成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只用了14個(gè)月的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)，而且萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能在短短的7年內(nèi)遍布全國(guó)，譽(yù)滿天下，為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具有如此強(qiáng)大的魅力，瞬間改寫成都的商業(yè)格局？為什么萬(wàn)達(dá)在很短的時(shí)間內(nèi)就能完成別的企業(yè)想都不敢想的復(fù)雜業(yè)態(tài)組合？為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)滿鋪開(kāi)業(yè)并且基本沒(méi)有培育期？昨日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林接受專訪時(shí)表示，萬(wàn)達(dá)給成都帶來(lái)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是一座廣場(chǎng)，更是全新的商業(yè)思維。

　　訂單地產(chǎn)獨(dú)步天下

　　王健林稱，萬(wàn)達(dá)之所以能夠釣到大魚(yú)，是因?yàn)榫W(wǎng)夠大、夠結(jié)實(shí)，這個(gè)網(wǎng)就是訂單地產(chǎn)商業(yè)模式，萬(wàn)達(dá)獨(dú)步天下的奧秘。他說(shuō)，所謂的訂單地產(chǎn)其實(shí)有五個(gè)方面的要訣，一是聯(lián)合發(fā)展。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的主力店商家簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。簽約的主力店有兩種類型，一種是無(wú)條件跟隨萬(wàn)達(dá)，不管萬(wàn)達(dá)在什么地方開(kāi)店都跟隨萬(wàn)達(dá)；另一種是有選擇地跟隨。兩種聯(lián)合發(fā)展方式都簽有協(xié)議，約定好雙方的權(quán)利和義務(wù)。二是技術(shù)對(duì)接。在萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案出來(lái)之后，萬(wàn)達(dá)和各主力店都有專人負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)層面的對(duì)接，如游泳池的降板、超市的荷載等內(nèi)容在方案設(shè)計(jì)階段就給予確認(rèn)，盡量避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建，減少浪費(fèi)。三是平均租金。萬(wàn)達(dá)和各主力店約定，全國(guó)城市分為兩檔，北京上海一檔、其余城市一檔，分別給出一個(gè)平均租金，不再就單個(gè)項(xiàng)目租金水平進(jìn)行談判，保證發(fā)展速度；而且一個(gè)項(xiàng)目能拿到多少租金、利潤(rùn)，萬(wàn)達(dá)在拿地之前就清清楚楚，確保投資低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)，所以萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是又好又快。四是先租后建。由于有著眾多聯(lián)合發(fā)展伙伴，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開(kāi)工前，大部分的商業(yè)面積已經(jīng)確定了租戶，購(gòu)物中心只要開(kāi)業(yè)，馬上就能收到租金。而且租賃面積完全被租金面積所覆蓋，沒(méi)有無(wú)效面積。給哪個(gè)主力店多少面積，有多少公共區(qū)域，交通如何組織，都十分明確。五是滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)。萬(wàn)達(dá)每個(gè)廣場(chǎng)都可以做到所有大小商家同一時(shí)間開(kāi)業(yè)，這一點(diǎn)說(shuō)來(lái)容易做來(lái)難。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有著強(qiáng)大的品牌影響力和招商能力，使眾多商家聽(tīng)從統(tǒng)一安排，進(jìn)而步調(diào)一致，統(tǒng)一行動(dòng)。

　　只租不售持續(xù)旺場(chǎng)

　　“商業(yè)地產(chǎn)是以租金為現(xiàn)金流來(lái)源的長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資，賣商鋪絕不是商業(yè)地產(chǎn)，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的前提，也是萬(wàn)達(dá)花巨額學(xué)費(fèi)學(xué)到的一個(gè)真理。”王健林說(shuō)，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的頭兩年，也是靠銷售商鋪來(lái)收回投資，結(jié)果留下很多后患，經(jīng)過(guò)了兩三年的培育期后才走出了困境。因?yàn)樯啼佋阡N售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，一是無(wú)法保證經(jīng)營(yíng)的整體性，二是無(wú)法保證經(jīng)營(yíng)的有效性和可持續(xù)性，必然帶來(lái)許多糾紛和麻煩。

　　產(chǎn)業(yè)鏈條日臻完善

　　王健林說(shuō)，萬(wàn)達(dá)以發(fā)展城市綜合體為己任，潛心深造，形成了國(guó)內(nèi)惟一的完整產(chǎn)業(yè)鏈。在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，萬(wàn)達(dá)擁有全國(guó)惟一的商業(yè)規(guī)劃研究院，無(wú)論是商業(yè)中心還是五星級(jí)酒店，從結(jié)構(gòu)、機(jī)電、立面到裝修全部能獨(dú)立完成設(shè)計(jì)。中期的開(kāi)發(fā)建設(shè)是萬(wàn)達(dá)的起家本領(lǐng)，也是萬(wàn)達(dá)的強(qiáng)項(xiàng)，其中最獨(dú)特的是萬(wàn)達(dá)的成本、銷售、租金決策文件。萬(wàn)達(dá)在開(kāi)工之前就會(huì)制定出三套涉及二十幾個(gè)子項(xiàng)的控制性決策文件，做到先算后干。迄今為止，萬(wàn)達(dá)做過(guò)大大小小上百個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目超決策成本，顯示出超強(qiáng)的決策預(yù)算能力和成本控制能力。萬(wàn)達(dá)的銷售控制也非常好，年年超目標(biāo)。在租金方面，萬(wàn)達(dá)所有的主力店、中小店鋪的租金預(yù)測(cè)都要形成決策文件，充分體現(xiàn)出萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“專業(yè)化、高水準(zhǔn)”。在后期運(yùn)營(yíng)管理方面，萬(wàn)達(dá)擁有全國(guó)惟一跨區(qū)域的商業(yè)管理公司，擁有一支3000人的專業(yè)化水平很高的隊(duì)伍，管理著幾百萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，連續(xù)三年的租金收繳率都在98%以上。

　　合作伙伴唇齒相依

　　據(jù)稱，萬(wàn)達(dá)已與7家不同業(yè)態(tài)的主力店成為“緊密型合作伙伴”，他們就像和萬(wàn)達(dá)簽訂生死契約一樣，萬(wàn)達(dá)去哪里他們就必須跟到哪里，不去就會(huì)遭罰則處罰。二是戰(zhàn)略合作伙伴。萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略合作伙伴有 30多家，都是國(guó)際和國(guó)內(nèi)的知名公司，也都簽了合作協(xié)議，但是他們有選擇權(quán)，萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目他們可以來(lái)也可以不來(lái)。但是雙方有約定，萬(wàn)達(dá)發(fā)給他們項(xiàng)目信息后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)他們要決定是否進(jìn)入，然后萬(wàn)達(dá)才會(huì)根據(jù)他們的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，雙方認(rèn)可之后再簽一個(gè)具有法律效力的文件，相當(dāng)于下訂單。三是一批戰(zhàn)略合作中小店鋪連鎖企業(yè)，像必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞等等。正是因?yàn)橛辛诉@些合作伙伴，無(wú)論萬(wàn)達(dá)走到任何地方投資，最少有幾十家大小主力店跟進(jìn)，這意味著80%以上的租賃面積有保證。為了確保店店賺錢，對(duì)得起這些合作伙伴，萬(wàn)達(dá)在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)非常注重城市和地段的選擇。
　　（成都商報(bào) 王紅 何彬）