模式亦源于美國，一般處于市內（downtown），定位中高端，相比較大型的Mall而言，其市場半徑要小，但是其服務的大都是較為富裕的人口，其建筑設計不再是封閉型的，而是低密度開放式的，以營造體驗式的，更加休閑、娛樂的消費環境。在日本，Mitsui Fudosan已經開發了兩家基于lifestyle centers概念的購物中心，分別是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，體現了購物中心這一業態在日本的發展活力。