成都萬達廣場只用了14個月的時間就實現了滿場開業，而且萬達廣場能在短短的7年內遍布全國，譽滿天下，為什么萬達廣場具有如此強大的魅力，瞬間改寫成都的商業格局？為什么萬達在很短的時間內就能完成別的企業想都不敢想的復雜業態組合？為什么萬達廣場能夠實現滿鋪開業并且基本沒有培育期？昨日，萬達集團董事長王健林接受專訪時表示，萬達給成都帶來的遠遠不僅是一座廣場，更是全新的商業思維。

　　訂單地產獨步天下

　　王健林稱，萬達之所以能夠釣到大魚，是因為網夠大、夠結實，這個網就是訂單地產商業模式，萬達獨步天下的奧秘。他說，所謂的訂單地產其實有五個方面的要訣，一是聯合發展。萬達集團和眾多國際國內知名的主力店商家簽訂了聯合發展協議。簽約的主力店有兩種類型，一種是無條件跟隨萬達，不管萬達在什么地方開店都跟隨萬達；另一種是有選擇地跟隨。兩種聯合發展方式都簽有協議，約定好雙方的權利和義務。二是技術對接。在萬達項目的設計方案出來之后，萬達和各主力店都有專人負責進行技術層面的對接，如游泳池的降板、超市的荷載等內容在方案設計階段就給予確認，盡量避免商家進場后的改建，減少浪費。三是平均租金。萬達和各主力店約定，全國城市分為兩檔，北京上海一檔、其余城市一檔，分別給出一個平均租金，不再就單個項目租金水平進行談判，保證發展速度；而且一個項目能拿到多少租金、利潤，萬達在拿地之前就清清楚楚，確保投資低風險甚至零風險，所以萬達商業地產的發展是又好又快。四是先租后建。由于有著眾多聯合發展伙伴，萬達廣場在開工前，大部分的商業面積已經確定了租戶，購物中心只要開業，馬上就能收到租金。而且租賃面積完全被租金面積所覆蓋，沒有無效面積。給哪個主力店多少面積，有多少公共區域，交通如何組織，都十分明確。五是滿場開業。萬達每個廣場都可以做到所有大小商家同一時間開業，這一點說來容易做來難。萬達商業地產有著強大的品牌影響力和招商能力，使眾多商家聽從統一安排，進而步調一致，統一行動。

　　只租不售持續旺場

　　“商業地產是以租金為現金流來源的長期不動產投資，賣商鋪絕不是商業地產，只租不售是商業地產可持續發展的前提，也是萬達花巨額學費學到的一個真理。”王健林說，萬達進入商業地產領域的頭兩年，也是靠銷售商鋪來收回投資，結果留下很多后患，經過了兩三年的培育期后才走出了困境。因為商鋪在銷售之后，再進行商業規劃，一是無法保證經營的整體性，二是無法保證經營的有效性和可持續性，必然帶來許多糾紛和麻煩。

　　產業鏈條日臻完善

　　王健林說，萬達以發展城市綜合體為己任，潛心深造，形成了國內惟一的完整產業鏈。在前期規劃設計方面，萬達擁有全國惟一的商業規劃研究院，無論是商業中心還是五星級酒店，從結構、機電、立面到裝修全部能獨立完成設計。中期的開發建設是萬達的起家本領，也是萬達的強項，其中最獨特的是萬達的成本、銷售、租金決策文件。萬達在開工之前就會制定出三套涉及二十幾個子項的控制性決策文件，做到先算后干。迄今為止，萬達做過大大小小上百個項目，沒有一個項目超決策成本，顯示出超強的決策預算能力和成本控制能力。萬達的銷售控制也非常好，年年超目標。在租金方面，萬達所有的主力店、中小店鋪的租金預測都要形成決策文件，充分體現出萬達集團的“專業化、高水準”。在后期運營管理方面，萬達擁有全國惟一跨區域的商業管理公司，擁有一支3000人的專業化水平很高的隊伍，管理著幾百萬平方米的商業物業，連續三年的租金收繳率都在98%以上。

　　合作伙伴唇齒相依

　　據稱，萬達已與7家不同業態的主力店成為“緊密型合作伙伴”，他們就像和萬達簽訂生死契約一樣，萬達去哪里他們就必須跟到哪里，不去就會遭罰則處罰。二是戰略合作伙伴。萬達的戰略合作伙伴有 30多家，都是國際和國內的知名公司，也都簽了合作協議，但是他們有選擇權，萬達的項目他們可以來也可以不來。但是雙方有約定，萬達發給他們項目信息后，在規定時間內他們要決定是否進入，然后萬達才會根據他們的需求進行規劃設計，雙方認可之后再簽一個具有法律效力的文件，相當于下訂單。三是一批戰略合作中小店鋪連鎖企業，像必勝客、肯德基、麥當勞等等。正是因為有了這些合作伙伴，無論萬達走到任何地方投資，最少有幾十家大小主力店跟進，這意味著80%以上的租賃面積有保證。為了確保店店賺錢，對得起這些合作伙伴，萬達在發展項目時非常注重城市和地段的選擇。
　　（成都商報 王紅 何彬）